认购书

商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。

1、认购书基本释义

认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。

认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经买卖双方签订，也同样具备法律效力。只不过在实践中，由于不同项目在认购书中规定的内容有多寡之别，印刷质量有优劣之分，对于一些印制简单的认购书，购房者尤其是初次购房者重视程度还远远不够。对其中约定的“几日后定金不退”的条款也并未放在心上。很多情况下，签完了认购书很快就后悔的情况相当普遍。于是，由此而引发的纠纷就成为不少购房人的烦恼。对此，希望购房人能充分重视。根据《*民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

2、购房临时认购书问题

在正式房地产买卖合同签订之前，买方一般先与发展商签订购房临时认购书。《认购书》虽然是临时的，但也具有法律效力。《合同法》规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立《意向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”可见，临时认购书是具有法律效力的，不可随便签订，否则将会严重影响你的利益。

签署购房临时认购书之前应注意：

要对开发商有个基本了解，做到“一看、二问、三查”。“一看”是看发展商的有关证件及资料，包括营业执照、土地使用权出让合同书及补充协议、该块土地的房地产证、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。“二问”是在看的过程中，可以对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向发展商、代理商的销售人员进行询问。其次，还应当多问问同一楼盘的其他业主，包括不同时间购房的业主，以期核对别人所获得的信息及看法与自己有何不同。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时，还可向律师等专业人士咨询。“三查”是尽可能多地调查了解发展商及该楼盘的相关信息，包括发展商经营业绩、资金状况、商业信誉、以往售楼纠纷情况等。

要细审《认购书》条款。《认购书》中至少应对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则《认购书》没有产生效力的事实基础。实际上，只要《认购书》具备合同主要条款并生效后，在与正式合同没有冲突的情况下，他可以做主合同的补充。如小王买房时与发展商在《认购书》中约定收楼以商场首层销售图纸为准，如不符合上述的情况，则退回所付房款。随后他与发展商签订了《商品房预售合同》并一次性支付房款。发展商通知收楼后，小王发现首层实际情况与《认购书》约定图纸不符，但发展商说《认购书》仅是双方就买卖达成的意向，在《商品房预售合同》签订后，《认购书》无效。发展商的说法是不对的，小王与发展商所签订的《认购书》是有效的。依据我国《合同法》有关规定，《认购书》是双方自愿签订的，内容没有违反法律法规的规定，是有效的合同。虽然双方在签订《认购书》后，又重新签订《商品房预售合同》，但《认购书》与《商品房预售合同》并没有冲突，而且双方并没有确认终止所签订的《认购书》，故此《认购书》应作为双方买卖合同的一部分。发展商违反《认购书》的约定，没有按出售房屋图纸所标明的状况交付房屋给小王，即构成违约，小王最后向法院起诉。法院判决发展商退回小王已支付的房款和利息。