邹荣昌、伦燕芬与城北市场、东一纸箱厂、敦厚经联社房屋租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第610号

上诉人（原审原告、反诉被告）：邹荣昌，男，1958年4月11日出生，汉族，住佛山市南海区盐步荣阳二巷55号。

上诉人（原审原告、反诉被告）：伦燕芬，女，1958年7月2日出生，汉族，住佛山市南海区桂城石石肯格塘村。

上述两上诉人的委托代理人：戴勤，广东星宇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市城北综合批发市场（以下简称城北市场）。住所地：佛山市禅城区汾江北路尾段。

负责人：杨基。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区东一纸箱厂（以下简称东一纸箱厂）。住所地：佛山市禅城区张槎镇大江江海公路中段。

法定代表人：杨基，董事长。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区环市镇敦厚股份经济联合社（以下简称敦厚经联社）。住所地：佛山市禅城区敦厚大街。

法定代表人：陈炽荣，主任。

上述三被上诉人的委托代理人：陈显敏、李松冰，广东古今来律师事务所律师。

上诉人邹荣昌、伦燕芬与被上诉人城北市场、东一纸箱厂、敦厚经联社房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第684号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：两原告于2002年4月30日与被告城北市场分别签订了编号为2167、2168两份《城北综合批发市场铺位承包合同》及其补充协议，同日，广东古今来律师事务所律师吴青、张驰对签订上述合同的行为进行见证。合同的第一条第（1）项约定由被告城北市场将位于C区9号23、25号的共64平方米的铺位（2167号合同）、C区8路20、22号和C区9路19、21号的共128平方米的铺位（2168号合同）给两原告承包使用，使用期为四年半，从2002年7月1日至2006年12月31日止；第（2）项约定，在第二期铺位全部交付使用二个月内，每间铺位都要正式开张营业，否则，被告城北市场有权收回铺位，再作处理。合同第二条第2项第（1）约定两原告于2002年5月1日前向被告城北市场一次性交付综合费6万元和3万元，该费除征地单位有赔偿的按本合同十二条执行外，在任何情况下都不作退还。合同第八条约定，承包期内两原告必须合同经营，遵守市场有关管理规定，服从市场的同意管理，如有违反市场管理规定，违反经营的，一切责任由两原告自负，与被告城北市场无关。合同第十六条约定违约责任：在承包期内，双方均不得无故终止本合同。任何一方违反该约定，均须以未使用年限的全部承包费作为违约金付给对方。两合同的《城北综合批发市场铺位承包合同补充协议》第一条均约定：被告城北市场决定全面开业日期为2002年6月中旬，两原告同意与被告城北市场所定开业日期同日开铺营业且中途不停业。签订合同后，两原告按两合同的约定向被告城北市场交付了综合费共9万元、报电安装费1020元（各510元）、招牌费2620.80元、以及从2002年下半年起至2003年上半年止的租金40896元。被告城北市场于2003年2月14日、28日及3月向各承租户发布了2份通知、1份档铺管理规定及1份评选优秀经营户各项达标标准，上述的通知和管理规定均规定铺位的营业时间、铺内必须货物充足，否则收回铺位。其中档铺管理规定第十一条规定：“所有档铺必须从上午9时至下午5时30分天天开门营业，严禁关门或开门无货形式经营。对关门停止营业达5天或开门经营但只有少量货物摆卖达1个月、仓库式使用，或铺主超期1个月未交各项费用者，市场有权收回该铺位使用权，且不退回所交的款项。”被告城北市场于2003年3月17日委托广东古今来律师事务所律师吴青向原告伦燕芬发出律师函，限原告在2003年3月19日前必须进满货并正常开门营业，否则，被告城北市场将收回C区9路23、25号铺位，另行发包。原告承包的C区9路23、25号铺位从2003年3月底至4月中旬，经常不开门营业。被告城北市场于2003年4月14日对原告承包的C区9路23、25号铺位锁门及贴封条，于同年5月13日收回上述铺位，并将铺位内的物品交还给两原告。两原告于2003年6月29日向被告城北市场递交解除合同通知书，要求解除2167、2168号《铺位承包合同》。同日，原告搬出其承包的C区8路20、22号和C区9路19、21号铺位（即2168号合同承包的4铺位），并通知被告城北市场取回铺位钥匙。被告城北市场以其不同意解除 2168号合同为由，没有到原告处取回钥匙，至今被告城北市场没有收回上述4铺位。另查，佛山市工商行政管理局于2000年9月13日向被告城北市场发出市场登记证（工商市字4406011016号），该市场的主办单位为：东一纸箱厂、敦厚经联社。原、被告在庭审中均表示双方所签订的铺位承包合同实际为租赁合同。三被告表示，如原告坚持解除合同，其同意解除2168号合同，但两原告必须按合同约定支付违约金。

