商品房销售合同纠纷案二审判决书

【标题】上诉人张某与被上诉人云南某某房地产开发经营公司买卖合同纠纷案

【案由】商品房销售合同纠纷 【审结日期】2009-07-16 【审理程序】二审

【文书字号】(2009)昆民一终字第483号【审理人员】蔺以丹、黄超、杨茜

【文书类型】民事判决书 【审理机构】云南省昆明市中级人民法院

云南省昆明市中级人民法院民事判决书

(2009)昆民一终字第483号

上诉人（原审原告）张某。

特别授权诉讼代理人吴黎明，云南建广律师事务所律师。

特别授权诉讼代理人高某某。

被上诉人（原审被告）云南某某房地产开发经营有限公司。

法定代表人袁某，总经理。

特别授权代理人 凌艳传，、杨海林， 云南汇同律师事务所律师。

上诉人张某与被上诉人云南某某房地产开发经营有限公司（以下简称某某公司）买卖合同纠纷一案，上诉人张某不服昆明市五华区人民法院（2009）五法民二初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了公开询问。上诉人张某的代理人吴黎明、高某某，被上诉人某某公司的代理人杨海林到庭参加了询问。本案现已审理终结。

原审法院经审理确认，2007年9月11日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的位于昆明市北郊上马村云岭天骄小区第16幢第1-5层01号房屋，商品房套内面积为292.16平方米，房屋总价为2557170元；同时还约定被告应于2008年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同签订后，原告已按照合同约定履行了付款的义务。2008年6月12日，被告所建云岭天骄小区已浚工验收。2008年6月20日，被告在《春城晚报》上刊登接房公告。原审法院另查明：原告与被告签订的《商品房购销合同》第十条“交接”约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方即被告应当以媒体公告或电话通知形式通知乙方（原告）办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方有权按本合同第九条的约定追究违约责任；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方如逾期接房超过30天的，视为甲方已履行了交房义务，同时，乙方每天应按照房价款的万分之五向甲方支付违约金。

原审法院经审理认为，本案的争议焦点是：1、被告对于本案所涉房屋的交付行为是否符合双方所签订合同的约定条件？除此之外，是否必须符合消防、环保、规划等法律规定的其他条件？2、被告对于本案所涉房屋是否存在变更设计，责任应如何承担？《*合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》第十条共有三款内容，从其内容上看，只有第一款系关于交房条件的约定，其余第二、三款均系约定当事人一方违约后的处理方式。而原、被告关于提交《竣工验收备案表》复印件的约定系第二款的内容，并非对交房条件的约定。而且，《竣工验收备案表》侧重的是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现,并不影响交房行为和交房效力。因此，原告主张被告关于提供《竣工验收备案表》复印件系双方当事人约定的交房条件及交房时间的主张不成立，原审法院不予支持。根据《商品房购销合同》第七条“甲方应于2008年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交房给乙方”的约定，以及第十条第一款“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方即被告应当以媒体公告或电话通知形式通知乙方（原告）办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”。可以看出，双方当事人约定的商品房交付条件是“经建设单位组织验收合格”。就该条件的内涵应如何理解的问题。《*建设法》第六十一条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。本案中，被告开发的云岭天骄小区工程已于2008年6月12日经建设、设计、施工、监理和勘察等五单位进行了竣工验收，结论均为“同意验收”。由此说明，被告开发的云岭天骄小区工程已经验收合格，即于2008年6月30日前达到了合同约定的“经建设单位组织验收合格”的交付条件。至于原告主张本案所涉工程未经消防、环保、规划等部门验收，不符合交房条件的问题，原审法院认为，虽然相关法律和行政法规明确规定相关建筑工程须经有关行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可，但该相关规定从性质上来说，均属于管理型的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改等。因此，原告的上述主张不能成立。综上，被告开发的云岭天骄小区已于2006年8月1日前经建设单位组织验收合格，具备了合同约定的交付条件。且被告已按照合同约定在媒体上刊登了接房公告，被告已履行了合同约定的交房义务。原告主张关于被告现在仍不符合交房条件的诉讼请求无法律依据，原审法院依法不予支持。关于被告对于本案所涉房屋规划，是否存在变更设计及责任应如何承担的问题。原审法院认为，首先，根据原告与被告签订的《商品房购销合同》及规划总平面图，并无双方当事人所争议的地下车库出口，而被告增加该车库出口的行为也不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的行为，故应认定被告存在变更设计的行为；其次，《*合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：......

