昆明市官渡区关上镇日新社区居民委员会诉云南省轻工业供销总公司其他房地产开发经营合同纠纷案

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2004）昆民一初字第31号

原告：昆明市官渡区关上镇日新社区居民委员会。

住所：官渡区关上镇日新村。

法定代表人：谢祥，该社区居民委员会主任。

特别授权诉讼代理人：蒋宏莉，云南鑫明律师事务所律师。

被告：云南省轻工业供销总公司。

住所：昆明市南屏街华域大厦B座16楼。

法定代表人：彭建波，该公司总经理。

特别授权诉讼代理人：杨金勤、张亚，云南勤业律师事务所律师。

原告昆明市官渡区关上镇日新社区居民委员会（以下简称日新居委会）诉被告云南省轻工业供销总公司（以下简称轻工公司）其他房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2004年2月9日受理后，依法组成合议庭于2004年3月12日公开开庭进行了审理。原告日新居委会的法定代表人谢祥及其诉讼代理人蒋宏莉，被告轻工公司的诉讼代理人杨金勤、张亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告日新居委会起诉称：1995年8月29日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定原告将其座落在官渡区日新村的房地产（房屋建筑面积8778.27平方米，其中宿舍6409.56平方米，仓库2360.71平方米）出售给被告。双方协定上述房地产的成交价为人民币450万元，原告须于1995年10月1日将上述房地产正式交给被告。合同签订后，原告即按合同的约定如期将上述房地产交由被告使用。但被告接收使用该房地产后，至今没有向原告支付合同约定的450万元房款，还背着原告将未付款的该宗房地产转卖他人。被告的上述行为已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益。据此，原告请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》或由被告支付拖欠原告的房地产款450万元及逾期付款的违约金150万元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费。

被告轻工公司答辩称：一、其只与昆明市官渡区关上镇日新办事处有过往来，双方的债权债务已经了清，不存在欠450万元的情况，否则长达十年之久，为何原告直至今天才来主张呢？关于原告诉状中提到了1995年8月29日签订的合同，早在1994年合同签订前已经履行完毕，该房屋在1994 年4月竣工，同年8月已将房屋交付被告使用；二、不存在原告诉状中所称的其背着原告将该宗房地产转卖他人的情形，被告取得该宗房地产合法手续后，对外转让是合法有效的，不存在原告所称的侵犯其权益的行为。综上所述，请法庭审理查明后，依法驳回原告的诉讼请求。

综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告是否适格？2、原、被告双方之间是何法律关系？3、被告与日新办事处债权债务是否结清？4、原告的起诉是否超过诉讼时效？

针对以上争议，原告日新居委会向本院提交如下证据材料：

1、《房地产买卖合同》及公证书，证明原、被告双方形成了房地产买卖的法律关系。

2、官政复（1995）250号《批复》，证明双方签订合同后，关于房地产转让经过了有关部门批准，原告已将土地和房屋交给了对方使用，但被告未支付转让费。

3、《土地有偿转让合同》，证明原告将买卖房屋所占用的土地有偿转让给被告。

4、昆官土籍字（94）第048号《批复》，证明原告将其土地使用权转让给被告的行为经得土地管理部门的同意。

5、官发（2000）35号文件，证明原告名称的变更。

6、农行《转帐进帐单》一张，证明原告收到被告支付的422523.80元管理费。

7、8、《收款专用发票》第一联和第三联，证明原告收到被告支付的各项管理费。

经质证，被告轻工公司对上述证据材料的真实性均无异议，但认为：《房地产买卖合同》及公证书只是双方为办理房屋所有权证而补签的，其内容已在协议订立前履行完毕；官政复（1995）250号《批复》不能证明轻工公司未付款的观点；《土地有偿转让合同》和昆官土籍字（94）第048号《批复》与本案无关，只能证明双方就土地使用权转让达成过协议并依法办理了相关手续；对官发（2000）35号文件是否能证明原告已继受日新办事处的全部权利和义务要求法庭认定；载明422523.80元管理费的农行转帐进帐单证明该款已支付给日新办事处，日新办事处如何填写款项名目不影响款项的实际性质；《收款专用发票》第一联及第三联，证明日新办事处已收到超过450万元的款项。

