陈倩萍与南海市黄歧房地产总公司租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第3104号

上诉人（原审被告、反诉原告）陈倩萍，女，汉族，1968年12月12日出生，住所：广州市环市西路7号。

委托代理人王汉斌、廖伟坚，均为广东五羊律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）南海市黄歧房地产总公司，住所：佛山市南海区黄歧广佛一路119号。

法定代表人叶浩佳，总经理。

委托代理人姚炽林、陈元飘，均为广东星宇律师事务所律师。

上诉人陈倩萍因租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第4－3号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院认定：2001年4月1日，南海市黄岐家私城、南海怡福房地产有限公司（以下简称为怡福公司）与陈倩萍签订了一份《黄岐家私城铺位租赁合同》，约定由陈倩萍承租位于佛山市南海区黄岐家私城21—23号铺位，租期为两年（即从2001年4月1日起至2003年3月31日止）。该租赁合同的第二条规定：“租赁期内，出租方如因建设拆迁时，须提前两个月书面通知承租方，免收一个月的租金，并退回保证金给承租方，不作任何补偿”。2002年8月16日，南海市黄岐房地产总公司（以下简称黄岐公司）接到南海市黄岐区规划建设办公室发出的《违章清拆通知书》，黄岐家私城21—25号铺位因规划道路建设需要须拆除，并限令黄岐公司于2002年11月30日前拆除。黄岐公司接到上述通知书后，分别于2002年9月30日及同年12月6日向陈倩萍发出《通知》，要求陈倩萍在2002年11月30日前将租赁的铺位交回黄岐公司。因陈倩萍没有履行而引起双方诉讼。原审法院根据黄岐公司的申请于2002年12月26日依法作出（2003）南民三初字第4号先予执行民事裁定，陈倩萍立即将涉讼铺位的物品搬出。该裁定于同年12月底执行完毕。

另查，南海市黄岐家私办公室是黄岐公司的内设机构，没有领取营业执照。怡福公司是由黄岐公司与香港佳诚发展有限公司合作开办的中港合资企业，该公司在业务上由黄岐公司负责管理，由于黄岐公司工作人员的疏忽，在与陈倩萍签订《黄岐家私城租赁合同》时错盖了怡福公司的公章，对此，怡福公司予以确认。陈倩萍承租黄岐公司的铺位后，对铺位进行了装修。装修费用合共83500元。黄岐公司租予陈倩萍的铺位是由黄岐公司建造的，该铺位是没有经过合法报建规划。

原审法院认为：黄岐公司将属于违章建筑的铺位租予陈倩萍，并与陈倩萍签订《黄岐家私城铺位租赁合同》，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，该合同无效。因该铺位属于违章建筑，被南海市规划部门限令拆除，故陈倩萍无法在该铺位继续经营。合同无效，双方均有过错责任，其中黄岐公司应负主要过错责任，陈倩萍负次要过错责任。因合同无效所造成的损失，双方当事人应按过错的大小承担。本案中，陈倩萍的损失是铺位装修费83500元，由于该铺位的租赁期是两年，按租期每月装修费用分摊应为3479元，陈倩萍实际使用该铺位是21个月，其实际装修费损失是三个月即10437元，因黄岐公司未能举证证明其损失，故本案确定的因该无效合同造成的损失是10437元，黄岐公司对该损失应承担70%的责任即7306元，陈倩萍承担30%的责任即3131元。黄岐公司请求解除原、陈倩萍签订的《黄岐家私城铺位租赁合同》，因该合同无效，自始至终没有法律约束力，故该请求没有法律依据，不予支持。黄岐公司请求陈倩萍立即搬出涉讼铺位，陈倩萍已履行。陈倩萍反诉请求黄岐公司赔偿损失130000元，不予全额支持。陈倩萍对黄岐公司不具有诉讼主体资格的辩解，没有事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《*合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、黄岐公司与陈倩萍于2001年4月1日签订的《黄岐家私城铺位租赁合同》无效。二、黄岐公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈倩萍的经济损失7306元。三、驳回黄岐公司的其他诉讼请求。四、驳回陈倩萍的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由黄岐公司负担70元、陈倩萍负担30元；反诉费4110元，由黄岐公司负担231元、陈倩萍负担3879元。

上诉人陈倩萍不服向本院上诉称：1、原审仅凭不具执罚主体的“南海市黄歧区规划办公室”《违章清拆通知书》和黄岐公司认为其无报建，认定涉讼商铺属违章建筑，判决租赁合同无效是错误的。2、本案黄岐公司提出解除租赁是为了获取“南海市盐步雅兰帝斯家居展示中心（以下简称雅兰帝斯家居）”给其的更大利益。从强制拆除陈倩萍承租商铺的位置不是国家规划建路而是“南海市盐步雅兰帝斯家居展示中心”出资建通道入其商场的事实也证明了这点。3、就算黄岐公司没有报建属违章建筑出租，一审也应在判决合同无效的同时追究黄岐公司的欺诈责任，判令黄岐公司将租金返还给陈倩萍。一审没这样做反引用合同法第五十二条第（五）项，认为陈倩萍明知标的物不合法而自愿与黄岐公司签违反国家法律规定的商铺租赁合同，并依此做出认定和判决是错误的。4、原审法院将陈倩萍2002年6月才投入的83500元装修费按2001年4月至2003年3月31日分24个月来分摊，并让陈倩萍负担30%的损失责任是毫无道理的。请求二审法院判令黄岐公司赔偿130000元。