原审判决认为：被告城北市场经工商行政管理部门核准登记领取了市场登记证，其作为合同的一方当事人主体适格，其与两原告签订的2167、2168号《城北综合批发市场铺位承包合同》和《城北综合批发市场铺位承包合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行合同义务。对于合同的性质，两原告与被告城北市场均认为是租赁合同，予以确认。综合本院查明的事实，两原告在履行 2167号合同过程中，其承租的C区9路23、25号铺位，于2003年3月底至4月中旬，经常连续多天不开门营业，违反了合同第一条第（2）项以及补充协议第一条的约定，构成违约，应承担违约责任。两原告在履行2168号合同过程中，单方提出解除2168号合同的情况下，两原告自行搬离铺位，其行为违反了合同第十六条约定，构成违约责任，应承担违约责任。由于两原告实际上已终止继续履行2167、2168号合同，而被告城北市场对两原告提出解除合同亦无异议，只是认为其违约，要求两原告承担违约责任，支付违约金。鉴于双方已没有继续履行合同的可能，现两原告提出解除两合同，予以准许。关于综合费，两原告认为被告城北市场收取综合费没有法律依据，应予返还。合同中，双方约定由两原告向被告城北市场一次性交付综合费，该费除征地单位有赔偿的按合同十二条执行外，在任何情况下都不作退还。这一约定没有违反法律的禁止性规定，为有效条款。在履行合同过程中，没有出现退还综合费的约定情形，因此，两原告要求被告城北市场返还两合同的综合费的请求没有事实和法律依据，不予支持。被告城北市场所发布的通知及档铺管理规定等是其单方意思表示，不属合同条款，对两原告没有约束力。在合同履行中，被告城北市场收回两原告承租的C区9路23、25号铺位的行为，虽合同有约定，但其在未征得两原告同意的情形下，擅自收铺的行为没有法律依据，其行为对两原告构成侵权，应承担侵权的民事责任。综上，两原告请求被告城北市场赔偿2167号合同所造成的损失之诉证据充分，予以支持。如前所述，由于两原告要求被告城北市场退还C区9路23、25号铺位（即2167号合同的铺位）的租金2400元（从2003年5月14日至同年6月30日）及赔偿招牌费、报电安装费的全部费用要求过高，酌情确定被告城北市场向两原告退还租金2000元、赔偿招牌费200元和报电安装费200元。由于被告城北市场并没有收回2168号合同的铺位，而是两原告单方解除该合同，故两原告要求被告城北市场赔偿2168号合同损失的请求没有事实依据，不予支持。两原告在履行合同过程中，单方提出解除2168号合同，其行为违反了合同第十六条约定，构成违约，应承担违约责任，被告城北市场提出反诉要求两原告支付违约金的请求于法有据，予以支持。但从本案租赁合同实际履行情况出发，租赁合同解除后，被告城北市场仍可通过出租讼争铺位获得租金。为平衡双方当事人利益关系，公平合理解决当事人的纷争，双方约定的违约金虽是双方当事人的真实意思表示，但其数额明显过高，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，酌定两原告应承担的违约金数额为40320元（134400×30％）为宜。故对被告城北市场过高的反诉请求不予支持。另被告东一纸箱厂、敦厚经联社不是合同一方当事人，故对其反诉请求，不予支持。被告东一纸箱厂、敦厚经济联合社作为被告城北市场的主办单位，在被告城北市场的财产不足承担本案民事责任时，应承担补充清偿责任。综上，依据《*民事诉讼法》第六十四条第一款、《*合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告邹荣昌、伦燕芬与被告佛山市城北综合批发市场签订的编号为 2167、2168号《城北综合批发市场铺位承包合同》；二、原告邹荣昌、伦燕芬于本判决生效之次日退还2168号合同的铺位给被告佛山市城北综合批发市场；三、佛山市城北综合批发市场于本判决生效之次日向原告邹荣昌、伦燕芬退还2167号合同的铺位租金2000元；四、佛山市城北综合批发市场于本判决生效之次日向原告邹荣昌、伦燕芬退还2167号合同的铺位的招牌费200元、报电安装费200元；五、原告邹荣昌、伦燕芬于本判决生效之次日向被告佛山市城北综合批发市场支付2168号合同的违约金40320元；六、被告佛山市禅城区东一纸箱厂、佛山市禅城区环市镇敦厚股份经济联合社对被告佛山市城北综合批发市场承担的上述赔偿责任承担补充清偿责任；七、驳回原告邹荣昌、伦燕芬的其他诉讼请求；八、驳回佛山市禅城区东一纸箱厂、佛山市城北综合批发市场、佛山市禅城区环市镇敦厚股份经济联合社其他反诉请求。本案本诉受理费3391元，由两原告承担3291元，由被告佛山市城北综合批发市场承担100元；反诉费 4198元，由两原告承担1400元，由被告佛山市城北综合批发市场承担2798元。