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；......本案中，本案所涉房屋小区的地下车库出口已实际建成，若改建必然导致小区的部分结构被破坏，以及增加经济负担，不利于纠纷的解决。因此，原告要求将其购买的位于昆明市北郊上马村云岭天骄小区第16幢1-5层01号房屋及小区建成后的实际状态恢复到合同签订时的规划状态的请求不具操作性，原审法院依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，不能成立，原审法院予以驳回。遂依照《*民法通则》第一百一十三条，《*民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决:“原告张某的诉讼请求不予准许。”案件受理费人民币1830元，由原告张某负担。

上述一审判决宣判后，张某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由某某公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院以履行费用过高为由不予支持原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，也不符合法律精神，是滥用法官的*裁量权，是对违约行为的纵容。二、原审法院虽然明确了本案争议焦点，但却遗漏了对争议焦点的研判，从而错误否定了原审原告的第二项诉讼请求，进而得出错误的结果。上诉人所购期房所在小区的建设工程规划许可证及附图是核对期房与现房是否一致的主要依据之一；争议房屋至今未完成交付，逾期交付的原因由谁引起，过错在谁是判定违约责任的基础；根据原审法院的判决，就会得出结论，守约方承担逾期接房的违约责任，违约方有权接受守约方支付的逾期接房违约金。

被上诉人某某公司答辩认为：一、双方在商品房购销合同并没有约定上诉人所购的房屋旁不能建设地下停车库。二、规划平面图上仅标注了小区人行主出入口和车行主出入口，未标注分出入口，应视为规划部门允许建设单位和设计单位自行合理确定分出入口的位置。三、本案诉争的位置在规划平面图上所示为地下建筑，答辩人并没有擅自变更规划内容。四、小区住户共838户，在小区内建设地下停车库是符合小区住户生活实际需要的，是为了满足住户的消防防火安全、车位出入、物品搬运、医疗急救等各方面的需要，答辩人在该位置设置分出入口是合理合法的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，依法应该予以维持，上诉人的上诉没有合同以及法律依据，理应驳回。

经二审征询各方当事人对原审判决确认事实的意见，上诉人张某对一审判决确认的“2008年6月12日，被告所建云岭天骄小区已竣工验收”的事实有异议，认为小区并未完成验收，对其余事实没有异议。被上诉人某某公司对一审判决确认的事实没有异议。双方对一审判决确认事实无异议的部分，本院予以确认。

本院认为，双方于2007年9月11日订立的《商品房购销合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背社会公共利益，该合同成立并生效，一审认定合同效力准确。依照合同第七条“甲方应于2008年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交房给乙方”的约定，以及第十条第一款“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方即被告应当以媒体公告或电话通知形式通知乙方（原告）办理交接手续。......”。可以看出，双方当事人约定的商品房交付条件是“经建设单位组织验收合格”，根据一审某某公司提供的工程竣工验收备案表可知，建设单位已组织勘察、设计、施工和监理单位于2008年6月12日对云岭天骄小区1-52栋进行了验收,各单位意见均为工程质量合格，同意竣工验收，故某某公司在交房时已具备了合同约定的交房条件。关于上诉人提出的变更设计的问题，本院认为，根据双方签订合同时的规划总平面图，的确没有争议的车库出入口，客观上也的确给上诉人的居住环境造成了影响，但鉴于车库已实际建成，改建不仅不利于经济原则，且除对上诉人产生影响外，还涉及到小区所有住户的利益，一审认定不支持上诉人要求封闭地下车库的请求，本院予以支持。关于上诉人提出的涉案小区建筑工程必须经消防、环保、规划等验收合格方才符合交付条件的主张，因上述要求均系国家法律予以明确规定的，排除当事人的约定，双方是否在合同内容予以明确均不影响相关行政主管部门对小区建设是否符合消防、环保、规划等强制性规范落实的监督和执行，违反法律规定必然导致承担相应的法律后果，涉案工程在工程竣工验收并且交房一年后多数住户入住的情况下，上诉人以此作为拒绝接收房屋的抗辩于法不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定涉案房屋符合约定的交房条件，并且某某公司履行了合同约定的交房义务，对上诉人主张某某公司不符合交房条件的诉讼请求不予支持，于法有据，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定,判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1830元，由上诉人张某承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。

审 判 长：蔺以丹

审 判 员：黄 超

代理审判员：杨 茜

二00九年七月十六日

书 记 员：申开勇