上诉人陈倩萍在二审期间无新证据提交。

被上诉人黄歧公司答辩称，合同无效是因其违反了法律、法规，原审认定合同无效是正确的。对陈倩萍投入的装修部分，那是陈倩萍以为可以续租而做出的主观判断，无任何理由和依据，其损失只应由其自己承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人黄岐公司在二审期间无新证据提交。

本院认为：本案属租赁合同纠纷。双方争议的焦点主要是租赁合同的效力以及双方的损失数额。

首先，关于合同的效力。陈倩萍虽然在一审期间对黄岐公司的原告主体资格提出异议，但黄岐公司对此提供了相关证据，且经原审法院审理作出认定后，陈倩萍并未对此提出上诉，故可认定合同双方当事人分别为黄岐公司及陈倩萍。对本案争议的租赁铺位，黄岐公司述称未依法报建，并提供了原南海市黄岐区规划建设办公室于 2002年8月16日发出的《违章清拆通知书》，陈倩萍对此未能举证反驳或向相关行政主管部门主张其行政相关人的权利，故原审判决认定该租赁铺位属违章建筑并无不当。因此，原审依照《*合同法》第五十二条第（五）项确认上述租赁合同无效是恰当的。

其次，关于损失的数额。陈倩萍在一审期间就其损失提出反诉，主张赔偿的数额为13万元，该数额由装修损失（7万元）及四个月的经营损失（每月15000 元，共6万元）组成。因陈倩萍与黄达在签订金田黄岐铺装修协议中约定工程款的支付方式为“先预付工程款4万元，质量验收后一次付清”，而该铺位进行装修后，黄达系于2002年7月16日出具字据证实工程款全部结清，故在双方没有进一步举证的情况下，可推定装修系于2002年7月16日完成验收，并由陈倩萍投入使用。又因陈倩萍与黄岐公司原约定的租赁期限系至2003年3月31日届满，其并无充分证据证实黄岐公司将继续出租或在同等条件下租予他人，故陈倩萍可预计的装修使用期间应自2002年7月16日起至2003年3月31日止。因原审法院已根据黄岐公司的申请于2002年12月26日作出（2003）南民三初字第4号先予执行民事裁定，裁定陈倩萍立即将涉讼铺位的物品搬出，该裁定并于同年12月底执行完毕，故陈倩萍实际使用装修后铺位的期间应为 2002年7月16日起至2002年12月底止，其可预计的装修使用期间为余下的三个月。以此按投入83500元折算装修的损失数额应为29015.1 元。虽然陈倩萍对其经营损失没有提供充分的证据以证实，但根据雅兰帝斯家居中心向陈倩萍出具的建议书中愿意补偿3万元作为减轻租户损失的内容，结合交易惯例可以将该数额作为确定陈倩萍损失的依据。

依据《*合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当补偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。因上述出租商铺属应清拆的违章建筑，承租人陈倩萍应予搬迁；对黄岐公司所取得的租金，因陈倩萍已实际使用商铺，且未对此提出诉讼请求，故其相应的上诉主张本院不予支持。在当事人对导致合同无效的过错中，因黄岐公司明知所出租商铺属违章建筑仍予以出租，故其应承担主要过错；而陈倩萍对于其承租的商铺的合法性欠缺应尽的合理注意义务，应承担次要的过错，故原审判决划分黄岐公司承担70%的过错责任，陈倩萍承担30%过错责任是适当的。因此，黄岐公司应对陈倩萍装修损失29015.1元及经营损失3万元承担70％的赔偿责任。陈倩萍的其他上诉请求，因事实依据及法律依据不足，本院不予支持。

据此，依据《*民事诉讼法》第一百五十三条第三项的规定判决如下：

一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第4－3号民事判决第一项、第三项、第四项。

二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第4－3号民事判决第二项为“被上诉人南海市黄歧房地产总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿上诉人陈倩萍41310.57元。逾期履行的，则按中国人民银行规定的同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。”。

本案一审受理费100元、反诉案件受理费4110元、二审案件受理费4210元，上述合计8420元，由上诉人陈倩萍承担5808元，被上诉人南海市黄岐房地产总公司承担2612元。因黄岐公司已预交了一审案件受理费，陈倩萍已预交了反诉案件受理费及二审案件受理费，故黄岐公司应于履行判决确定的义务时将应负担的诉讼费用在折抵其已预交的部分后，一并支付予陈倩萍，一、二审法院均不再另行收退。

本判决为终审判决

审 判 长 梁 冬

代理审判员 麦 嘉　潮

代理审判员 杨 卫 芳

二○○四年三月四日

书 记 员 张 梦 阳