宣判后，邹荣昌、伦燕芬不服，向本院提起上诉称：一、一审判决在认定合同性质是租赁合同的基础上，在被上诉人城北市场自始至终不能交出租铺位权属证明的情况下，认定合同有效错误。本案讼争的《城北综合市场铺位承包合同》，名为承包，实为租赁。但被上诉人城北市场始终不能提供出租铺位的权属证明，证实其合法拥有，那么双方签订的租赁合同，只能当无效合同处理，被上诉人基于无效合同收取上诉人的费用，应适用返还原则。被上诉人城北市场虽经工商部门核准办理了市场登记证，但其是否有出租铺位的资格，不是由市场登记证决定，市场登记证只是工商部门确认市场主办单位、核准上市商品范围和商品交易方式所颁发的经营证书。而不是代表可以出租铺位的授权证书，有权签订铺位出租合同的，只能是对铺位拥有合法产权和经营权的个人或单位。二、一审判决对被上诉人提交的没有任何证明力的证据2和两个证人证言予以采信，认定上诉人2167号合同的铺位经常无开门营业或开门无货，并由此认定上诉人违约在先是错误的。首先一审判决采信证据2和两位证人证言错误。证据2是被上诉人城北市场某保安做的C区铺位经营情况登记簿，笔迹新鲜，登记人身份不明，且没有任何证据辅证。两位证人由被上诉人方申请出庭，名义上均是被上诉人的市场租户，与被上诉人存在密切的利害关系。如此片面的单方制作的证据不应被采信。再者，上诉人已按合同约定开张营业，上诉人应有自主经营权。被上诉人以上诉人违反《合同》第一条第（2）项：“铺位交付使用二个月内，每间铺位都要正式开张营业。”并不是二个月后每天都要开张！事实上，上诉人并未违约。三、一审判决在认定被上诉人发布的通知和档铺管理规定无效的基础上，不认定被上诉人收铺违约在先，而认定上诉人违约在先，自相矛盾。四、由于被上诉人违约收铺在先，上诉人依法解除2168号合同并无不妥，一审判决认为上诉人单方解除又属违约错误。依据合同法第94条第四项之规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方可解除合同。本案上诉人向被上诉人承租的是六间铺位，虽分开两个合同，条款都一样，其实是一个整体，均由上诉人两夫妇经营。而一审判决却无端割裂这两份合同的整体性，人为将其单独看待。被上诉人越权违法管理和收铺的行为，令上诉人根本无法安心、愉快地在城北市场继续做生意，随时会面临被收铺的危险，上诉人租铺经营的目的根本无法实现，如此情况下上诉人解除另四间铺的合同不应属违约的单方解除合同。五、综合费按无效合同和被上诉人违约在先二种情形，都应返还给上诉人，况且该费用根本不属房地产租赁合同应收取费用的范畴，毫无疑问是非法收费，一审判决竟以“无违反法律禁止性规定”为由认定为有效是错误。规范房屋租赁的相关法律法规均有对租赁费用作出规定，如《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理方法》、《广东省城镇房屋租赁条例》均规定出租方可收取押金、租金外，不得额外收取任何费用。而本案综合费，实际上属被上诉人收取的基建费，被上诉人应提交合法的收费依据，而不能以“法不禁止”掩盖过去。综上，一审判决错误认定合同有效，错误认定上诉人违约在先，错误认定综合费合法，从而导致判决全盘错误，请求二审法院：一、撤销原判决第三至第八项，依法改判：1、三被上诉人返还上诉人综合费90000元和租金2400元；2、赔偿上诉人招牌费 2620.80元、报电安装费1020元；3、驳回三被上诉人反诉请求。二、本案一、二审全部诉讼费用由三被上诉人承担。

