深圳文某诉彭某租赁纠纷案一审代理词
尊敬的审判长：
广东穗江律师事务所受原告文某的委托，指派李春华律师担任其诉彭某租赁合同案一审阶段的代理人。代理本案后，通过详细审查相关案件材料、询问当事人，并结合庭审情况，现就本案的相关事实与法律依据发表如下代理意见：
一、××商业城系原告夫妻独自投资经营，孙某只是曾经为原告所雇代为管理商城，并非商城的股东
1、被告提交的证据一是××商业城与深圳市××股份合作公司于2005年7月1日签订的《厂房、宿舍租赁合同书》，虽然合同书上××商业城一方是由孙某与戴某慧签字，但这并不能证明孙某是商业城的股东。事实上，孙某只是为原告所雇参与相关合同签订事宜，让其签字只是出于见证目的。戴某则是原告的妻子，受原告委托，代表原告在合同上签字，因为原告当时碍于自己的身份不便出面签署相关合同，所以由其妻子全权代理。事实上，原告是××商业城的实际投资经营者，该商城至今并没有注册登记，所有该商城的租赁洽谈、投资等均是原告夫妻一手操办的，向××股份公司交租也是由原告或其妻子办理的(详见原告补充证据二账户明细查询)。
2、被告提交的证据二为戴某与孙某于2006年1月5日签字的《××商业城股权书》，该股权书约定各方为成立公司需出资的比例及金额，其中孙某国为孙某平的父亲，其签名为孙某平所代。但是，因为孙某国及孙某平均未出资，白马商业城至今没能成立，实际上一直是由原告夫妻在投资经营。因此，该股权书当然无效，孙某国、孙某平并不是白马商业城的股东，其无权主张该商业城的任何利益。
二、被告自2013年1月开始已连续七个月没有履行交租义务，即便其向孙某交租属实，也属不当履行
原被告之间存在真实有效的租赁合同关系，但自2013年1月开始，被告拒不缴纳租金已七个月，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十九条规定，承租人拖欠租金达三个月以上的，出租人有权解除租赁合同。
庭审中，被告辩称向孙某缴纳了2013年1-6月的租金、管理费、宿舍租金等费用。但是，从被告提交的收款收据，便可看出其中的虚假。1-5月份的费用均在2013年5月10日一次性收取，这显然不合常理。因为根据出租合同书第四条约定，被告必须在每月10号内付清当月租金，如不按时缴纳租金，原告有权终止合同并将被告投资的设备及货物拍卖，以作补偿原告损失之用，押金归原告所有。谁会置明显有利于自己的条款于不顾，却要等到五六个月才一次性收取租金等费用?一次性收付这么一大笔钱是如何进行的?这笔钱又是怎么来的?孙某平虽然入狱，但其妻子一直在那里，五个月租金一次性缴纳没有任何道理。被告辩称是孙某平五月份刚出狱，并且孙某平是白马商业城股东，与原告约定每人收取一年的费用。退一步讲，即便是孙某平是商业城的股东，原告也不可能会与其约定每人收取一年的租金，这在出租合同里根本没有体现，何况孙某平已经入狱，如此收租对于孙某平而言也没有半点好处，被告凭什么认定原告与孙某平有此约定。
即便被告以上合同履行行为属实，也属于不当履行。如前所述，孙某平并非白马商业城股东，白马商业城系原告独自投资经营，因事务繁忙，曾委托孙某平作为其助理，参与该商城的部分管理工作，但没授权其代为收取租金。后因孙入狱，就解除了孙的职务。再者，被告在2013年1月份之前都是按期向原告缴纳租金的，由原告开具收据，这从原告提交的收款收据可以证明。
换言之，被告没有任何理由不向原告照常交租，原告多次催收，被告均以没钱为由推脱，现在却说全部交给孙某平了，可见被告明显存在与孙某平合谋损害原告合法权益之恶意，根据《合同法》第52条第(2)项之规定，该合同履行行为无效，原告可以据此解除合同并向被告追索2013年1月至今的租金，被告仍负有向原告如数支付上述款项的责任。
三、被告未经原告同意便擅自转租，违反了双方所签合同的约定
出租合同书是由原告与被告签订的，合同书第一条明确约定，租用期内被告如需转让须在原告见证情况下方可。后来，被告将其所承租厂房建设成为众欣购物商场。但从被告提供的证据四《个体工商户营业执照(副本)》可以看出，该商场于2011年10月14日成立，经营者姓名并非被告，而是彭某。原告事后也通过查询得知，该商场的经营者于2013年5月11日又变更为何某。可见，被告在承租该厂房后，至少将其转租过两次。
对于被告的转租行为，原告没有得到任何书面甚至是口头的通知，该行为违反了合同约定，转租合同也未到管理部门登记备案，属擅自转租，根据《合同法》第224条、《商品房屋租赁管理办法》第11条、《深圳经济特区房屋租赁条例》第29条、第45条、《深圳经济特区房屋租赁条例》实施细则第19条等的规定，原告可以解除双方签订的出租合同。
综上，被告已连续七个月没有按照合同约定向原告交纳租金及其他费用，并且被告还存在擅自转租行为，上述行为已经严重背离了双方的约定，违反了合同法等相关法律规定，原告据此提出解除双方签订的出租合同并要求被告赔付租金、管理费、水电费及利息等损失的诉讼请求应该得到法庭的支持!
以上代理意见，恳请法庭采纳!
此致
深圳市宝安区人民法院
代理人： 广东穗江律师事务所
李春华 律师
二0一×年××月××日
深圳文某诉彭某租赁纠纷案一审代理词
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