尹拥军与湖南亚华物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案

湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

（2005）长中民二终字第671号

上诉人（原审被告、反诉原告）：尹拥军，男，1972年5月6日出生，汉族，住长沙市劳动东路250号亚华·香舍花都5栋1601号。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南亚华物业管理有限公司，住所地：长沙市劳动东路250号亚华·香舍花都内。

法定代表人：李文宏，总经理。

委托代理人：贺 晓，湖南宏业腾飞律师事务所律师。

上诉人尹拥军因与被上诉人湖南亚华物业管理有限公司（下称亚华物管公司）物业管理合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2004）雨民一初字第1508号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对该案

进行了审理，现已审理终结。

查明：上诉人尹拥军系长沙市劳动东路250号亚华·香舍花都小区5栋1601号住宅业主，被上诉人亚华物管公司为该小区开发商湖南亚华置业有限公司选聘的，具有从事物业管理资质的有限责任公司。2003年7月2日，湖南亚华置业有限公司向上诉人发出《入伙通知书》和《入伙交费一览表》，通知上诉人在1个月内办理物业管理入伙手续，如不能在规定时间内办理，请及时告之，既不告知，又不办理入伙手续，视同入伙。《入伙交费一览表》载明：1、装修垃圾清运费，2元/平方米；2、公共设施维护修理费，200元/户；3、预交管理费，2003年交4个月免2个月。同年9月12日，上诉人接收上述住宅（当时的房屋预测面积为154．78平方米，2004年2月实测面积为153．52平方米），与被上诉人亚华物管公司签订《前期物业管理服务协议》，并在小区的《业主公约》上签字。其中，《前期物业管理服务协议》载明：1、甲方（指被上诉人）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、乙方（指上诉人）监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、乙方依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；4、物业管理服务质量：房屋外观：完好、整洁，无妨碍市容和观瞻，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂；设备运行：正常，设备保养完好；共用部位、共用设施设备的维护和管理：房屋完好，零修、争修及时，维修质量合格率达标，公共设计完好；环境卫生：有专业队伍，管理制度落实，环卫设备齐全完好，垃圾日产日清，整体环境及环卫设施随时保洁，定期消杀；绿化：有专业队伍，管理制度落实，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害；交通秩序与单车停放：有专职人员，车辆进出设卡，实行车位有偿使用和保管区分制度，小区内车辆停泊有序，停放整齐；保卫：有专业化保卫队伍，巡逻及管理制度落实，实行准军事管理和训练，保卫人员有统一制服，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，言行规范；消防：消防设施设备完好无损。5、乙方缴纳费用的时间为每月 25日，物业管理收费自通知的入伙之日起计算，不办理入伙手续者视同入伙；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1．5元；物业管理服务费用标准按*物价部门的规定进行调整。6、小汽车月租车位停车费每月120元。7、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行*规定。8、违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金等……协议另对其他事项作了约定。而小区的《业主公约》中关于业主的义务则载明：业主如需进行室内装饰装修，必须遵守小区装饰装修管理规定，……如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费、粉刷费……等。《前期物业管理协议》签订之日，上诉人即交纳物业管理服务费891．48元，被上诉人出具了载有“预收2003年9月-12月物业管理费” 的收据。上诉人同时还向被上诉人交纳了装修垃圾清运费309．56元、公共设施维护修理费200元。

上诉人入伙后，被上诉人代供水、供电部门向其收取了业主生活用水、生活用电所发生的水电费，其中2004年6月前代收水费执行的单价为 1．322元/吨（1．02元/吨+8%损耗+0．2元/吨污水处理费+0．02元/吨水资源费），2004年6月以来代收水费执行的单价为1．522元 /吨（1．。02元/吨+8%损耗+0．4元/吨污水处理费+0．02元/吨水资源费），代收电费执行的单价为0．592元/吨（0．548元/度+8% 损耗）。而根据湖南省物价局（2000）湘价房字第66号《关于规范我省城市住宅区物业管理水、电费收费行为的通知》及之后的《湖南省物业服务收费管理实施办法》附件的规定，物业管理单位抄用户分表收费时，可以进行二次供水、供电加价，最高不超过8%，。同时，长沙市物价局长价房字（2002）207号《关于长沙市城区征收污水处理费的通知》规定，从2002年12月1日起对长沙市城区居民和行政事业性用水开征污水处理费0．20元/吨。

另查明：2004年6月，被上诉人亚华物管公司根据小区部分业主的要求向业主发出了了拆除小区住宅外墙部分关闭不严的空调围栏的通告，随后进行了拆除。2004年8月，湖南生物药厂部分职工就职工养老保险、医疗保险和身份置换等问题，以维权为由围堵小区大门达19日。