三被上诉人答辩称：一、原审判决合同为租赁合同正确。二、上诉人的陈述与事实有悖，是上诉人违约在先，其上诉请求缺乏事实和法律依据。三、关于合同效力，根据合同法和相关司法解释，被上诉人虽然暂时未领到所有权证，但不影响出租的权利。四、原审判决不存在矛盾之处，上诉人不开门营业，是违约行为；然后被上诉人基于合同规定，收回商铺，但由于收回方式存在瑕疵，原审法院据此已认定被上诉人侵权。可见，并不存在上诉人所述的前后矛盾。五、综合费收取依据是双方的合同的约定，合同有据，自然综合费的收取也合法。综上，请求二审法院维持原判。

经审查，一审认定的事实清楚无误，本院予以确认。

本院认为：被上诉人敦厚经联社和东一纸箱厂是被上诉人城北市场的主办单位，城北市场经工商行政管理部门核准已领取了市场登记证，具有从事民事活动的资格，且城北市场已经办理了规划报建手续。城北市场作为合同一方当事人与两上诉人签订的编号为2167、2168号的《城北综合批发市场铺位承包合同》和《城北综合批发市场铺位承包合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，原审判决认定为有效合同正确，双方当事人应按照合同和补充协议的约定履行合同义务。上述合同第一条第（2）项约定，在第二期铺位全部交付使用二个月内，每间铺位都要正式开张营业，否则，城北市场有权收回铺位，再作处理；上述补充协议第一条约定：城北市场决定全面开业日期为2002年6月中旬，两上诉人同意与城北市场所定开业日期同日开铺营业且中途不停业。一审期间，证人劳程洪、邓金城出庭作证，证明两上诉人承租的城北市场C区9路23、25号铺位经常无开门营业，有时开门但铺内没有货物；两证人也是城北市场的承租户，与双方当事人无利害关系，且两证人证言与三被上诉人在原审时提交的证据2即C区铺位经营情况登记本记录的情况能相印证，故原审判决予以认定并无不当。两上诉人在补充协议约定与城北市场所定开业日期同日开铺营业且中途不停业，而其承租的城北市场C区9路23、25号铺位经常无开门营业，虽有时开门但铺内没有货物，因此，两上诉人在履行2167号合同过程中违反了补充协议的约定，已构成违约，应承担违约责任；两上诉人在履行该合同过程中违约在先，虽城北市场依据合同约定有权解除合同，但其采取擅自封铺，缺乏法律依据，其封铺的行为不当；经查，城北市场C区9路23、25号铺2003年5月 14日至同年6月30日的租金应为2400元，因城北市场之前已收取该租金，而城北市场于2003年5月13日实际收回了二商铺，故租金2400元应如数返还，原审判决只返还2000元不当，应纠正。两上诉人在履行2168号合同过程中，单方提出解除合同，在未征得合同相对方同意的情况下，擅自解除 2168号合同，已构成违约，原审判决考虑到合同约定的违约金过高，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，酌定两上诉人应承担的违约金数额为40320元并无不妥。合同关于综合费的收取并没有违反法律、法规的强制性规定，城北市场依据双方合同的约定收取综合费合法有据，且两上诉人在履行2167号和2168号合同过程中又违约在先，因此，两上诉人要求返还综合费缺乏法律和合同依据，不予支持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第684号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项；

二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第684号民事判决第三项为：被上诉人佛山市城北综合批发市场于本判决发生法律效力之次日向两上诉人邹荣昌、伦燕芬退还2167号合同的铺位租金2400元。

本案一审本诉受理费3391元，由两上诉人承担3241元，由被上诉人佛山市城北综合批发市场承担150元；一审反诉费4198元，由两上诉人承担 1400元，由被上诉人佛山市城北综合批发市场承担2798元；二审案件受理费7589元，由两上诉人承担7500元，由被上诉人佛山市城北综合批发市场承担89元。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 建 兴

审 判 员 林 义 学

审 判 员 陈 秀 武

二○○四年十月八日

书 记 员 林 程