个人如何出售二手房？二手房交易流程

随着降息、“二孩”等利好政策相继出台，楼市不断走好。那么在严格执行限购的政策下，限购人群、对现有住房不满意等人群，现在卖房再选择是一个不错的时机。那么，个人卖房流程及交易过程中要注意哪些事项呢？下面我们就来一起看看吧！

1.了解行情浏览：相关房地产网站的新闻快讯。

未来城市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。

多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价。

报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。

首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的唯一因素。

房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景（包括未来几年市政规划或其他外在因素）都可能影响的房价的高低。

2.买方看房

要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要。建议卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下，对于卖出的价格影响很大。

客观看待出售的房子。找出房子的十个缺点，十个优点，在卖房的过程中尽量扬长补短；每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题等。

3.个人卖房交易流程

（1）商议房价、付定金出售房子时，若有买方意愿出价，一定会杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本，价钱高低往往取决于“消费者的认定”与“市场的成交行情”，所以“些许”预留杀价空间。

若买方买下房子，必须先付订金。所谓订金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。卖方收下订金后，若买方反悔，卖方有权没收订金，反之若卖方反悔，则必须加倍退还。

（2）签订房屋买卖合同房屋买卖合同是购房之中最为关健的一部分，合同之中其包含着很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。

（3）房屋付款方式房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款两种。一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款中得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。

（4）申请过户、办过户手续过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同、土地证、房产证就可以办理过户。注意的是双方当事人一定都要到场签字，如一方不去，要去公证处作委托。一次性付款在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是签好合同当天就可以去过户(带齐资料)。

4.过户费计算

（1）买方税费

契税：房价1.5%，适用个人购买普通居住用房;房价3%，适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、非居住用房及法人购房。

印花税：合同价×0.05%。

权证印花税：5元/本。

配图费：25元/套;非居住用房130元/套。

交易手续费：2.5元/平方米×建筑面积;非居住用房：合同价×0.5%(买方承担)。

权证登记费：80元/件;非居住用房、法人售房300元/件。

（2）卖方税费

营业税及附加

居住用房满五年：普通居住用房：免征;非普通居住用房：(出售价-购入价)×5.55%(*人为5%-5.05%，视房产所在区县而定);

居住用房未满五年：合同价×5.55%(*人为5%-5.05%，视房屋所在区县而定);

花园住宅、非居住用房、法人售房：(出售价-购入价)×5.55%(*人为5%-5.05%，视房产所在区县而定)。

个人所得税

居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房：免征;

居住用房未满五年，或产权人拥有两套(含)以上房产：

①(出售价-(购入价+上手契税)-本手营业税及附加-装修费(最多不超过上手房价10%)-银行贷款利息-上手交易手续费-上手公证费)×20%

②未提供完整房屋原值凭证：

普通居住用房：合同价×1%

非普通居住用房：合同价×2%

花园住宅、非居住用房、法人售房：(出售价-购入价-营业税及附加-出售税费-土地增值税)×20%。

土地增值税

居住用房：免征；

花园住宅、非居住用房、法人售房：(售价-土地增值税可扣除项目)×税率；

税率：当土地增值税/土地增值税可扣除项目≤50%，税率为30%，大于50%小于等于100%时税率为40%，大于100%≤200%时，税率为50%，大于200%，税率60%；

土地增值税可扣除项目为：房屋购入价+房屋购入时的契税+购入时的交易手续费+购入时的印花税+本次的营业税及附加+本次的中介费(需视房产所在区县而定)。

印花税：合同价×0.05%。

交易手续费：居住用房2.5元/平方米×建筑面积。

车位的税费征收标准参照非居住用房。

所需材料

地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）。

房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件。

5.房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割一般涉及到财产转让，水、电、有线电视、天然气和其他，如果房地产室内和家具，家电，买方必须验证是否被替换或者移除，交换钥匙。

6.领取房屋产权证买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。

7.付尾款将剩余的屋款全数付清，通常是向银行贷款来支付最后的尾款，也可由银行直接将贷款拨入卖方的帐户，并完成过户、交屋手续。