佛山市禅城区石湾糖烟酒公司与丁镜全租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2005）佛中法民五终字第817号

上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市禅城区石湾糖烟酒公司，住所地佛山市禅城区石湾和平路52号。

法定代表人黎惠玲，经理。

委托代理人曾福强、张喻兵，广东丰源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）丁镜全，男，1959年5月8日出生，汉族，住佛山市南海区石清晖村三巷7号302房。

委托代理人李伯安，广东源本律师事务所律师。

上诉人佛山市禅城区石湾糖烟酒公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2005）南民三初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

原审判决查明：原告佛山市禅城区石湾糖烟酒公司是全民所有制企业，被告丁镜全是原告的原单位职工。当被告还是原告单位的职工时，原告将自己出资兴建的南海石清晖村三巷7号302房（及相应的单车房）以佛山市公有住房标准出租给被告居住。1999年，原告实行企业转制，被告成为下岗失业人员，但双方对上述房屋的租赁关系仍然保持不变，房屋每月租金为315.36元，由被告按季度向原告交付租金。2003年7月，原告没有按石水电有限公司的要求报装水表，导致被告自行垫付了1573.09元。为此，被告从2003年7月起拒付租金至今。2003年7月1日至2005年4月30日，被告共欠租6937.92 元。

被告是佛山市国嘉酒业有限公司的其中一名股东，该公司于1998年10月7日成立，2001年1月1日进行了变更登记。

根据佛山市*局禅城*的人口信息查询资料反映，被告住址是佛山市禅城区同济路4号102房，被告是该房户主刘森娇的女婿。

原告佛山市禅城区石湾糖烟酒公司诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的租金6937.92元和利息294.31元（利息暂计至2005年4月30日）； 2、原、被告间的租赁合同关系解除，被告限期搬出租住的房屋及归还租用的单车房；3、被告承担本案诉讼费。被告丁镜全提出反诉，请求判令原告向被告清偿垫付的水表安装费用1573.09元及利息148.9元（利息暂计至2005年6月9日，要求计至清偿之日）。

原审判决认为：被告作为原告的下岗职工，依法享有“国有企业下岗、失业人员已租住公有住房的，房屋产权单位应允许他们继续租用”的权利。被告从2003年 7月起拖欠原告租金，故原告请求被告支付拖欠的租金，合法有理，予以支持。就原告请求解除双方租赁关系的问题，虽然被告欠租时间较长，但被告欠租行为与原告未尽报装水表义务有一定关系，且根据原告提供的人口信息查询资料反映，被告登记的住址房屋并不是属于被告或其妻子的，而是属于被告岳母的，该证据不能证明被告拥有自己的房屋，因此，原告应允许被告继续租用讼争的房屋。原告请求解除双方的租赁合同关系，不予支持。就原告认为被告在未离开原告单位时已是佛山市国嘉酒业有限公司的大股东的问题，因该公司于2001年1月1日进行了变更登记，法院无法核实在1999年原告转制前被告的相关情况，且被告是原告单位的下岗职工已有证据证明，也得到原告的确认，故被告依法享有房改政策所规定“下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应允许他们继续租用原公有住房”的权利。故原告认为被告已开办公司而不符合租住公有住房条件的意见，不予采纳。原告作为出租房屋的所有权人，负有保证出租房屋通水通电的基本义务，安装水表的费用应由其承担。现被告为其垫付了水表安装费1573.09元，原告应予归还。被告反诉请求原告清偿垫付的水表安装费1573.09元，予以支持。对于原告认为被告一直没有拿收据回公司报销，该责任由被告承担的辩解，不合常理，不予采信。至于原、被告各自所请求的利息，因双方均有一定的过错及违约行为，故均不予支持。依照《*合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《广东省公有房产管理条例》第十六条的规定，判决：一、被告丁镜全应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金6937.92元予原告佛山市禅城区石湾糖烟酒公司。二、原告佛山市禅城区石湾糖烟酒公司应于判决发生法律效力之日起十日内清偿被告丁镜全垫付的水表安装费用1573.09元。三、驳回原告佛山市禅城区石湾糖烟酒公司的其它诉讼请求。四、驳回被告丁镜全的其他反诉请求。案件受理费299元，由原告负担11元，被告负担288元；本案反诉受理费79元，由原告负担73元，被告负担6元。

宣判后，原审原告、反诉被告佛山市禅城区石湾糖烟酒公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实部分不清，适用法律不准。