再查明：2004年2月起，上诉人尹拥军就以未得到相应物业管理服务等为由拒绝交纳物业管理服务费，被上诉人多次催交未果，遂于2004年 9月13日诉至原审法院，要求法院判令上诉人支付物业管理费1611．96元及按每日3‰支付从逾期之日起至付清之日止的违约金。一审中，上诉人提出反诉，要求被上诉人赔偿多收两个月的物业管理费523．03元、多收的2003年9月1日至12日的物业管理服务费92．76元、湖南生物药厂职工因土地纠纷围堵小区大门当月的物业管理费230．28元、无故丢失的二张空调围栏损失1500元、多收、错收水、电费84．05元（应双倍退还）、停电损失890 元、违规强行收取的公共设施维护修理费200元和装修垃圾清运费309．56元（应双倍退还），合计5423．56元；并要求法院判令被上诉人在法庭规定的期限内处理好路灯晚上不开、喷泉未开放、外来人员*出入小区等未尽管理义务的事项，同时扣除相应的物业管理服务费，按每日3‰支付违约金；判令撤销《前期物业管理服务协议》第四条第一款、第七条第二款和第九条第四款；判令被上诉人将物业管理服务费降低到每月每平方米0．8——0．9元，并把物业管理服务费明码标价；判令被上诉人向上诉人公开道歉。

原审法院经审理后认为：一、原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。二、原告履行物业管理义务后，有权依照约定向被告收取物业管理服务费。被告欠交物业管理费，构成违约，应承担交纳物管费并按约定支付违约金的违约责任。故原告要求被告支付欠交的2004年2月至8月期间物业管理服务费1611．96元及按每日3‰支付从逾期之日起至付清之日止的违约金，予以支持。被告主张“5栋与6栋间的路灯晚上时开时不开”、“外来人员*出入小区”等，未提供相应证据证实，不予认定。三、被告要求原告退还2003年7月至同年12月间多收的物业管理服务费，因原告在物业管理服务起始时间已经确定的情况下，向被告开出“预收2003年9月-12月物业管理费”891．48元的收据，表明双方以一次性支付物管费891．48元的方式对 2003年度的物业管理服务费进行了清结，故被告要求退还多收款项的理由不能成立，不予支持。四、被告主张原告多收、错收水、电费无相应证据证实，不予支持。五、被告向原告收取公共设施维护修理费200元不违反法律规定，因此，被告要求原告双倍退还公共设施维护修理费，不予支持。六、原告向被告收取装修垃圾清运费309．56元符合被告所签《业主公约》的约定，因此，被告要求原告双倍退还装修垃圾清运费，不予支持。七、原告根据部分业主要求拆除业主住宅外墙部分关闭不严的空调围栏，系履行物业管理服务义务，被告要求原告赔偿空调围栏被拆除所受损失，不予支持。八、被告主张“原告擅自于2004年9月15日停电一天，并于同年9月25日19：40至26日18：00再次停电，被告损失890元”，因未提供相应证据，不予认定。因此，被告要求原告赔偿停电损失，不予支持。九、基于（二）所述理由，被告以原告未尽到物业管理义务为由要求原告处理好未尽事项并扣除相应的物业管理服务费，按每日3‰支付违约金的请求，不予支持。十、被告在《前期物业管理服务协议》签订后一年后对该协议第四条第一款、第七条第二款和第九条第四款行使撤销权，超过了法律规定的一年期限，不予支持。十一、被告要求原告将物业管理服务费用降低到每月每平方米0．8——0．9元并把物业管理服务费用明码标价，因双方未协商一致，不予支持。十二、原告在从事物业管理服务活动中未侵害被告的人身权，因此，被告要求原告赔礼道歉，不予支持。据此，判决：一、被告尹拥军于本判决生效后5日内向原告支付2004年2月至同年8月期间的物业管理服务费1611．96元；二、被告尹拥军于本判决生效后5日内按每天3‰向原告支付2004年2月至同年8月到期物业管理服务费逾期支付的违约金（从逾期之日起计算至付清之日止）；三、驳回被告尹拥军的反诉请求。本案一审本诉费94元、反诉费227元、其他诉讼费100元，合计421元，由被告承担。

尹拥军不服该判决，上诉称：被上诉人对于迟延交纳的物业管理费收取每日3‰的违约金过高，应当予以核减；空调围栏系上诉人私人财产，被上诉人未经上诉人同意擅自拆除，应予赔偿；上诉人所在小区月用水量远高于100000吨，根据湖南省物价局有关规定，应实行抄表到户，不再加损耗，上诉人在收取水费时加收了损耗，对于多收部分应当退还；被上诉人未尽到物管义务，对被上诉人收取的每月1．5元/平方米的物管费应予以核减；被上诉人擅自将停车费每月120元提高到290元，违反了协议；另外，被上诉人擅自停上诉人家中的电，应赔偿上诉人因此造成的损失890元。综上所述，上诉人的反诉有事实和法律依据，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。

