二手房交易流程及费用

二手房税费本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，但结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。

二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税等。具体的计算方法如下；

1.契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

2.城市维护建设税

营业税的7%。

3.教育费附加

营业税的3%。

4.个人所得税

普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。

出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。

出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

5.交易手续费

3元/平方米×建筑面积

6.印花税

房屋成交总额×0.05%

7.营业税

住宅2年内：房屋评估总额×5.6%；2年或2年以上普通住宅无营业税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

8.土地增值税

普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

其中契税、交易印花税一般由买房承担。

交易印花税、个人所得税、营业税及附加税、一般由卖方承担。