1、关于原告请求解除双方租赁合同关系，法院以“因该公司于2001年1月1日进行了变更登记，本院无法核实在1999年原告转制前，被告的相关情况”为由不予支持，认定事实不清。被上诉人经营的佛山市国嘉酒业有限公司在1998年10月7日成立，被上诉人是出资三股东中最大股东，出资19万元占公司总投资比例38％，该公司在2001年1月1日对公司经营范围进行变更，是经营范围的增加变更，不是股东的变更。该公司的股东仍是原来的股东，只是经营范围、项目增加而已。上诉人在1999年转制和被上诉人解除劳动合同时，无法知道被上诉人在1998年10月7日已成立国嘉酒业有限公司，并且是出资最多的股东，出资19万占公司38％的股份。就事而论，被上诉人在未离开国有佛山市禅城区石湾糖烟酒公司之前，已是国嘉酒业有限公司的大老板，转制时根本不应列入下岗职工之列。而被上诉人能够列入下岗职工并领取失业救济金那是特定时期的产物。被上诉人丁镜全在成立国嘉酒业有限公司时，登记住所地为佛山市东园9号 104房，说明被上诉人丁镜全已确认在佛山市东园9号104房居住。结合其它证据可知，从1994年底开始被上诉人已在佛山市乐园9号104房居住，没有在本案所涉讼的房里居住。另据2005年9月6日调查结果，被上诉人丁镜全拥有一台小车，车号为E91401（2004年8月12日初次登记）和一辆摩托车，车号为EX8880（2000年4月29日初次登记），该两台车是被上诉人个人所有的财产。以上可知，被上诉人丁镜全有私家车，有自己的住房，而且是佛山市国嘉酒业有限公司的大股东，占有38％的公司股权；其持有的失业证所反映的内容不是真实情况。

2、一审判决适用法律不准。被上诉人从2003年7月开始，恶意拖欠租金，擅自将公有住房转租他人居住，经多次催收不交租金，并不返还租赁房屋。依据《广东省公有住房管理条例》第二十五条第一款规定：使用单位或个人私自将公房转租……房管部门有权将房收回；第二款规定：……有意连续拖欠房租半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外，有权将房屋收回。结合前面所述的事实，被上诉人已不能适用下岗、失业人员的有关政策，不适合再租用公有住房。

据此请求：对原审判决第三项予以改判，判决上诉人和被上诉人的租赁合同关系解除，并判令被上诉人限期搬出租住的房屋及归还租用的单车房；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

二审期间上诉人佛山市禅城区石湾糖烟酒公司提供以下证据：

1、两个录音材料和录音材料笔录，证明上诉人多次向丁镜全追收租金；租金一直按季度交，数额不变，上诉人清楚告知丁镜全要交的租金数额，但丁镜全一直欠交，最后只好用挂号信函通知，但由于丁镜全长期不在涉讼房屋居住，信件无人签收被退回；丁镜全恶意拖欠租金近两年。2、劳动合同书、企业登记查询资料、企业变更登记资料、车辆登记资料，证明丁镜全有财产和能力支付租金而拒不支付；其持有的下岗证所反映的情况不真实。3、会议纪要一份，证明丁镜全长期拖欠租金；关于涉讼公有房屋买卖的会议通知丁镜全，丁镜全没有参加。

被上诉人丁镜全质证认为，证据1形成于一审案件受理前，根据证据规则，不能作为新证据。即使能够采信，也正好证明被上诉人没有恶意拖欠租金，租金的拖欠事出有因。在第二次法庭调查时，被上诉人认可关于水表费和租金问题，双方有过协商，证据1有记载。证据2不能证明上诉人要证明的事实。登记资料是早就存在的证据，在一审时没有提交，不能作为新证据。丁镜全投资国嘉酒业有限公司并不代表其有支付能力。从公司登记的资料可知，公司成立于1998年10月7日，丁镜全的下岗证明是在1998年9月30日开出的，是上诉人将失业证的日期改为12月30日。小车是货车，是挂在丁镜全名下的，但为公司所有。对证据3的真实性无异议，对于证据的关联性有异议，该证据不能证明上诉人多次向丁镜全催收租金，也不能证明已把开会日期通知丁镜全。

