上诉人红岩粮食公司为与被上诉人黄威及第三人郑洲林、万军优先购买权纠纷一案

湖北省恩施州中级人民法院

民事判决书

（2004）恩州中民终字第173号

上诉人（原审被告）建始县红岩粮食公司（以下简称“红岩粮食公司”）。

法定代表人万中华，系该公司经理。

委托代理人刘永安，建始县中心法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）黄威，男，生于1976年10月22日，汉族，湖北省建始县人，个体工商户，住建始县红岩寺镇居委会2组。

原审第三人郑洲林，男，生于1975年3月8日，土家族，湖北省建始县人，下岗职工，住建始县业州镇菜园子村3组。

原审第三人万军，男，生于1976年4月22日，汉族，湖北省建始县人，个体工商户，住建始县红岩寺镇居委会7组。

上诉人红岩粮食公司为与被上诉人黄威及第三人郑洲林、万军优先购买权纠纷一案，不服建始县人民法院（2003）建红民初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年3月1日受理后，依法组成由审判员张奎担任审判长，审判员漆祖国、彭东洋参加的合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：原告黄威与被告红岩粮食公司于2001年5月21日签订了《房屋租赁合同》，原告承租属被告所有的临街1号房间，租期为3年，即2001年6月 1日起至2004年5月30日止。2002年8月28日被告红岩粮食公司开始筹备售房工作，9月15日恩施施南资产评估事务所对出售房屋的价值进行估算。被告红岩粮食公司于11月22日拟定出《售房通知》及出售房屋的具体细则。原告黄威承租的临街1号房间作价60000元。11月28日被告将《通知》及细则送达给原告黄威。11月30日第三人郑洲林交购房款10000元。原告黄威于12月2日交购房款10000元，次日原告黄威退回款项。12月11日第三人郑洲林交购房款50000元，即日第三人郑洲林与被告红岩粮食公司签订《房屋买卖》合同。2002年12月20日、26日，原告黄威又给被告红岩粮食公司交购房款共计60000元。第三人郑洲林收到万军购房款65000元。2003年4月10日，第三人万军以红岩粮食公司与自己签订的不真实的《门面出售协议书》在红岩财政所办理相关手续。同月，原告从红岩财政所得知，自己所承租的临街1号房间被告早已出售给第三人万军，2003年7月21日，原告起诉，请求确认该房的优先购买权，依法撤销被告红岩粮食公司与万军的买卖关系。

原审认为：原、被告之间的租赁关系成立，优先购买权是伴随租赁关系而生的附随权，租赁关系一经成立，优先购买权即生成，并伴随租赁关系的终止而消失。原告在同等条件下，在合理的期间内应享有充分的知情权和选择权，原告黄威的诉讼请求应予支持，被告红岩粮食公司与郑洲林签订的《门面出售协议》侵害了原告的优先购买权，买卖关系无效。被告红岩粮食公司应返还第三人郑洲林购房款60000元。被告以原告超过合理期间以及退款放弃优先购买权的理由，没有确凿的证据证明，不予采信。第三人万军所持《出售门店协议书》，其形式与内容于法律相悖，与事实不符，属无效民事行为，无效的民事行为开始就没有法律约束力。第三人郑洲林要求将房款退给万军的请求并无不当，本院采纳。第三人万军放弃购买该房意思表示真实，要求第三人郑洲林返还购房款的理由成立，本院予以支持。根据《*合同法》第二百三十条、《*民法通则》第六十条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈*民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条的规定，判决：一、原告黄威享有其承租的被告红岩粮食公司临街1号房间的优先购买权。二、被告红岩粮食公司与第三人郑洲林的房屋买卖关系无效，被告红岩粮食公司返还给第三人郑洲林购房款60000元。三、第三人郑洲林返还第三人万军购房款65000元。

上诉人红岩粮食公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。《会议记录》表明：2002年8月28日研究售房，次日召开租房者会议。应视为在合理期间通知了原告；被上诉人黄威于2002年12月2日交购房保证金，尔后又退款，应视为放弃了优先购买权。2、原审适用法律错误。被上诉人黄威已放弃优先购买权，第三人郑洲林购买该房就应认定合法有效，原审错误归责，请求二审法院依法改判。

被上诉人黄威则作出相反理由的答辩。

经本院审理查明，原审认定的事实属实。

本院认为：一、关于《会议记录》是否视为上诉人在合理期间通知了被上诉人。从《会议记录》的内容来看，时间是2002年8月29日，会议内容是通知各承租门店的承租户，公司准备出售门店。但同月30日，上诉人才书面请示县粮食局，同年9月2日，县粮食局才向县人民*请示，同年9月6日，县粮食局才根据县人民*的批复同意上诉人出售门店。同年11月28日，上诉人才将出售门店及具体细则送达给被上诉人黄威。故应认定2002年8月29日的会议是在未经县人民*同意的情况下向承租人传达的上诉人的个人意见，是不具有法律效力的。2002年11月28日的书面通知才能作为认定上诉人通知出售承租房的依据。故一审认定被上诉人黄威享有优先购买权是有事实依据和法律依据的。二、关于黄威于2002年12月3日将10000元购房保证金取走是否放弃优先购买权问题。根据上诉人送达给被上诉人的《具体细则》：出售门店有7个，竟价出售的具体时间，根据报名情况另行通知。被上诉人黄威虽然12月3日取走了保证金 10000元，但同月20日、26日又交了6万元。在这个期间内，现有证据没有证明上诉人将报名情况及竟价出售的具体时间通知给被上诉人及其他承租人和报名者，而是在同月11日将诉争的1号门店出售给第三人郑洲林，在程序上显然上诉人侵犯了被上诉人黄威作为承租该门店所享有的优先购买权，且被上诉人黄威于同月20日、26日先后共交购房款6万元。故被上诉人黄威仍享有优先购买权。

总之，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于第三人郑洲林、万军对一审判决均未提出上诉，此案应予维持。经合议庭评议，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2310元，其他诉讼费1280元均由上诉人红岩粮食公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长

张

　奎

审　判　员

漆　祖　国

审 判 员

彭　东　洋

二00四年三月三十一日

书　记　员

龙

涛