铺面拆迁安置补偿纠纷案判决书
昆明市盘龙区人民法院民事判决书
（2002）盘法民二初字第013号
原告：殷顺祥，男，1924年7月7日出生，汉族，浙江省无锡市人，昆明市市政工程公司工人，已退休，住本市永昌路永学苍××号××室。身份证号：××××××。
委托代理人：吴黎明，丁大勇，系云南袁野律师事务所律师。特别授权代理。
原告：李国兰，女，1924年7月30日出生，汉族，昆明市人，昆明红光服装厂工人，已退休，住址同上。身份证号：××××××。
委托代理人：吴黎明，丁大勇，系云南袁野律师事务所律师。特别授权代理。
第一被告：昆明房龙屋业发展有限公司。
住所地：本市青年路145号盛迪大厦××楼。
法定代表人：×××，系该公司总经理。
委托代理人：×××、×××，系该公司职员。特别授权代理。
第二被告：云南省昆星房地产开发经营公司。
住所地：本市翠湖西路1号。
法定代表人：×××，系该公司总经理。
委托代理人：×××，系该公司*。特别授权代理。
第三被告：云南黎明房地产开发经营有限公司。
住所地：本市联盟路康发大厦××楼。
法定代表人：×××，系该公司董事长。
委托代理人：鹿斌，系云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。
原告殷顺祥、李国兰诉被告昆明房龙屋业发展有限公司、云南昆星房地产开发经营公司、云南黎明房地产开发经营有限公司房屋拆迁纠纷一案，本院于2001年11月6日受理后，依法由审判员蒋继红担任审判长，代理审判员李平原、李艳组成合议庭，于2001年12月19日、2002年2月4日、2002年4月10日公开开庭进行了审理。原、被告双方到庭参加了诉讼。因原告针对本案争议的房屋产权证向本院另行提起了行政诉讼，本案于2002年8月12日裁定中止诉讼。后于2003年7月8日恢复了审理，原告殷顺祥、委托代理人吴黎明、第一被告委托代理人×××、×××，第二被告委托代理人×××，第三被告委托代理人鹿斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：我方原拥有座落于本市武成路262-263号的自有产权房屋共八间，其中铺面、住宅各4间；建筑面积共143.48平方米。1996年9月，第二被告委托第一被告对武成路239-264号等地段实施拆迁。1996年12月3日我方按第一被告通知要求自行搬迁完毕，并于97年1月29日将钥匙交给第一被告，第一被告发给我方编号为960061的“拆迁安置证”，1996年12月3日我方与第一被告签订了《武成路片区拓路改造建设拆迁私房产权赔还安置协议书》，并于1997年1月28日在昆明市公证处进行了公证。该协议解决了住宅的安置问题，但对铺面的安置未履行，并约定如不能按期交付房屋，应按规定加倍支付过渡费和停业补助费。1998年4月14日，第一被告与我方签订了《私房、单位房非住宅拆迁安置赔还协议》，第一被告将我方营业用房中的47.49平方米分别安置在白马小区网点76号和78号，我方于当天拿到了钥匙，但因第一被告的原因，此两套铺面房的产权证至今办不下来。期间，第二被告将武成路改造片区拆迁转让给第三被告实施。1999年12月24日，第二、三被告与我方签订了一份《私房、单位房非住宅拆迁安置赔还协议》，约定将剩下的营业用房面积中的24.25平方米安置在武成路8号地块14号铺面，此房当时还未竣工，我方更未拿到钥匙。2000年11月22日我方与第二被告又签订《私房铺面房回迁、收购及过渡补偿协议》，约定将回迁的铺面认定为武成路八号地块的22号铺面，自双方1999年12月24日签订协议时该房屋即属我方私产，并以此日期为过渡费发放截止日期。并约定该铺面的建筑面积暂定为17平方米，余下的面积按11500元/平方米收购。同时，在该协议中还对自1997年5月3日至1999年12月31日止未支付的过渡费进行计算，确定1999年3月1日后的过渡费按每月每平方米300元计算。