由于轻工公司认可上述证据的真实性，本院将之作为诉讼证据予以确认。

被告轻工公司提交如下证据材料：

第一组：《土地有偿转让合同》、《土地使用权变更报告》、《土地登记审核情况公告》及官国用（94）字第1100126号《国有土地使用证》，证明被告因建房需要用地，于1990年12月31日与日新办事处达成本案所涉及房屋附着土地的有偿转让合同，并于1994年昆明市官渡区土地管理局经公告等程序后在1994年10月将土地权属证正式办理到被告名下。

第二组：《云南省建设工程设计合同》、《勘察、测量合同》及0503260号发票、《基建协议书》、《内资法人注消基本情况》，证明本案所涉及房屋是由被告作为建设单位出钱建盖，虽然土地已经在1990年有偿转让给被告，但土地权属证还未办至被告名下，为此双方达成共识，约定被告可以建房，但工程要由日新办事处下属企业昆明市日新建筑经营公司承建，建房所需手续由日新办事处申报。以后被告办理《房屋所有权证》时双方再补签买房协议，完善手续。被告建房的款项以购房款名义支付给日新办事处，才形成了从工程设计、勘察到施工都是由被告作为建设方进行，房产是被告作为建设单位所建，而不是原告。

第三组：1298182号云南省收款专用发票、1298181号云南省收款专用发票、中国工商银行中国工商银行的支票头（号码为 20814051）、《税收缴款书》四份、0842732号发票，证明被告在1994年9月15日已向日新办事处付清购房款450万元，并且还代日新办事处缴纳了相关税费，再次说明1995年8月29日所签《房地产买卖合同》是为了办理《房屋所有权证》而后补的协议。

第四组：1995年10月17日所签的《房地产买卖契约》，证明日新办事处与被告于1995年10月17日因买卖房屋签订了一份合同，按照约定，450万元的付款时间为1995年10月1日，因为日新办事处清楚的知道该款已付清，所以从1995年10月1日至本案起诉前近十年时间内日新办事处未就此向被告主张过。按此合同规定，原告在事隔十年后向被告主张权利，其诉讼时效已过，不再受法律保护。

第五组：《工程交工验收证明》、1877747号云南省收款专用发票、457718号电力销售专用发票、1995年8月31日委托收款凭证及000053、000055号昆明市自来水公司水费清单，证明本案所涉及房屋早在1994年就已经交由被告使用，而不是原告所称的按合同约定于 1995年10月1日按期向被告交付，房屋实际交付时间与1995年8月29日的合同约定时间相矛盾，又一次印证了《房地产买卖合同》是为了办理房屋所有权证由双方补签的一份协议，协议内容在签订前双方早已履行完毕。

第六组：昆政房（官）9503119号《房屋所有权证》、昆明市房权证第9810520号《房屋所有权证》、昆明市房权证字第200301080号《房屋所有权证》，证明1995年11月20日被告依法取得本案所涉及房屋所有权。

第七组：证人王庆文所作的证词，证明1995年8月29日双方签订的《房地产买卖合同》是为了办理房屋所有权证、完善手续的需要以及双方实际的履行情况。

第八组：《昆明市国有土地使用权挂牌交易确认书》、昆国用（2003）字第00203号《国有土地使用证》，证明被告经公开合法程序处置自己财产，并且案外人已依法取得了相应的权利证书。

经质证，原告日新居委会对上述证据材料认为：对第一组证据材料的真实性无异议，对方证明观点也无异议；对第二组《云南省建设工程设计合同》、《勘察、测量合同》及0503260号发票的真实性无法确定，且认为与本案无关，对《基建协议书》和《内资法人注销基本情况》的真实性无异议，但事实上房屋是原告方所建，然后卖给对方；对第三组证据材料真实性无异议，但1298182号云南省收款专用发票只是建房管理费，并非房款，1298181号云南省收款专用发票上记载的款项没有收到，对方应提交支票和进账单，关于422523.80元的中国工商银行的支票头（号码为20814051），原告确实收到该款，但该款是1298181号云南省收款专用发票上载明的3992511元的组成部分，并已包含1298182号云南省收款专用发票的10万元在内，对四份《税收缴款书》真实性无异议，但认为与本案无直接关联，对0842732号发票认可收到是购房款；对第四组证据材料真实性不能确定，因为有涂改的痕迹；对第五组证据材料真实性无异议，但认为《工程交工验收证明》与本案无关；对第六组证据材料真实性无异议；对证人证词认为证人曾经是轻工公司法定代表人，与本案有利害关系；对第八组证据材料真实性无异议。

