王跃团、王竹青因与中国人民解放军山东省东营市河口区人民武装部租赁合同纠纷一案

山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2005）东民四终字第27号

上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王跃团，男，1964年10月4日出生，汉族，河口万盛隆大酒店经理，现住该酒店。

上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王竹青，男，1984年11月26日出生，汉族，河口万盛隆大酒店登记业主，现住该酒店。

委托代理人：王海岩，男，1956年10月11日出生，汉族，河口区北海滩涂养殖有限公司法律顾问，现住河口社区河运小区3号楼30号。

被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：中国人民解放军山东省东营市河口区人民武装部，住所地河口区海康路。

法定代表人：王臣才，部长。

委托代理人：张宏生，男，1965年10月30日出生，汉族，该武装部副部长，现住该单位。

王跃团、王竹青因与中国人民解放军山东省东营市河口区人民武装部（以下简称河口武装部）租赁合同纠纷一案，不服（2004）河民初字第1218号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王跃团及其与王竹青的共同委托代理人王海岩，被上诉人的委托代理人张宏生、王育奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2004年10月5日，河口武装部诉请原审法院解除与王跃团之间的房屋租赁协议，判令支付租赁费2.15万元。王竹青、王跃团反诉请求河口武装部赔偿2004年5月10日至11月8日期间的住宿、美容美发、餐饮损失计8万元。

原审认为，案件本诉争议焦点为：1、河口武装部要求与王跃团解除房屋租赁协议有无事实和法律依据；2、河口武装部要求王跃团、王竹青支付的装修款及租赁费数额是否属实。反诉争议焦点为：1、王跃团、王竹青有无违约行为及是否因该违约行为导致河口武装部经济损失；2、河口武装部要求王跃团、王竹青赔偿的经济损失有无事实与法律依据。

针对本诉争议的第一个焦点问题，河口武装部提供了下列证据：

1、河口武装部与王跃团签订的房屋租赁协议及附件2各一份。证实王跃团没有按协议约定交纳租赁费、装修房屋。经质证，王跃团与王竹青对协议主体部分无异议，但认为河口武装部没有提供该证据的附件1.

2、河口武装部出具的收款收据一份。证实王跃团交纳租赁费1万元。经质证，王跃团对此无异议。

3、王跃团于2004年6月16日给河口武装部出具的条子一份。证实若王跃团于6月17日下午3点交不清承包费，王跃团自愿解除合同。经质证，王跃团对该条的真实性无异议，但认为该条是因与前邵村委会签订的土地承包合同而出具的。

4、证人王清开、张桂然。二证人证明曾与河口武装部的领导多次向王跃团催交租赁费，但其没有交纳。河口武装部于2004年5月20日左右锁上了万盛隆大酒店客房的门。

王跃团、王竹青为支持其辩解，拟申请安丰泉出庭作证。因安丰泉没有携带身份证明，河口武装部以无法证实其身份为由，不同意证人出庭作证。

针对第二个焦点问题，河口武装部除提供房屋租赁协议外，还提供了河口万盛隆大酒店出具的发票一份。证实河口武装部欠该酒店的款项为3500元，相抵后王跃团欠租赁费2.15万元。另王跃团同意对该酒店进行装修，但未达到约定要求，王跃团应交500元损失费，共计2.2万元。

经质证，王跃团认为欠租赁费2.5万元属实，河口武装部欠房费及用餐费数额不属实，应为3.1万元。

河口武装部无证据证实王跃团欠其装修费五百元，王跃团对此也不予认可。

针对双方争议的第二个焦点问题，王跃团拟申请邵云霞出庭作证。因邵云霞没有携带身份证明，河口武装部以无法证实其身份为由，不同意证人出庭作证。

针对这一焦点，王跃团、王竹青提供如下证据：

1、证人李向民证言。证明2004年5月9日其住在河口万盛隆大酒店，10日早晨见一军人在锁客房的门。

经河口武装部询问，证人称记不清锁门的具体时间。

2、证人邵云霞。因邵云霞没有携带身份证明，河口武装部以无法证实其身份为由，不同意证人出庭作证。

针对这一焦点，王跃团、王竹青无证据提交，河口武装部对其计算方式亦不认可。

原审查明：2003年8月15日，王跃团与河口武装部签订房屋租赁协议一份，租用河口武装部的楼房经营餐饮、住宿及美容美发，并约定由王跃团对该楼房进行装修。河口万盛隆大酒店于2004年3月30日在东营市工商行政管理局河口*登记，经营者姓名为王竹青，组成形式为家庭经营。根据协议约定，每年4月1日交纳4月1日至同年9月30日期间的租赁费， 10月1日交纳10月1日至下年度3月31日期间的租赁费。2004年4月9日，王跃团交纳租赁费1万元。5月20日，河口武装部将该酒店客房门上锁。6 月16日，双方约定6月17日下午3点将所欠承包费交清，否则自愿解除合同。租赁费余款王跃团至今未交纳。

