房地产租赁合同纠纷案代理词

审判员：

作为本案被告的委托代理人，我发表如下代理意见，请考虑：

一、原被告之间的租赁合同关系是协商终止，而不是*终止。

原告的证据9“被告收到原告支付的6万元补偿费的收条（即：被告出租给原告的土地只有三亩多，不够合同约定的四亩，被告用自建的厂房给原告，然后由原告补偿被告6万元，三亩多的土地加被告的厂房折算成四亩土地租给原告）”正好可以证明，被告在承租土地上建盖了房屋，投入了资金。若如原告在起诉状中所述，原告在承租的四亩空地上投资近百万元，那么，被告在承租的二十亩土地上投资少说也是几百万元，再加上其他承租户的投资，其添附建筑物价值已数倍于原土地价值。如果原告证据5“云南地人工贸有限责任公司与被告于2003年5月13日签订的《终止协议》”实际执行（即：云南地人工贸有限责任公司无偿收回添附建筑物），云南地人工贸有限责任公司再将这些土地及房屋出租，其租金就要数倍于原租金。

原告之所以能够在2003年5月20日，以与原被告双方2001年合同租金一致的租金条件，而不是以数倍租金和云南地人工贸有限责任公司签订《房地产租赁合同》，是三方协商的结果，是云南地人工贸有限责任公司履行对原被告的承诺（见被告证据4，即要求各出租户按原来与被告签订的合同内容填写其与云南地人工贸有限责任公司之间的合同）。基于这种承诺，云南地人工贸有限责任公司才在2003年5月20日向各承租户发出通知，要求他们尽快与之签订合同。至于2003年5月20日的合同约定租金一年一付，每年捌万元，2001年2月1日的合同约定租金五年一付，一次性付叁拾万元，折合年租金陆万元，原告就认为自己有损失了，这是一种机械的计算方法。租金条件是否一致不能用简单的加减法计算，一次付一年的租金8万元比一次付五年的租金30万元，表面上看年租金相差2万元，但可以腾出资金投入生产经营，因此二者不具有可比性。换言之，原告是同意该合同条件的，因其在该合同签订前后均没有向被告提出任何异议，甚至在双方最后结算时都未提出自己有什么损失。

被告与云南地人工贸有限责任公司之间的租赁合同关系是协商终止，而不是因被告不能按期交付租金而*终止。

被告在土地上投资几百万元，如果仅仅因不交十多万元的租金而由云南地人工贸有限责任公司解除合同，收回添附房产，被告还要另外承担对各承租户的违约赔偿，于情于理都是说不过去的。事实上，被告是因业务繁忙，不想再经营这块地，才与云南地人工贸有限责任公司协商由自己退出租赁关系，让原来与被告产生租赁关系的各承租户直接与云南地人工贸有限责任公司建立租赁关系，减少中间环节。为了理顺关系，被告从2002年年底就一直在与云南地人工贸有限责任公司反复磋商，力求平稳过渡，在达成“由云南地人工贸有限责任公司全部接收所有承租户”的共识后，才在2003年4、5月份多次召集各承租户，三方反复磋商终止原合同签订新合同的具体操作办法。

因为从2002年年底到2003年5月份，被告与云南地人工贸有限责任公司都一直处于协商洽谈过程中，被告才没有预交下一年度的租金35万元，因下一年度双方的租赁关系能维持到什么时候还说不准，要交多少租金无法具体计算出来，被告也在与云南地人工贸有限责任公司协商“将被告添附房产无偿给云南地人工贸有限责任公司，被告不再交纳剩余租金”的办法。事实证明，后来，双方协商的结果是“将被告添附房产无偿给云南地人工贸有限责任公司，被告再交半年的租金17万元，双方租赁关系就此终止”。之所以在《终止协议》上写上“由于乙方不能按期交付租金，致使上述合同及协议不能履行”这句话，完全是被告出于尽快解决问题的考虑而作出的合理妥协，因云南地人工贸有限责任公司要求写上这句话，以防被告像原告现在所做的一样提起不当的违约之诉。实际情况是双方协议被告暂不按约预交租金，等问题处理完毕再结算租金，而不是原告理解的“被告不能交纳租金”，这与本案事实不符。就因为被告与云南地人工贸有限责任公司之间的租赁合同关系是协商终止，才会出现后来平稳过渡的局面，如果是因被告单方违约而由云南地人工贸有限责任公司依约解除租赁合同，那么后来的局面就不是现在这样的平稳过渡的局面。

