房产开发项目转让合同履行纠纷

Y市G房地产开发公司(以下称G公司)因资金原因，将自己开发一半的“GX大厦”项目(以下称GX项目)转让给Y市H房地产开发公司(以下称H公司)继续开发。双方双方因履行合同发生纠纷，原告G公司诉H公司向其支付GX项目已完成工程量的工程款;被告反诉G公司违约，一审支持了被告的诉求，原告上诉。在2004年12月24日项目转让合同书中(即本案讼争合同)约定(原文摘录与案情有涉条款)：

“一、由H公司支付G公司项目前期办理手续费用、土地出让金、拆迁费、规划审核费、设计费、城建配套费、消防配套费等所支付的全部费用共计4417400元整，若有其他未交款项则由G公司负责交清。G公司将GX项目转由H公司独立开发、销售、经营。

“二、GX项目已完成工程量部分的工程款，由H公司指定有权部门进行工程决算审核后，按审核确认的数额由H公司负责支付。

“五、付款办法：

⑴H公司在本合同签字之日向G公司预付定金20万元。

⑵H公司应支付的已完成工程量部分的工程款(具体数额以有权部门审核确认的数额为准)，其中属于应支付给M工程局第六工程处(以下称M工程处)的代垫款，由H公司与M工程处协商还款办法，并由H公司负责与M工程处、G公司办理债权债务转移手续;属于G公司前期拨付的施工进度款224万元部分，扣减原与G公司签订预售房合约中购房人愿与H公司签订预售合约的购房人的预售款外，H公司应在2005年5月30日前付20万元，余款部分在2005年6月30日前一次性付清。

“八、G公司在本合同签订之日起，将GX项目的前期手续过户给H公司，并提供完整施工图纸2套，施工单位工程决算由G公司办理审核。

“九、G公司在合同生效后15日内，办理前期资料过户，有关费用由双方各自承担50%。

“十、违约责任：

⑴甲乙双方应按合同签订条款履行，如因一方违约，守约方有权终止合同，并由违约方赔偿违约金20万元;

⑵由于一方的过失，造成本合同不能履行和不完全履行时，由违约的一方承担责任，如G公司违约除退还H公司定金20万元并应支付违约金20万元给H公司。”⑴⑵⑶⑷

合同履行过程出现如下情况：

1、2005年1月8日，G公司与M工程处签订了《终止GX大厦建设工程施工合同》，主要内容有：双方同意对已建工程进行决算，由G公司指定有权单位审核，按审核结果支付工程款。M工程处在三日内收到G公司先付款120万元之日起，做退场准备工作。待2月1日工程验收合格，收到第二笔款80万元后，双方于2002年10月3日签订的《GX大厦建设工程施工合同》即行终止。

2、G公司未及时履行与M工程处的《终止GX合同》规定的付款义务;

3、H公司未与M工程处达成债务转让协议;

4、H公司的工程队在M工程处未退场情况下，“强行”进入施工现场施工。

二审代理我们对争议焦点的分析：

1、讼争合同第五条第二款约定由H公司支付原施工方M工程处工程款，实质是债务转让，须得债权人M工程处的同意，而M工程处一直未同意，且一直向其原债务人G公司要债。因此，讼争合同该条款不具备履行可能，这意味着作为项目受让人，H公司应根据讼争合同第二条的约定将工程款支付给上诉人G公司。

2、审核主体和数额：

①一审诉讼过程中法院委托的造价审核主体不适格：据福建省建设厅的文件，该单位已经不具有审核主体资质;

②讼争合同第二条虽然约定由H公司指定有权部门进行工程决算，但决算的对象是G公司与M工程处之间的合同标的，因此，由G公司按《终止GX合同》约定，指定有权主体对该项目的核算，合法合理，法院应予以采纳。

③H公司在G公司向其要求履行合同义务过程中，未对该审核主体资格提出异议，仅对部分项目的计算存在异议，但一直未提供充分证据证明。

3、讼争合同第九条约定的“G公司在合同生效后15日内，办理前期资料过户，有关费用由双方各自承担50%。”的争议：

⑴、该条款真实含义应是指“项目变更过户”，因为：

①资料移交不应使用“过户”字眼;

②而且，资料过户不存在“费用”之说。

⑵、按讼争合同第九条约定，G公司并无违约行为：

①G公司按约定向H公司提交了完整的2套施工图纸等资料;

②G公司已配合H公司到相关行政部门办理过户手续;

③各相关行政部门的依次审核都需要相应当时间，这是G公司不能控制的;

④H公司擅自对建设工程规划进行变更，这需要重新得到计委、建委等部门的同意，拖延了时间。

因此：讼争合同关于15日完成变更手续的约定并不符合实际情况，而且未如期变更过户的过错完全在于H公司对该项目的擅自调整导致。

4、讼争合同第五条第⑴款、第十条的定金问题：

①虽然约定“定金”，但未约定相应当定金罚则，按照最高院的担保法解释，该20万元并非法律意义上的定金;

②H公司也未按合同约定日期交纳该“定金”款项;

③G公司就此款项开给H公司的《收款收据》，也未注明“定金”，而是“收回GX项目前期代垫款”;

可见，该20万元实质是H公司付给G公司的《项目转让合同》预付款，因此，本案不存在所谓的定金，也就不存在返还定金的可能。