原审认为：河口武装部与王跃团签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。该协议签订后，王跃团将房屋用于经营河口万盛隆大酒店，该酒店经营者为王竹青，且为家庭经营的个体工商户，王竹青应为本案当事人。双方当事人应严格履行自己应尽的义务，王跃团、王竹青不按时交纳租赁费属违约，但河口武装部应采取合理方式处理该问题。王跃团、王竹青虽辩称河口武装部于2004年5月10日就给其锁门，阻止其正常经营，但河口武装部的两证人均证实锁门时间为5月20日，且王竹青、王跃团提供的证人证言前后矛盾，应认定锁门时间为5月20日。在合同履行期间，河口武装部给王竹青、王跃团锁门，构成违约。王跃团、王竹青应交纳2004年4月1日至5月20日的租赁费。王跃团已于4月9日交纳租赁费1万元。6月16日王跃团给河口武装部出具6月17日交不清所欠承包费就自愿解除合同的书面材料，王跃团没有按时交清承包费，双方的房屋租赁协议自6月17日解除。王跃团、王竹青可主张5月20日至6月17日的经济损失，但其提供的证据不能证实，对其诉讼请求不予支持。依照《*民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款、《*民法通则》第二十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见（试行）》第四十一条、《*合同法》第九十三条之规定，判决一、解除河口武装部与王跃团签订的房屋租赁协议。二、驳回河口武装部要求王跃团、王竹青支付租赁费的诉讼请求。三、驳回王跃团、王竹青的诉讼请求。本诉案件受理费 890元，实支费445元由河口武装部负担。反诉案件受理费2910元、实支费1164元，由王竹青、王跃团负担。

王跃团、王竹青上诉请求撤销原判第一项，依法改判或发回重审。主要理由是：河口武装部尚欠上诉人房费和饭费未结清，双方应当对此房费、饭费和上诉人应偿付的租赁费数额进行核算，经相互折抵后按有关规定处理。在问题没有解决的情况下，河口武装部将出租房屋上锁封门构成违约和侵权。上诉人自动放弃因此造成损失的上诉权，待证据充分后另行处理。双方未约定解除合同的前置条件，应当对限期交清承包费，否则解除合同这一证据的来源及真实性予以审查。

河口武装部辩称，上诉人未按合同约定交纳承包费和进行装修，至今尚欠承包费2.5万元。双方约定上诉人于2004年6月17日下午3点将所欠承包费交清，否则自愿解除合同。上诉人未履行约定，解除合同符合法定和约定条件。

经审理，本案二审确认的事实与原审一致。

上诉人与被上诉人的房屋租赁协议应否解除是二审争议的焦点。

本院认为：双方当事人所签订的房屋租赁协议不违反法律、法规的强制性规定，权利义务关系明确且已部分履行，其效力应予确认，上诉人与被上诉人均应按照协议切实全面履行。上诉人主张被上诉人尚欠房费和饭费未结清，双方应当将房费、饭费和上诉人应偿付的租赁费数额进行折抵。但是，其并未提供相关证据，且两者不是同一民事法律关系，未经协商一致而相互折抵，不应当成为上诉人拒绝支付剩余租赁费的理由。上诉人没有按照协议支付租赁费，被上诉人即对所出租房屋予以锁门，使上诉人的正常经营活动受到影响，房屋被锁后的租赁费用应予免除。对2004年6月17日不交清所欠承包费自愿解除合同这一证据的来源及真实性问题，上诉人所提供的证据不能证明该证据是被上诉人非法取得，其证明内容应予确认。上诉人未按期交清所欠费用，被上诉人以该证据主张解除双方之间的房屋租赁协议应予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百五十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费890元，由上诉人王跃团、王竹青承担。

本判决为终审判决。

审　判　长

杨秀梅

审　判　员

于秋华

审　判　员

李万海

二○○五年四月四日

书　记　员

周爱辉