签订此协议之后，我方拿到不符合约定的22号铺面房的钥匙，领取了1999年12月31日止的过渡费。但交房存在以下问题：第一，被告未提供办理此产权所需资料，同时被告从未向原告出示此房屋的竣工验收合格证明。第二，武成路城隍商业步行街B、C栋一、二层原始设计平面图上被告交付的22号铺面根本就不存在，被告未经批准擅自修改设计，C栋一层22号铺面不具备法定的交付使用条件。第二被告曾向法庭出示了其事先早已办好的武成路城隍商业步行街C栋一层22号铺面房屋所有权证，据此辩称他们对原始设计图的改动是经过合法批准的，但被告并未向法庭出示有关批准文件。因此，原告的儿子殷伟×向法院行政庭提起了行政诉讼，法院判决撤销了该争议房屋的产权证。在行政诉讼过程中，被告仍未向法庭出示修改设计的有关批准文件。且至今武成路城隍步行街C栋1-3层消防验收不合格，不能擅自投入使用。因此，武成路城隍商业步行街C栋一层22号铺面属非法建筑，不具备法定的交付使用条件。被告交付22号铺面的合同义务自合同成立起就无法实际履行，按合同约定，被告应按11500元/平方米向原告支付货币并赔偿损失。综上所述，三被告的行为已违反了有关法律法规的规定，已构成违约，因此原告向法院请求，一、判令三被告立即向原告支付24.25平方米营业用房过渡费共计80025元及利息（时间从2000年1月1日-2000年11月22日止，按每月每平方米300元计算）；二、判令三被告赔偿因违法交付房屋给原告造成的停业损失费11730及利息（从2000年11月22日起至履行完合同义务止，按每月每平方米60元计算）；三、判令三被告对无法交付的17平方米临街铺面房向原告支付货币195500元，并退还原告已付铺面补差价款54400元及利息；四、判令三被告立即提供白马小区网点76号和78号办理产权证所需的一切资料，并协助原告办理产权证；五、本案诉讼费用全部由三被告承担。
被告昆明房龙屋业发展有限公司辩称：我方是接受第二被告的委托进行代办拆迁。1996年12月3日与原告签订的安置协议，我方已履行住宅和白马小区铺面的安置义务；白马小区铺面的产权证正在办理中，我方会积极办理。涉及武成路铺面的安置问题原告已于2000年11月22日与第二被告签订了拆迁补偿协议，我方的义务已履行完毕。
被告云南省昆星房地产开发经营公司辩称：我方与第三被告系合作开发武成路片区。我方已根据2000年11月22日的协议全面履行了合同义务，原告也已占有、使用房屋；该协议是双方自愿签订的，合法有效。本案涉及的行政案件已确认原、被告的协议是合法、有效的，而撤销产权证仅是因为房管局的办证程序有问题，房屋是合法建筑，可以办理产权证，只要提供合法手续就可以办理产权证。故原告的诉讼请求于法无据。
被告云南黎明房地产开发经营有限公司辩称：我方与第二被告是合作开发关系，但原告与我方没有直接的法律关系，我方同意第二被告的答辩意见。我方认为（2002）盘法民二初字第129号行政判决书只能证明办证时房管局办证程序不对，不能证明房屋是非法建筑。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原、被告针对诉讼请求向本院提交了证据，并进行质证。双方当事人对以下事实无争议：
1、两原告系夫妻关系。两原告自有座落原武成路262-263号房屋共8间，其中住宅和非住宅各4间，建筑面积各为71.74平方米，合计为143.48平方米。