亚华物管公司答辩称：上诉人与被上诉人所签订的前期物业管理协议是双方平等协商的结果，其中关于违约金的约定既是双方自愿，又不存在法律所称的过高的情况，故上诉人应当就迟延交纳的物管费按协议约定支付违约金；拆除空调围栏是因为部分业主认为高空的空调栏杆发生脱落有危险，要求拆除的，且被上诉人拆除前将此事予以了公告，事后也有部分业主有表示满意的反馈意见，故上诉人要求赔偿无理；关于水费的交纳，（2000）湘价房字第66号文件规定物管部门可收8%以内损耗费，亚华·香舍花都小区是运程电子抄表，之所以未抄表到户，是自来水公司的问题，与被上诉人无关，被上诉人按电子读数抄表，并定期按户核对，加收损耗并无不妥；关于停车费的问题，上诉人未按规定停在地下车库，故对其收取的是临时停车费，上诉人提出我们将停车费擅自涨价，未提供相应证据证实；另外，上诉人所称被上诉人其他未尽物管义务的行为，也未提供证据证实；至于上诉人所称的“擅自停电”，非被上诉人故意所为，属正常的线路故障，且上诉人提供的所谓损失的发票上“客户”一栏没有姓名，大部分发票甚至连时间都没有，无法证实是停电所形成的损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律恰当，请求二审法院予以维持。

本院认为：一、上诉人尹拥军与被上诉人亚华物管公司所签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。二、上诉人自2004年2月以来，以被上诉人未尽物管义务为由拒绝交纳物业管理服务费，其所称的“未尽物管义务”的事项包括“5栋与6栋间的路灯晚上时开时不开”、“5栋与6栋间的喷泉从未开过，甚至未经业主同意改成了沙地”、“外来人员*出入小区”、“2栋的入户可视对讲机外壳损坏后未予维修”、“火灾报警器、匪警报警器一直不工作”等，对于这些事项，上诉人提供了系列照片予以证实，本院经查后认为，上述事项均属于被上诉人物业管理服务质量问题，各业主或业主委员会应当即时与被上诉人进行沟通，要求其进行改善，而不能因被上诉人短时间的服务质量问题单个的拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面。只有当被上诉人服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权利，或者依照上诉人与被上诉人所签订的协议第九条第二款，在被上诉人未按上诉人要求限期改正服务不到位问题，并给上诉人造成损失时，由被上诉人承担相应法律责任。而本案中，上诉人并未因其所称的被上诉人服务质量问题有所损失，故其拒交物业管理费的行为缺乏事实和法律依据，其应当按照约定交纳2004年2月以来的物业管理费1611．96元并按每日 3‰支付逾期之日起至付清之日止的违约金。至于湖南生物药厂职工以维权为由围堵小区大门19日，与被上诉人物业管理服务职责并无关联，上诉人主张其未尽相应物业管理义务不能成立。三、被上诉人应小区内部分业主的要求拆除业主住宅外墙部分关闭不严的空调围栏，并事先予以了公告，系履行物业管理服务义务的行为，上诉人要求其赔偿空调围栏被拆除所受损失，于法无据。四、上诉人称其所在小区不应加收损耗，被上诉人应退还多收的水电费。本院经查后认为，被上诉人现在收取水、电费及加收损耗的办法，并不违反法律、法规的有关规定，上诉人的这一上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。五、关于2003年9月至12月上诉人一次性交纳的物业管理服务费，因被上诉人通知入伙的时间是2003年7月2日，当时明确2003年交4个月免2个月，而根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，起算物业管理费的时间为通知入伙之日即2003年7月2日，故被上诉人一次性收取上诉人该年度9-12月的物业管理费计891． 48元，不存在上诉人所称的多收的情况。六、上诉人提出被上诉人擅自将停车费从每月120元上涨到每月290元，未提供相应的证据佐证，不予支持。七、被上诉人向上诉人收取公共设施维护修理费200元，不违反法律规定，上诉人要求其双倍退还公共设施维护修理费，本院不予支持。八、上诉人向被上诉人交纳装修垃圾清运费309．56元，符合小区《业主公约》的约定，上诉人要求双倍退还缺乏依据。九、《前期物业管理服务协议》是上诉人与被上诉人在2003年6月所签，上诉人在该协议签订一年后即2004年9月提出撤销其中的第四条第一款、第七条第二款和第九条第四款，超过了法律规定的一年期限，本院不予支持。十、上诉人要求被上诉人将物业管理服务费用降低到每月每平方米0．8——0．9元，并把物业管理费用明码标价，本院经查后认为，物业管理服务费用系由*有关部门指导定价，并由双方协商后约定的，现上诉人单方提出降低价格，缺乏法律依据，不予支持。至于物业管理费用明码标价问题，本院认为，被上诉人按《前期物业管理服务协议》的约定，向各业主收取1．5元/平方米的物业管理服务费，则该协议内规定的服务事项均属于物业管理服务方即被上诉人的常规服务项目，常规服务项目已由上诉人收取了每月每平方米1．5元的服务费，无需再明码标价，但对于上诉人向各业主提供的非协议中约定的其他服务项目，应当由物业管理服务方与业主代表或业主委员会协商一致后，明示价格。十一、上诉人还主张被上诉人擅自停电，应赔偿其由此造成的损失890元，但其未能提供相应的证据证实，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定的事实清楚，应予维持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审诉讼费421元，二审诉讼费321元，合计742元，由上诉人尹拥军负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 何 冬 林

审 判 员 柳 明

代理审判员 盛 知 霜

二OO五年九月五日

书 记 员 刘 恺 恺