利率降了，已经签约或发放的房贷该怎么算？

目前，全国首套房贷利率持续高涨，很多购房者叫苦不迭。但是，房贷利率不可能一直涨，总有下降的一天。那么，如果房贷利率真的下降了，以前已经办好的房贷利率又应该怎么算呢？

先说答案：只要央行的基准利率不变，那么你的贷款利率就不会变化。

房贷利率

我们购房后，在银行办理按揭贷款时，签订的按揭合同上对于贷款利率的约定为：基准利率上浮百分几。基准利率是由央行（即中国人民银行）发布的，其他任何银行无权调整及修改。各银行的存贷款利率只允许在央行基准利率的基准上进行上下浮动，也就是说各商业银行仅有制定上下浮动的比例。

举例：比如你2016年3月1日，在建设银行办理了一笔住房按揭贷款，期限20年，贷款利率约定为基准利率上浮10%，该时点，央行发布的五年期及以上的贷款基准利率为4.9%，因此你这笔贷款的利率就为5.39%（4.9%*1.1）。

如果说后续央行未再调整过基准利率，那么你这笔贷款的利率就再也不会变化了；如果说央行有调整基准利率，则你的利率也会变化，假设2018年12月20日，央行把五年期及以上的贷款基准利率调整为5%，那么2019年1月1日起，你的房贷利率就变为了5.5%（5%*1.1），同理如果下调你也跟着下调。

上浮比例

或许有人会说，那银行的上浮比例呢？比如你2016年3月1日，贷款利率约定为基准利率上浮10%即为5.39%，如果2018年10月份，建设银行根据市场情况，决定把房贷利率的上浮比例下调为5%，那么你的贷款利率会不会跟着变为：5.145%（4.9%*1.05）。可以肯定的告诉你，不会!银行的按揭贷款，一旦放款，上浮的比例即不再变化，不管后续放款行是提高上浮的比例还是下调上浮的比例，均与你无任何关系了。

注意事项

上浮比例的调整唯一的风险点在于，已签订按揭合同，但是尚未放款。比如你2016年3月1日与建设银行签订按揭贷款合同，约定基准利率上浮10%，由于额度紧张的问题，建行迟迟未放款,2016年10月1日，因为市场情况，建行要求所有房贷利率最低上浮20%，这时候由于你的贷款尚未发放，银行极大的可能性会让你重签合同，把贷款利率提高到上浮20%方给予你放款，反之，下调的话则不做改变。

总结

商业银行上浮比例的确定，不是以签订按揭合同的时间为准，而是以实际的放款时间为准，一旦放款，后续除非央行调整基准利率，否则你的贷款利率不会再发生变化了。