举证期限内，原告日新居委会提出调取证据的申请，要求法院查证被告提交的金额为3992511元收款专用发票上载明的款项流向。本院同意该申请，法院去银行查证时，银行明确表示要查明上述款项的流转必须提交进帐单或支票，双方均明确表示无法提供，故对原告该申请本院无法查证。在开庭审理时，原告以同一事由再次提出调取证据的申请，对该申请本院仍无法查证。

本院认为：双方当事人对被告方提交的证据材料真实性没有异议的部分，本院将之作为诉讼证据予以确认，但能否证明双方主张，需综合其他证据进行认定；对第二组证据的《云南省建设工程设计合同》，《勘察、测量合同》及0503260号发票，本院认为与该组双方认可真实性的《基建协议书》、《内资法人注消基本情况》相互印证，对第二组证据本院作为诉讼证据予以确认；对第四组证据由于轻工公司所出示的《房地产买卖契约》系其代理人自昆明市官渡区房产管理局复印，封面有档案查阅专用章，页缝处有骑缝章，故本院确认该证据的真实性，将该证据作为诉讼证据予以确认；对证人所作的证词，本院认为，证人在与本案有一定利害关系的同时，也作为本案知情人知道双方争议的事实，该证词虽不能作为单独认定事实的依据，但可综合其他证据证明案件事实。

根据庭审举证和质证，本院确认案件事实如下：1990年12月31日，轻工公司与日新办事处签订《土地有偿转让合同》，将本案争议房产占用的土地使用权由日新办事处转让给轻工公司，1994年官渡区土地管理局对《土地有偿转让合同》予以认可，同意补办相关手续，1994年10月轻工公司取得该地块《国有土地使用证》。本案所争议房产在1993年2月9日由轻工公司作为建设单位委托云南省化工设计院进行设计勘察，1993年轻工公司和日新办事处签订《基建协议书》，由轻工公司委托日新办事处负责联系组织施工队伍，工程由日新办事处的下属企业昆明市日新建筑经营公司进行施工，于1994年4 月25日交工验收。1994年9月7日，日新农经站就该房产向轻工公司收取了电费，1995年2月和8月，供电部门和昆明市自来水公司分别向轻工公司收取了电费和水费。1994年9月15日，日新办事处向轻工公司开具了以下发票：建房管理费10万元、绿化费和配电室3万元、购房款3992511元。同日，日新农经服务站收到管理费422523.80元的进帐单一张，1995年11月8日，日新农经服务站开具房屋交易费9万元的发票给轻工公司。1995年8 月29日轻工公司和日新办事处签订《房地产买卖合同》，将本案所争议的房屋及占用土地作价450万元卖给轻工公司。同年10月17日，双方签订《房地产买卖契约》，除《房地产买卖合同》约定的内容外，针对同一标的物，明确了轻工公司应在1995年10月1日前将款项一次付清给甲方，同时约定预付购房定金为 450万元。双方买卖房产的行为得到官渡区人民*批准，并于1995年11月20日由轻工公司取得《房屋所有权证》。根据文件规定，2000年12月 20日前日新办事处改为居委会。

另查明：本案争议的轻工公司取得的部分土地使用权，已于2002年12月6日经过挂牌交易，由案外人昆明西晋房地产开发有限公司领取了《国有土地使用证》。

关于争议问题1，原告是否适格？本院认为，依据原告出示的官发（2000）35号文件《*关上镇委员会、关上镇人民*关于关上镇城市化农村村级*改革的实施意见》，原日新办事处改为居委会，原告适格，有权提起本案诉讼。

