一宗妻子诉丈夫私卖房屋合同无效纠纷的二审代理意见

代理词

尊敬的审判长、审判员：

北京邦远律师事务所接受郭某的委托，就上诉人李小某与被上诉人郭某、李某某确认房屋买卖合同无效纠纷一案，指派我作为本案的诉讼代理人，现就本案发表如下代理意见，请法官予以充分考虑并采纳。

本案买卖双方是叔侄关系，双方明明知道原告是房屋共有权人，仍然共同隐瞒原告，将房屋以畸低价格过户，严重损害了原告的利益，已经构成了恶意串通，由此理由，本案买卖合同应为无效。

一、涉案房产为李某某与原告的夫妻共同财产

1、涉案房产产权性质应为李某某与原告夫妻共同财产

涉案房产原属于李某某从自己所在单位北京市电信公司承租的公房，2002年4月原告和李某某夫妻共同出资，从北京市电信公司购得该房，购买时计算了原告与李某某的工龄，房屋产权登记在李某某名下，按照我国物权法第十四条、第十六条、婚姻法第十七条的规定涉案房产属于原告和李某某夫妻共同财产。

2、涉案房产并非李某某父母遗产

2000年李某某承租涉案房产，其目的是为了给父母提供更好的居住条件，但在承租手续尚未办理完毕之前，李某某的父亲李桐义去世，房子落实之后，李某某就安置自己的母亲和没有房子的弟弟李海林居住于此，但该房的一切费用一直都由李某某支付。

2002年4月，李某某所在单位有政策可以购买公房，李某某和原告在折算了工龄之后出资购买了该房的产权，当时李某某母亲尚在世。

我国继承法规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。李某某父亲在2000年去世之前对涉案房产尚未落实租赁关系，对该房的承租权是在李某某父亲去世之后由李某某从自己所在单位取得。涉案房产无论是产权还是承租权都是是在李某某父亲去世之后取得，绝不是李某某父亲的遗产。

李某某母亲于2006年去世，该时本案所涉房产已属于李某某和原告夫妻共有财产，也不属于李某某母亲遗产。

所以，被告李小某辩称涉案房产为李某某父母留下的遗产，于事实无据，于法不通。

二、李小某对涉案房产不能构成善意取得，而属恶意串通

1、李小某受让房产并非善意，属于和李某某恶意串通

本案中，李小某是李某某的侄子，完全知道李某某的配偶郭某即原告的存在，同时也很清楚这套房产为李某某婚后所得应为与原告的夫妻共有财产。如原审判决书所言：“李小某明知原告系李某某之妻，亦未向原告询问其对出卖诉争房屋的意见”。并且根据李小某提供的证据房屋登记询问笔录可知，李小某明知李某某在房产过户时隐瞒房屋为共有房产的性质，和李某某一起同谋，共同向房屋管理机关隐瞒房屋为共有房产的性质，共同向原告隐瞒房屋买卖一事，属于恶意串通，其行为损害了本案原告的合法权益。

2、李小某受让房产的价格明显畸低，而且至今全部未予支付

本案涉案房产位于朝阳区西坝河北里，此房合同成交价为30万元，单价为每平米6540元，仅仅是市场价的四分之一，大幅度低于市场价格，明显不合理。而且据上诉人称实际和李某某约定的价格是10万元。即使是这样畸低的成交价，李小某至今也分文未付。

基于上述理由，李小某对涉案房产不但不能构成善意取得，而且属于和李某某恶意串通，双方之间签订的合同已经损害了原告的合法利益，应为无效。

三、李某某将涉案房产售予李小某，郭某毫不知情

李某某出卖房产，原告完全不知情。由于出售之前李小某一直租住在该房，所以原告对在这期间李某某李小某二人签订了房屋买卖合同将房屋过户一事完全不知情。对于被告提交的家庭财产分配协议、房屋分配方案，原告更是不知情。另外从被告提交的房屋登记询问笔录可见，李某某和李小某过户房屋一事是隐瞒原告所为的。

至于上诉人所主张的于2011年1月30日将30000元、34999元转账给了郭某，此转账行为非郭某所为，郭某的这张卡一直在李某某处保管和使用。即使郭某名下的账户收到了这两笔钱，也不意味着郭某知道李某某卖房予李小某一事。

综上，李某某与李小某属于恶意串通，其签订的合同已经损害了本案原告的合法利益，按照合同法第五十二条应为无效合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法官维持原审判决，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

代理人：

2013年 月 日