房地产估价

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

1、房地产估价类别

按估价目的进行分类，主要有下列类别：

1、土地使用权出让价格评估；

2、房地产转让价格评估；

3、房地产租赁价格评估；

4、房地产抵押价值评估；

5、房地产保险估价；

6、房地产课税估价；

7、征地和房屋t征收拆迁补偿估价；

8、房地产分割、合并估价；

9、房地产纠纷估价；

10、房地产拍卖底价评估；

11、企业各种经济活动中涉及的房地产估价；

12、其他目的的房地产估价。

2、房地产估价原则

房地产估价应遵循下列原则：

1、合法原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

（1）保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

（2）转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

（3）装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

（4）重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

3、替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则

遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

5、公平原则

6、谨慎原则（抵押贷款项目）

3、房地产估价程序

房地产估价应按下列程序进行：

1、获取估价业务；

2、受理估价委托及明确估价基本原则；

3、拟定估价作业方案；

4、搜集估价所需资料；

5、实地查勘估价对象；

6、选定估价方法计算；

7、确定估价结果；

8、撰写估价报告；

9、出具估价报告；

10、估价资料归档。

4、估价方法

据《中国房地产估价行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻》统计，房地产估价方法有以下5种：

1、市场比较法

2、收益法

3、成本法

4、假设开发法

5、基准地价修正法

5、估价报告

估价报告应具有

1、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；

2、公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；

3、准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

4、概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

估价报告内容

估价报告应包括下列部分

1、封面

2、目录

3、致委托方函

4、估价师声明

5、估价的假设和限制条件

6、估价结果报告

7、估价技术报告

8、附件

对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

估价报告应记载下列事项

1、估价项目名称；

2、委托方名称或姓名和住所；

3、估价方（房地产估价机构）名称和住所；

4、估价对象；

5、估价目的；

6、价值时点；

7、价值类型；

8、估价依据；

9、估价原则；

10、估价技术路线、方法和测算过程；

11、估价结果及其确定的理由；

12、估价作业日期；

13、估价报告应用的有效期；

14、估价人员；

15、注册房地产估价师的声明和签名、盖章；

16、估价的假设和限制条件；

17、附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况

1、对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。

2、对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：

1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的；

2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；

3、估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见；

4、估价人员是依照*国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告；

5、估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名；

6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）；

7、其他需要声明的事项。

估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。