万科翡翠书院

万科翡翠书院位于北京海淀区，占地面积16.9万平米，是为海淀科技精英量身定制的高端社区。项目旨在创造一个“互联网大学式”的居住环境，让志同道合的伙伴和团队更加紧密地联系在一起，用美好生活致敬每个改变世界的梦想。翡翠书院为万科自持租赁项目，采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计，按照“翡翠系”精装标准来建设。

1、简介

万科翡翠书院将采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计都将按照“翡翠系2.0”的标准来建设。以互联、开放、共享的理念，与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接，为业主提供物业和配套服务。

万科翡翠书院

万科翡翠书院项目按照国家《绿色建筑评价标准》中的三星级建筑标准建造，是能够达到节能减排目的的绿色建筑，对环境无害，能充分利用环境自然资源，保持生态平衡，实现可持续发展。

万科翡翠书院为助推绿色宜居北京建设，宣传普及“绿色、生态、低碳、集约”的理念，翡翠书院将建设北京规划展览馆-生态城市馆，用以展现北京市和万科集团绿色建筑建设的思路与成就，并使其成为北京市乃至全国的绿色、低碳和生态类建筑技术展示、学术交流、科普教育的基地和平台。

2、基本信息

地址：位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米处（16号线永丰站，向北约1.5KM）

环线位置：五至六环

类型：住宅

建筑类别：板楼、低层、多层、小高层

总占地面积：169100平方米

建筑面积：302000平方米

容积率：1.78

绿化率：30%

产权年限：自持70年

规划户数：1322户

楼栋总数：59幢

装修情况：装修

车位比：平均配比1:1.5

开发商：北京万永房地产开发有限公司

物业公司：北京万科物业管理有限公司

3、周边配套

周边商业：项目自身的1.4万㎡自持商业、中粮商业配套、中关村壹号、永旺国际商城上地华联、五彩城、万柳华联、麦德龙

万科翡翠书院

周边景观：城市生态绿心(3000万㎡)

周边公园：中关村森林公园、稻香湖自然湿地公园、南沙河滨水绿廊、翠湖国家城市湿地公园

周边医院：解放军第261医院、北大国际医院、北大医疗康复医院、新海淀妇幼医院、解放军309医院、西苑医院、北医三院上地分院

周边学校：

幼儿园有永丰中心双语幼儿园、西北旺镇第二实验幼儿园；

小学有海淀区科技园小学、翠微小学温泉分校；

中学有清华大学附属中学、永丰学校、101中学温泉校区，人大附中航天城分校；

大学有清华大学、北京大学、人民大学、北京航空航天大学、中国地质大学、北京科技大学、北京语言大学。

内部配套：会所、图书馆、老年文化中心、运动场地、健身设施、超市、信报箱

4、自持租赁

万科翡翠书院为自持租赁项目，按照一年多前已经约定好的规则，这批房子只租不售，最长租期达10年，是真正的“长租公寓”。

北京日报2018年4月12日报道，首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。北京万科相关负责人介绍，该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。

如果一次性承租10年，可以为租户“锁定”租金，10年间租金不变，保证租房生活的稳定。同时，在品质方面，本市也从土地出让到后期规划，再到施工建造都有严格要求，将实现装修交房。

5、租赁价格

按照万科产品线的划分，“翡翠系”属于万科高端住宅系列。而根据目前的规划，“翡翠书院”将采用低密社区建造方式。此次万科推出“翡翠书院”这一项目，定位为面向中关村地区科技人才的长租类产品，预计将在2020年交付。

资料显示，该项目目前推出90平方米三居和180平方米四居两种主力户型，其中90平方米占供应量的70%。在价格上，三居产品的租金在每月1.5万元-1.8万元。四居室的租金为每月3万元-4万元。

6、专家评论

“单纯从一年租赁的角度看，租金是比较贵的。”一位行业内人士分析认为，尽管“翡翠书院”所在的中关村区域，很多高科技人才正面临着“职住不平衡”的矛盾。这一区域的群体很多正处于“上有老、下有小”的阶段，对适合家庭居住的高品质租赁房有迫切需求。“但是，要求一次性支付为期10年合计180万元的租金仍然是个痛点。相信更多的人还是愿意用这笔钱去凑首付款。”

“从市场角度看，除非有将来可买的承诺，否则很难有人租赁。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“从租金角度看，这个价格是天价。即使有贷款的方式，如果进一步计算贷款利率，90平方米房子10年租金达到200万元以上，这对于租户来说，难以想象。”

思源地产首席分析师郭毅表示，对于开发商而言，一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”，目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。在这种情况下，万科“翡翠书院”想要盈利的可能性很小。

7、租赁情况

日前，万科在争议中正式启动了其高价租赁房项目——“翡翠书院”。与许多人之前的不看好相反，数据显示，市场对该项目给出了相当积极的信号。其首推的两幢楼共计48套已实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

尽管业内人士认为，租金如此高，且要求一次性支付，远远超出了大部分租客的承受能力，而有这个支付能力的，一般就直接选择买房了。但是高达80%的综合出租率又表明，有相当一部分人有这个能力并且依然选择了租赁而非直接购房。

事实显示，实际签约用户主要集中在金融投资行业、科技行业和海淀区高精尖行业人群。这部分人相对而言比较注重生活品质、对区域比较敏感并且倾向于从未来现金流的角度考虑资金配置。从结果来看，万科的这个项目至少是抓住了这一部分人的需求。

8、媒体评论

人民日报

“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”……2018年4月，全国首个企业自持租赁项目万科“翡翠书院”启动预租，看似昂贵的租价一下引来热议，甚至被有些人怀疑万科在“打劫”。

根据万科披露的数据，把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后，项目总投入约为160亿元，按预租价格来算，净运营收益回报率不到3%。从租客角度看，即便当下租金偏高，但因十年不涨，中长期看未必不划算。退一步讲，市场交易你情我愿，若真是不划算，想必也没几个人会自动上钩。把房子砸在手里了，最着急的还是万科吧。

换个角度看，高端租赁住房的出现对市场非但无甚坏处，反倒十分必要。过去房价再怎么走高、人们仍不愿租房，很大程度上就是因为租住体验差、经常被撵来撵去。万科把租赁住宅做得“高大上”，还能长租10年之久，不正是提升了供给品质、撬动了租房意愿吗？近两年，过去习惯了“高周转、赚快钱”的一些开发商愿意沉下心来做长租、赚慢钱了，总体应当予以肯定，毕竟它让人看到了租房也能宜居的希望。