2、1996年9月，第二被告取得了拆迁本市武成路239-264号等地段《房屋拆迁许可证》，第二被告将该地段委托给原昆明房屋拆迁开发经营公司（现名昆明房龙屋业发展有限公司）即第一被告实施拆迁。1996年12月3日，原告与第一被告签订《武成路片区拓路改造建设拆迁私房产权赔还安置协议书》，约定，原告于1996年12月3日腾空上述房屋交第一被告拆迁。第一被告提供五一路与步行街交点向北的第一间铺面，使用面积不低于20平方米及白马庙小区76、78号铺面安置原告。住宅部分安置白马小区两套。过渡期为9个月，过渡时期第一被告支付过渡费和停业补助费；超期过渡加倍支付。停业补助费按每月每平方米60元计算。该协议签订后，原告将上述房屋交第一被告拆迁，第一被告履行了住宅部分的安置义务。其余部分未履行。
3、1998年4月14日，原告又与第一被告签订《私房、单位房非住宅拆迁安置赔还协议》，再次明确了原告铺面中的47.49平方米安置在白马小区76、78号铺面。该协议第一被告履行了交付义务，原告也使用至今，但第一被告未将该铺面的产权证办理给原告。
4、1998年10月22日，第二和第三被告建立转让关系，共同合作开发武成路改造片区。
5、1999年12月24日原告与第二被告及第三被告签订《私房、单位房非住宅拆迁安置赔还协议》，约定由第二、三被告将武成路8号地块商业步行街14号铺面安置给原告，面积暂按20平方米计算。
6、2000年11月22日，原告与第二被告签订《私房铺面房回迁、收购及过渡补偿协议》，再次约定，原告余下的24.25平方米营业用房回迁安置在武成路8号地块，按照双方于1999年12月24日签订的协议，认定回迁22号铺面，并以此日期为过渡费发放截止日期。回迁的铺面建筑面积暂定为17平方米，余下面积按每平方米11500元收购。补发1997年5月3日至1999年12月31日止未支付的过渡费，其中1999年3月1日至1999年12月31日止的过渡费按每平方米300元计算。并扣除了54400元铺面补差价款。同时约定如安置的铺面实测面积大于17平方米，超出部分原告也按每平方米11500元计算退还被告。协议签订后，原告领取了武成路城隍商业步行街C栋22号铺面的钥匙和过渡费及其他相关费用。
7、2001年11月5日，第二被告办理了该22号铺面的产权证。2002年12月24日该产权证被撤销。对以上无争议的事实，本院予以确认。
在本案审理过程中，本案争议的主要事实是：第二被告交付给原告的武成路城隍商业步行街C栋22号铺面是否存在不能正常使用的事实？为此，原告申请本院调取该铺面的相关建设资料。本院依据原告申请，向昆明市城市基本建设档案馆调取了武成路8号地块的建设工程规划许可证及附图、武成路城隍商业步行街B、C栋一、二层平面图，从图中可以看出安置给原告的C栋22号铺面并不存在。同时，原告也提供了昆明市*消防支队出具的《建筑工程验收意见书》证实武成路城隍步行街C栋1-3层未经消防验收，不得擅自投入使用。对上述证据，第一被告无异议。第二、三被告认可其真实性，但认为，为什么平面图上没有该铺面，两被告不清楚；22号铺面未经消防验收是事实，但协议并未约定要经消防验收才成立。本院认为，上述证据均能证明武成路城隍步行街C栋22号铺面不能正常使用，本院认定第二被告交付行为不符合协议的约定。
综上所述，本院确认下列事实：原告拥有座落于本市原武成路262-263号自有产权房8间，其中铺面房4间，住宅房4间。1996年第二被告取得拆迁武成路239-264号等地段《房屋拆迁许可证》，拆迁期限从1996年9月26日—1996年12月31日，拆迁实施单位为本案第一被告。1998年10月20日，第二被告将武成路改造片区8号、5—1—1号、5—1—2号地块的拆迁改造等业务以转让的形式与第三被告云南黎明房地产开发经营有限公司共同合作开发。1996年12月3日原告与第一被告签订了《武成路片区拓路改造建设拆迁私房产权赔还安置协议书》，解决了原告享有的住宅部分的安置问题。1998年4月14日，第一被告与原告签订了《私房、单位房非住宅拆迁安置赔还协议》，第一被告将原告营业用房面积中的47、49平方米分别安置在白马小区网点76号和78号，原告当天拿到了钥匙，但此两套铺面房的产权证第一被告至今仍在办理中。