新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司与徐克明因物业服务合同纠纷一案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2004]沈民（2）房终字第247号

上诉人（原审原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区青年南街12号。

法定代表人：何耀焜，董事长。

委托代理人：耿秀坤，辽宁同文律师事务所律师。

委托代理人：王大江，辽宁同文律师事务所律师。

上诉人（原审被告）徐克明，男，1970年5月7日出生，汉族，系沈阳市华英电力公司职员，住址：沈阳市和平区新世界花园朗悦居9号楼132室。

委托代理人：郝汝忠，男，1962年12月31日出生，汉族，系滨汉服装有限公司驻沈阳办事处职员，住址：沈阳市和平区十三纬路15号。

上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司（以下简称新世界物业公司）与上诉人徐克明因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2003）和民合初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，依法由审判员董菁担任审判长，与审判员马岩，代理审判员李方晨共同组成合议庭，由李方晨主审，于2004年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人新世界物业公司委托代理人耿秀坤、王大江，上诉人徐克明及委托代理人郝汝忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明：2001年2月24日，徐克明入住沈阳新世界花园朗悦居9号楼1-3-2室，同日，徐克明与该花园的发展商即新世界（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称新世界房地产公司）、物业管理公司即新世界物业公司共同签订了《业主公约》（沈阳新世界花园朗怡居、朗悦居）。该公约就收取物业费作了特别约定，即在业主管理委员会未成立之前或未委托物业管理公司前，小区物业由新世界物业公司进行管理，业主或物业使用人须按首年1.5元/ 平方米（销售面积）/月计算向新世界物业公司交纳物业管理费。之后，新世界物业公司提供了物业服务，徐克明按每月每平方米1.5元、130.6992平方米的标准向新世界物业公司交纳物业费至2002年9月30日。

2000年12月13日，新世界物业公司向沈阳市物价局递交了《关于“沈阳新世界花园”物业管理收费的请示报告》。2001年3月7 日，沈阳市物价局以沈价发[2001]36号文件的形式对其请示予以批复，并于2001年3月13日核发了新世界物业公司的收费许可证。2002年10月 1日起，徐克明以新世界物业公司未能提供沈阳市物价局沈价发[2001]36号文件中批复的“二十四小时保安巡逻”、“业主会所”等项服务为由，拒交物业费。2003年5月27日，新世界物业公司诉至原审法院。

另查明，2001年1月4日，徐克明与新世界房地产公司签订了该房的《商品房购销合同》。

上述事实，有双方签订的《业主公约》、《楼宇接受记录》，沈阳市物价局颁发的沈价发[2001]36号文件、《收费许可证》，徐克明与新世界房地产公司签订的《商品房购销合同》，一审卷宗，庭审笔录，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。

原审法院认为，双方已形成了物业管理关系，故应按双方签订的业主公约的约定及物价管理部门的有关批复来履行权利和承担义务；因新世界物业公司没有建成业主会所，未达到物业管理服务内容的标准，构成违约，应承担相应的民事责任，酌情降低收费标准；具体标准可参照沈阳市物业管理服务收费审核表的规定分值及其他具体情况来决定。该案经原审法院审判委员会讨论决定，依据《*民法通则》第106条的规定，判决：一、徐克明给付新世界物业公司物业费从二00二年十月至二00三年十月（每月按每平方米[建筑面积]1.4元）计算，共计二千三百七十八元七角三分，于本判决生效后七日内给付。二、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费一百元，双方各负担五十元。

宣判后，新世界物业公司、徐克明均不服，向本院提起上诉。新世界物业公司上诉称：双方所签《业主公约》合法有效，徐克明应按其约定给付拖欠的物业费及滞纳金。理由：1、《业主公约》中关于物业费的构成未约定有“业主会所”，仅约定“业主会所”为开发商保留部分；2、沈阳市物价局沈价发 [2001] 36号文件关于“业主会所”的规定，不能作为适用法律的依据。

徐克明答辩称：《业主公约》系本人在受胁迫的情况下所签，新世界物业公司应按市物价局沈价发[2001] 36号文件批复的内容提供服务。

徐克明上诉称：不同意按一审法院判定的物业费收费标准交费，要求二审法院撤销原判决。理由：1、《业主公约》是在物业公司欺诈、胁迫，本人违背自己真实意思的情况下所签；2、物业公司未能提供沈阳市物价局沈价发[2001]36号文件中提到的“二十四小时保安巡逻”、“业主会所”等项服务，已构成违约；3、原审法院判决的“1.4元/平方米”的物业收费标准没有法律依据；4、物业公司应退还已多收的物业费。

新世界物业公司答辩称：双方签订的《业主公约》合法有效，市物价局沈价发[2001] 36号文件不应作为本案的定案依据。

本院审理认为：1、关于双方签订的《业主公约》的效力问题。该公约是徐克明入住新世界花园后，与负责新世界花园物业管理的新世界物业公司及发展商新世界房地产公司，就有关物业的使用、维护、管理，物业公司、业主、物业使用人的权利义务进行的约定。该公约的性质为物业服务合同，是双方真实意思的表示，且公约内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。根据《合同法》第8条的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。