被告通过与云南地人工贸有限责任公司及包括原告在内的各承租户多次协商，在云南地人工贸有限责任公司已明确表示愿以与2001年原被告双方合同一致的条件与所有承租户续签合同，且原告已与云南地人工贸有限责任公司有意向性协议、原告认可该过渡操作方案的前提下，被告才与云南地人工贸有限责任公司签订了《终止协议》，即先有对各承租户的安排，并不是没交租金导致解除合同。签订《终止协议》的目的是为了被告先退出租赁关系，原告等各承租户才能直接与云南地人工贸有限责任公司建立租赁关系，如果被告不先退出，而由原告先与云南地人工贸有限责任公司签约，就会造成原告先对被告违约的表象，原告肯定不会答应，被告正是为了妥善安置原告，才作出了上述安排，这是一种认真负责的态度，是诚信的表现。《终止协议》没有也不能够迫使原告与云南地人工贸有限责任公司签订租赁合同，相反，《终止协议》正是为了帮助原告规避其与云南地人工贸有限责任公司签订租赁合同的法律风险而签订的。

即使被告与云南地人工贸有限责任公司之间的租赁合同终止了，原告也完全没有必要“迫于无奈”与云南地人工贸有限责任公司签订租赁合同，因为，云南地人工贸有限责任公司无偿收回被告添附房产，也并不意味着“原告对空地的投资将化为泡影”。如果原告不和云南地人工贸有限责任公司签订租赁合同从而失去对承租土地的继续使用权，原告更有充分的依据追究被告的违约责任，要求被告赔偿全部投资损失，而作为拥有数百万资产的被告也是有这个偿还能力的，原告同被告签订的合同不会因云南地人工贸有限责任公司同被告解除合同的行为而成为一纸空文，相反会成为原告提起违约赔偿请求的依据，原告的投资不但不会“化为泡影”反而会因得到违约赔偿而大大增值，因此，原告所说的“迫于无奈”与事实不符。

原告辩解“云南地人工贸有限责任公司于2003年5月20日向原告发出通知，称如不按通知要求与之签订合同后果自负”就是自己“迫于无奈”的有力证明。那么，这里的“后果自负”是什么意思？2003年5月20日原告不与云南地人工贸有限责任公司签订合同对原告产生的后果只能是“⑴以后签要涨租金，⑵过时不签”，这样的结果只能是产生被告的违约责任，原告据此可要求被告违约赔偿，原告并不会因此受到更大的损失，更不会有什么不利的后果。

2003年5月20日原告不与云南地人工贸有限责任公司签订租赁合同是否必然造成被告损失？答案是：不会。如果这样，被告完全可以继续原来的租赁合同关系，不会因不交十几万的租金导致合同被解除而产生数百万元的损失，被告不需要原告为了被告的利益而*签订合同，被告也从未逼迫原告签订合同。倘若原告当时心里确实为被告考虑而签订合同，那也不是*，而是自愿。如果原告当时签约时就想让被告赔偿损失，事先就应向被告声明“我签约是为了你，你将来要赔偿我损失”，被告就会改变自己的计划。

事实上，正如云南地人工贸有限责任公司法定代表人赵荣在法庭上的证言所述：我公司与被告及包含原告在内的所有承租户，从今年四月份一直协商到五月份，才达成由我公司接收所有承租户、我公司与被告终止租赁合同关系、各承租户直接与我公司签订租赁合同、原被告之间的租赁合同关系自然终止的共识，如果不同意就不与云南地人工贸有限责任公司签订租赁合同，也不在2003年6月1日的《抵押还款协议》上签字盖章。