被上诉人丁镜全答辩称：一、上诉人认为答辩人不应当属于失业人员的观点是错误的。1、答辩人持有*主管部门颁发的失业证、佛山市职工失业救济申请表。 2、佛山市国嘉酒业有限公司是原石湾区糖烟酒公司批发部按*集体转制下岗的职工自救组成的公司，答辩人仅仅是股东，并非经理或董事长，投资是借来的，并非自有资金。答辩人拥有一台小车和一台摩托车，该小车是公司运货的货车，摩托车是2000年登记的。另外，下岗后可以再就业，不能因为再就业就否认下岗的事实。二、根据佛山市人民*佛府办［1998］085号文件规定，答辩人有权继续租用公有住房，上诉人有义务保证答辩人这一权利的实现。三、答辩人并没有恶意拖欠租金，也没有转租给他人，讼争房屋一直由答辩人居住。上诉人没有给答辩人报销水表安装费，造成租金拖延的责任完全在于上诉人。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间被上诉人丁镜全提供以下证据：

1、佛山市深化住房制度改革方案实施说明一份、《关于1998房改年度公有住房出售价格问题的通知》一份，证明丁镜全符合房改条件，1998年房改年度公有住房出售价格远远低于1300元/平方米，但上诉人坚持以此价格房改。2、向酒类专卖局和市税务局的报告，证明国嘉酒业有限公司是下岗职工自救组成的企业，丁镜全是下岗职工符合事实。3、解除劳动合同证明书和下岗证，证明丁镜全于1998年9月30日下岗，1998年12月30日才办好下岗证。4、广东省六建集团有限公司出具的证明，证明丁镜全为了照顾其父母，曾于2000年4月22日前居住在东园9号104房，之后就一直居住在讼争房屋内，丁镜全没有属于自己的住房。5、水费收据，证明丁镜全目前居住在讼争房屋内。6、（2000）佛石法民初字第317号、（2000）佛中法房终字第267号民事判决书各一份，证明与本案相同的案件已经经过法院处理，两级法院均驳回了上诉人解除租赁合同的诉讼请求，情况与本案类似。

上诉人佛山市禅城区石湾糖烟酒公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，与本案没有关联性。证据2在一审没有提交，根据证据规则，没有证据效力。证据3，章是上诉人的章，但修改的部分不是上诉人写的。证据4正好说明丁镜全没有在讼争公房内居住，丁镜全之前在东园居住，之后搬到同济路居住。证据5与丁镜全是否在讼争房屋内居住没有关系。对证据6的真实性没有异议，但与本案案情不同，本案不适用，而且我国也不是实行判例法的国家。

经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另查明：2004年年底，上诉人通知被上诉人装水表的费用由上诉人负责，要求被上诉人拿单据回去报销。

本院认为：佛山市人民*佛府办［1998］085号文件第二条“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市*规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”是针对企业下岗、失业人员执行房改政策所作的规定，带有福利的性质，与《广东省公有房产管理条例》第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行*分房，接受群众监督。”的立法目的是一致的，都是为了保障无房户、危房户、拥挤户以及下岗、失业人员等的居住权。上诉人已按市*文件规定，解决了被上诉人的公有房屋租住问题；被上诉人作为下岗职工，也已享受了相应的福利待遇。被上诉人作为承租人，负有按时交纳租金的义务，上诉人要求被上诉人支付拖欠的租金，于法有据，应予支持。

上诉人主张解除与被上诉人之间的租赁合同，依据不足，本院不予支持。首先，被上诉人拖欠租金与上诉人未尽报装水表义务有一定关系。上诉人作为出租人，同时又是讼争公房的产权人，负有保障出租房屋通电通水、保持租赁物符合约定用途的基本义务，水表安装费用应由其承担。上诉人虽于2004年年底通知被上诉人装水表的费用由上诉人负责，要求被上诉人拿单据回去报销，但之前未及时支付水表安装费用，有不当之处。其次，被上诉人作为下岗职工，经过自己的努力积累了一定的物质财富，但上诉人并未有充分证据证明被上诉人拥有自己的房屋或者被上诉人将讼争公房进行转租，因此，根据佛山市人民*佛府办［1998］085号文件以及《广东省公有房产管理条例》的相关规定，虽然被上诉人严重违约的事实清楚，但是被上诉人的居住权还是应当得以保障，上诉人应允许被上诉人继续租用讼争的房屋。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费378元，由上诉人佛山市禅城区石湾糖烟酒公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 刘 子 平

代理审判员 余 珂 珂

代理审判员 张 雪 洁

二○○五年十二月十二日

书 记 员 李 静 然