2、关于徐克明主张其与新世界物业公司签订的《业主公约》系被胁迫所为，非其真实意思表示的问题。最高人民法院《关于贯彻执行〈*民法通则〉若干问题的意见（试行）》第69条的规定，“以给公民及其亲友的生命、健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”故构成法律上的胁迫须具备如下要件：（1）须有胁迫故意；（2）须有胁迫行为；（3）胁迫行为须为非法，包括目的或手段行为之一非法即可；（4）须被胁迫人因受胁迫而产生恐惧心理且为意思表示。本案的双方当事人于2001年 2月24日签订《业主公约》后，物业公司提供了物业服务，徐克明按约交纳了物业费至2002年的9月30日，物业公司于2003年5月依据此公约向徐克明主张拖欠的物业费及滞纳金，系维护自身依法应获得的服务报酬的合法行为，不属于胁迫。且徐克明未能举出物业公司给其生命、健康、荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟的充分证据，也未以胁迫为由提起撤销权诉讼，亦未在一审交纳反诉费提起相关反诉，故徐克明的此项上诉理由不能成立。

3、新世界物业公司是否构成违约的问题。徐克明提出依据沈阳市物价局沈价发[2001]36号文件，即关于新世界物业公司物业管理服务收费的批复中提到的，“收费标准为每月每平方米1.5元”，“物业管理服务内容包括：二十四小时保安巡逻……业主会所等项服务”，因新世界物业公司未能提供“二十四小时保安巡逻”、“业主会所”等项服务，已构成违约，故业主不再按照每月每平方米1.5元的收费标准来交纳物业费。参照国务院颁布的《物业管理条例》第43条“县级以上人民*价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督”的规定精神，沈阳市物价局是在就新世界物业公司的物业管理服务内容、设施功能、费用支出等方面审核后对其收费标准的的批复，是价格主管部门行使其行政监督职能的方式，是一种具体行政行为，既不影响物业公司与业主间订立关于物业管理服务方面的民事合同，也非双方行使权利、履行义务的依据。双方在《业主公约》“关于收取物业管理费的特别约定”中，即业主或物业使用人须按首年1.5元/平方米（销售面积）/月计算向新世界物业公司交纳物业管理费用；同时也约定了物业管理费由以下几方面构成，即房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施、附属配套建筑和设施的小修、养护费；管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共地方绿化管理费；公共地方清洁卫生费；公共地方保安费；共用水、电费；办公费；法定税费；必要的保险费（如意外责任保险、工作人员人身保险等）；服务项目的物资消耗补偿费；服务利润费；物业管理单位固定资产折旧费；其他不可预见性费用。可见双方约定的服务内容并不含有“二十四小时保安巡逻”、“业主会所”等项服务，徐克明也未提供新世界物业公司没有履行上述双方约定的服务内容的证据，新世界物业公司不构成违约，徐克明应按每月每平方米1.5元的收费标准交纳物业费。故原审法院判决徐克明按每月每平方米1.4元的标准给付新世界物业公司物业费，没有法律和合同依据，应予纠正。

4、关于徐克明主张新世界物业公司应返还其多交的物业费问题。经查，徐克明在一审中未就此问题提起反诉，现在二审上诉中提出，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第34条“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，不属于二审法院审理范围，本院对其主张不予处理。

5、关于徐克明给付新世界物业公司物业费的期限问题。新世界物业公司在一审中的诉讼请求为“要求徐克明给付自2002年10月1日至 2002年12月31日的物业费588元及滞纳金53元”，并交纳诉讼费100元；在一审庭审中增加诉讼请求为“要求徐克明给付自2002年10月1日至 2003年6月30日的物业费1，764元及滞纳金1，440元”。由于新世界物业公司未在一审法院规定的举证期限内就其增加的诉讼请求补交诉讼费，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第34条“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，以及《*民事诉讼法》第107条“当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费”的规定，应视为新世界物业公司没有增加诉讼请求，其已将诉讼请求予以修正的理由不能成立。人民法院审理民事案件，只能围绕当事人的诉讼请求进行审理，对当事人未主张的部分根据“不告不理”和“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，人民法院不能主动依职权进行审理并作出裁判，故原审法院判决徐克明给付新世界物业公司物业费的期限从2002年10月至2003年10月不当，应予纠正。

6、关于徐克明应给付新世界物业公司滞纳金的问题。如前所诉，徐克明未按约定支付物业费，已构成违约。由于双方在《业主公约》中明确约定了违约责任，即业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，除应补交物业管理费之外，还应从逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三向物业管理公司交纳滞纳金；新世界物业公司向徐克明主张2002年10月1日至2002年12月31日应承担的滞纳金中的53元的请求成立，一审法院未予支持不当，应予纠正。

综上，依据《*合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《*民事诉讼法》第一百零七条、第一百五十三条第一款（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，判决如下：

一、撤销沈阳市和平区人民法院（2003）和民合初字第486号民事判决第二项；

二、变更沈阳市和平区人民法院（2003）和民合初字第486号民事判决第一项为：徐克明给付新世界物业公司自2002年10月1日至2002年12月31日的物业费588元（1.5元×130.6992平方米×3个月=588元），于本判决生效后七日内给付；

三、徐克明给付新世界物业公司逾期交纳物业费的滞纳金53元，于本判决生效后七日内给付；

四、驳回双方其他上诉请求。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费200元，徐克明与新世界物业公司各负担100元。

本判决为终审判决。

审 判 长 董 菁

审 判 员 马 岩

代理审判员 李 方 晨

二0 0四 年 四 月 九 日

书 记 员 韩 鹏