佛山市禅城区康宏物业管理部与李英平物业管理纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2005）佛中法民五终字第796号

上诉人（原审原告）佛山市禅城区康宏物业管理部（以下简称：康宏物业），住所：佛山市佛平路51号四楼。

法定代表人蒋国权，经理。

委托代理人许郁存，广东天地正律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李英平，男，1965年4月18日出生，汉族，住所：佛山市佛平路51号康大大厦806房。

委托代理人肖禹，广东道正律师事务所律师。

上诉人康宏物业因物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2005）佛禅法民三初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院认定，被告李英平于1996年5月28日与佛山市康大实业投资总公司签订房屋买卖合同书，购买康大大厦805、806、807号商品房三套，购房面积为307.64平方米。原告佛山市禅城区康宏物业管理部受佛山市康大实业投资总公司指定对该大厦实施物业管理，是该大厦的物业管理者。被告李英平领取粤C3150736号产权证一份，是佛山市禅城区佛平路51号806房的所有权人，该房的所有权来源为2004年11月购买，建筑面积为 292.3平方米。被告李英平与原告佛山市禅城区康宏物业管理部于2004年11月11日签订物业管理合同一份，约定：委托管理期限自2004年11月 11日起至2005年12月31日至，物业管理费按0.43元/月、平方米收取。

原审法院认为，被告李英平于1996年5月28日与佛山市康大实业投资总公司签订房屋买卖合同书，应当认为双方于1996年5月28日达成了买卖房屋的协议。但是，原告佛山市禅城区康宏物业管理部据此认为被告李英平于1996年5月28日购买该房屋并随后入住，由于其没有被告李英平移转占有并入住该房屋的证据支持，本院不予采纳。房地产权证是确认房地所有权的合法、有效凭证，本案中，被告持有粤C3150736号产权证，原告亦对其真实性无异议，其效力自当予以认定，相应自然应当对其所载内容予以确认。所以，原、被告诉争房屋的购买时间理应按产权证所载：2004年11月购买（房屋所有权来源项下）。因此被告李英平主张其2004年11月购买佛山市禅城区佛平路51号806房屋并入住，本院予以支持。故此，虽然原告有对康大大厦进行物业管理的事实，但不能认定在2004年11月之前对被告李英平实施了物业管理服务。被告李英平称其2004年11月11日与原告佛山市禅城区康宏物业管理部签订物业管理合同以来一直缴纳物业管理费，由于不能举证证明其已经缴纳2005年4月至2005 年6月的物业管理费，本院不予支持。依照《*合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第二款、第七条第五款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、被告李英平在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区康宏物业管理部清付物业管理费377.06元（292.3×0.43×3）。二、驳回原告佛山市禅城区康宏物业管理部的其它诉讼请求。本案受理费237 元，由原告佛山市禅城区康宏物业管理部承担200元，被告李英平承担37元。

宣判后，上诉人康宏物业不服，向本院提起上诉称，原审法院所作的判决违背了其本身所认定的事实，是错误的。一、被上诉人购买的物业是康大大厦的一部分，上诉人是该大厦的物业管理者，对大厦实施管理，被上诉人一直以来享受了相应的物业管理，作为业主应当履行缴纳物业管理费的义务。二、原审法院认定的被上诉人于2004年11月购买案涉房产不是事实，未能注意现实中办理房地产产权证的实际情况。房屋产权证的记载不能否定被上诉人是于1996年5月28日购买案涉房产并随后入住的事实。三、被上诉人否认康大大厦于1997年竣工后即入住的事实违反诚实信用原则。综上，原审法院判决错误，特提起上诉，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付自2002年11月至2004年10月的物业管理费共计5305.17元。

被上诉人李英平辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人称我在合同签订后就进行使用，没有事实依据，上诉人认为可以根据两份《电费缴交记录》证明我方于96年5月入住使用房屋不是事实也不合理；我已于原审判决作出后，2005年8月3日全额缴交了所有款项，我是通过银行支付相关费用，无任何欠费故意。

二审期间，上诉人康宏物业提交了如下证据：

《电费缴交记录》两份，用以证明被上诉人于97年4月份入住，因为被上诉人在97年4月份开设电表帐户，并且一直在使用，户名钟荣是被上诉人的岳母。

被上诉人认为对此证据真实性无法确认，上诉人根据此证据证明我于97年4月入住讼争房屋是一种臆断，因为该证据上没有明确开户时间；同时该证据的户名钟荣，是开发商的法定代表人，该证据与本案无关；根据惯例，房屋入住使用应有交接手续，但上诉人一直未能提交。

被上诉人李英平提交了如下证据：

《现金存款凭证》两张，用以证明被上诉人入住以来都有交付物业管理费，无欠费情况。

上诉人表示对此证据证明的情况不清楚。

经审查，上诉人康宏物业提交的证据形成于2002年、2003年，不属于新证据，且户名为钟荣不能证明其拟证明的内容，本院不予采信。被上诉人李英平提交的证据，一份形成于2005年3月21日，不属于新证据，本院不予采信；另一份虽形成于2005年8月2日（原审判决于2005年7月26日），但无款项用途，不能证明其拟证明的内容，本院亦不予采信。

经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为，签订房屋买卖合同与交付房屋是两个不同的、独立的民事行为。现时商品房买卖合同签订后并不一定同时交付房屋，而是在合同签订后的一定时间内再作交付并办理房屋交付手续。本案中，上诉人的证据不足于证明被上诉人已于2004年11月前收受或入住讼争房产，原审法院支持被上诉人的主张正确，应予维持，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。原审法院驳回上诉人诉请收取被上诉人2004年11月前的物业管理费并不违背该法院所认定的上诉人是案涉康大大厦的物业管理者及被上诉人于1996年5月28日签订房屋买卖合同的事实。综上，原审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费237元，由上诉人康宏物业承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 逸

代理审判员 杨 崇 康

代理审判员 罗 凯 原

二○○五年十月十八日

书 记 员 林 　 彦