关于争议问题2，原、被告双方之间是何法律关系？本院认为，原、被告之间既非原告主张的房地产买卖合同关系也非被告主张的建设工程施工合同关系，而是委托合同关系。理由是：第一、双方并无房地产买卖的事实。首先，《房地产买卖合同》是在1995年8月29日签订，而双方于1990年12月 31日就签订《土地有偿转让合同》，约定日新办事处将本案争议房产占用土地使用权有偿转让给轻工公司，1994年10月轻工公司取得该地块《国有土地使用证》。其次，本案所争议的房产在1993年2月9日由轻工公司作为建设单位委托云南省化工设计院进行设计勘察，并由日新办事处的下属企业昆明市日新建筑经营公司进行施工，工程于1994年4月25日交工验收。1994年9月至1995年8月，轻工公司分三次就该房产缴纳了电费和水费。以上可知《房地产买卖合同》签订前房屋就已建好，且已由轻工公司投入使用。再次，1994年9月15日日新办事处在《房地产买卖合同》签订前就开具付款发票给轻工公司。另，庭审中原告代理人也向法庭明确450万元的性质是包括原告垫付的工程款和房屋建好后对方给原告的报酬，原告也否认房屋买卖的事实。最后，证人所作的证词和以上证据相互印证，形成证据锁链，证明双方并无买卖房地产的事实，《房地产买卖合同》和《房地产买卖契约》只是为办理房屋所有权证而补签的协议。第二、双方并非建设工程施工合同关系。首先，根据《基建协议书》的约定，“轻工公司委托日新办事处负责联系组织施工队伍”及“双方共同对施工进行监促检查”，可知日新办事处并非施工方，只是受轻工公司委托联系施工队伍的受托人。其次，日新办事处无任何施工资质，无权作为施工方承揽工程。再次，在《工程交工验收证明》中已载明施工单位是昆明市日新建筑经营公司。第三、双方是委托合同关系，委托人是轻工公司，受托人是日新办事处，委托事项包括负责联系施工队伍，监督按质、按时施工及工程款转付等，轻工公司和施工方并不直接发生款项往来。原告主张的450万元房地产转让款实际上包括转付的工程款和受托人报酬。

关于争议问题3，被告与日新办事处债权债务是否结清？第一、1994年9月15日原告开具发票的3992511元是否收到？本院认为，作为履行义务的一方，对款项是否支付的证明责任在轻工公司。轻工公司提交了日新办事处开具的金额为3992511元的收款专用发票，日新办事处认可该发票真实性，但否认收到该款，本院认为，未收到款的证明责任在原告，原告对此未能举证证明，原告在收款前开具发票的陈述无任何证据证实，发票上也无任何备注证明此款未付，故原告的主张不能成立，本院认定此款被告已付给原告。第二、422523.80元的性质是什么？原告认可收到422523.80元，但认为此款并非购房款，而是管理费。被告认为就是已付购房款。双方认可此款并没有开具发票，且是独立于3992511元支付的一笔款项。原告提供的《转帐进帐单》和被告提供的《转帐支票存根》中的422523.80元是同一笔，《转帐进帐单》上载明是管理费，《转帐支票存根》载明是购房款。对此，本院认为，双方对管理费从未有过书面约定，本案中双方的法律关系是委托合同关系，涉及款项往来只有转付的工程款和受托人报酬，422523.80元性质应是工程款和报酬。第三、双方认可1995年11月8日原告收到购房款9万元，由于本案双方不存在房屋买卖事实，故该款项的性质同样是工程款和报酬。第四、1994年9月 15日原告开具发票的13万元是何性质及是否包含于422523.80元中？原告认为此款包括10万元建房管理费和3万元绿化费和配电室费用。被告认为是购房款，关于此款性质的认定同上。此款是否含于422523.80元中，应由原告对该主张承担举证责任，举证不能应承担相应后果。本院确认13万元并不包含于422523.80元中。综上，本院确认原告450万元款项已支付完毕。

关于争议问题4，原告的起诉是否超过诉讼时效？由于双方间并无房地产买卖的事实，故不能按照《房地产买卖契约》和《房地产买卖合同》作为确定诉讼时效起算依据，而应根据本案实际情况以原告实际知道自己权利受到侵害时起算。原告诉讼中陈述其在1994年9月15日开具发票时并未收到 3992511元的款项，则对此款项原告在开具发票时就知道自己权利受到侵害，自该时诉讼时效开始起算，至本案起诉时，原告诉讼时效期间届满，已丧失请求法院保护的权利。

综上所述，依照《*民事诉讼法》第64条第1款之规定，判决如下：

驳回原告昆明市官渡区关上镇日新社区居民委员会的诉讼请求。

本案案件受理费40010元由原告昆明市官渡区关上镇日新社区居民委员会负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

审 判 长 邵 坚

代理审判员 孟 静

代理审判员 黄 超

二OO四年三月十九日

书 记 员 李 艳