综上所述，原告与被告终止租赁合同而直接与云南地人工贸有限责任公司签订租赁合同均出于原告自愿，而不是“迫于无奈”，根本不存在“迫于无奈”的事实基础和理由，原被告之间的租赁合同关系是协商终止，而不是*终止，原告与云南地人工贸有限责任公司之间的《房地产租赁合同》中约定的云南地人工贸有限责任公司跟被告计算租金的起始之日，就是原告与被告租赁合同终止之日（2003年6月1日）。既然是原告自愿与云南地人工贸有限责任公司签约并自愿接受合同条件，损失与否都应由原告自己承担，跟被告没有任何关系。

二、被告不应该赔偿原告任何经济损失。

2003年6月1日的《抵押还款协议》是一份终止结算协议。第一、将云南地人工贸有限责任公司与被告签订的《终止协议》和其与原告签订的《房地产租赁合同》进行对比，不难发现，2003年6月1日是被告退出租赁合同关系，而由云南地人工贸有限责任公司直接向原告收取租金的日期，至此，原被告之间的租赁合同关系自然终止；第二、从《抵押还款协议》中“经结算，李丽萍欠云南地人工贸有限责任公司二00三年六月一日以前的场地租金人民币170000.00元正，另外，李丽萍还应退还其向昆明市官渡区冀星家俱厂等六家向其租用空军昆明房管处土桥卫训队场地的单位或个人所交纳的二00三年六月一日以后的租金共计人民币340044.27元”这段话中不难看出，该《抵押还款协议》是一份结算协议。

“结算”即“结束双方关系后算帐”，因而，“结算协议”就是“终止协议”。既然是“结算”，就要把所有的帐算清楚，如果有哪一项暂时不算留待以后再算就要注明，否则就是不必算了。原被告双方在终止合同的过程中以及履行结算协议时，均没有提及因终止合同要补偿哪一方经济损失问题，也没有哪一方说保留今后要求赔偿经济损失的权利，那就是在不追究责任的前提下终止双方关系。终止协议一旦生效，原合同就终止，双方的权利义务只能以终止协议为准。而到原告收到被告退还地租款的2003年8月8日止，结算协议已经彻底履行完毕，双方的债权债务关系消灭，更谈不上另行要求赔偿经济损失问题。

三、被告没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。

原被告双方的证据都证实，被告对承租土地有转租权，原被告双方于2001年2月1日签订的《房地产租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是，《合同法》同时也规定：当事人协商一致，可以变更合同；当事人协商一致，可以解除合同。上面我已充分论证原被告之间的租赁合同关系是协商终止的道理，既然是协商终止，就不存在哪方违约的问题，也就不会产生什么违约责任。

所谓违约，就是合同当事人没有按照约定履行自己的义务。在原被告之间的租赁合同关系中，作为出租方的被告的合同义务主要是：交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上面我已论证原被告之间的租赁合同终止日期为2003年6月1日，那么，从2001年2月1日到2003年6月1日的租赁期间内，原告从未停止过对承租土地的使用，原告的合同权利从未受到过侵害，这说明被告履行了自己的合同义务，没有违约行为，因而不应承担违约责任。至于2003年6月1日以后，那是原告与云南地人工贸有限责任公司之间的事，跟被告没有任何关系。

　 综上所述，原被告之间的租赁合同关系是协商终止的，协商终止合同时任何一方都没有提及补偿经济损失问题，是在不追究任何一方当事人责任的前提下终止双方关系的，事实上，也没有任何一方当事人需要承担责任，整个过程是磋商洽谈然后达成一致意见的过程，双方当事人都没有过错，不必承担对方的经济损失；在原被告双方约定的合同期限内，被告充分保证了原告合同权利的实现，被告没有任何违约行为，更谈不上承担违约责任，被告没有对原告造成任何经济损失。因此，原告的全部诉讼请求均没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

此 致

昆明市官渡区人民法院

代理律师：吴黎明　 2003年9月23日