1999年12月24日，第二、三被告与原告签订了一份《私房、单位房非住宅拆迁安置赔还协议》，约定将剩下的营业用房面积中的24.25平方米安置在武成路8号地块14号铺面。但该协议未实际履行。2000年11月22日，原告与第二被告重新签订了《私房铺面房回迁、收购及过渡补偿协议》，再次明确原告24.25平方米营业用房回迁至武成路8号地块22号铺面，建筑面积暂定为17平方米，余下7.25平方米的面积按每平方米11500元收购；17平方米按每平方米3200元补差价即54400元给第二被告。并约定以1999年12月24日作为过渡费发放截止日期。同时补发了1997年5月3日至1999年12月31日的过渡费及相关费用，其中1999年3月1日以后的过渡费为每平方米300元。协议签订后，原告领取了该铺面的钥匙及上述相关费用。第二被告收取了原告铺面补差价款54400元。但第二被告交付给原告的铺面在设计平面图上并不存在，且至今该铺面未经消防部门验收合格。为此，引起原告不满，故诉至法院要求解决。
本院认为：我国法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告与三被告在自愿协商的基础上签订了拆迁协议，约定拆迁当事人之间的权利与义务，均系双方当事人真实意思的表示，双方约定的协议内容未违反法律，协议均合法有效。依法成立的协议，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照协议履行自己的义务，不得擅自变更或解除。在实际履行过程中，对于原告住宅的安置已履行完毕；而涉及已安置的白马小区的铺面产权证至今仍在办理中，其责任在第一被告，且第一被告在诉讼中已明确表示愿继续办理，本院责成第一被告应尽快办理该铺面的产权手续。现本案主要诉争的是2000年11月22日原告与第二被告签订的补偿协议，虽然该协议双方当事人对其效力没有异议，且已经实际履行，但第二被告履行交付给原告的安置铺面却存在着不符合协议约定的事实；首先，该铺面在本院调取的经昆明市城市规划局审核的武成路城隍步行街B、C栋一、二层平面图中没有标注，第二被告对此也无合理解释，本院无法确认该铺面存在的事实。其次，根据昆明市*消防支队出具的建筑工程消防验收意见书证实，武成路城隍步行街C栋1-3层消防未经验收，该部分不得擅自投入使用。因此，按照上述事实，不难看出，第二被告提供给原告的铺面存在着明显的安全隐患，原告无法使用该铺面。依据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条规定：“拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。”由于协议履行的标的物不符合双方当事人的约定，使合同目的不能实现。第二被告的行为损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。鉴于本案目前的实际情况，要求第二被告重新提供铺面安置原告已无必要，按照我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”故原告提出的以货币支付的方式按照协议约定的收购价对未交付的铺面进行补偿以及赔偿过渡费的损失以及退还铺面差价款的请求，是符合协议约定和法律规定的，本院予以支持。至于停业损失在过渡费中已包含在内，属于重复计算，本院不予支持。关于第一和第三被告是否承担责任的问题，本院认为，虽然第一被告与原告签订过拆迁协议，并也安置过原告的住宅和部分非住宅，但其行为是受第二被告的委托进行的，其权利义务应由第二被告承受；况且，后期的拆迁安置第一被告已实际没有参与，因此，在本案中，第一被告只承担其承诺的为原告办理已安置的白马小区铺面的产权手续的责任。而第三被告是作为与第二被告共同合作开发武成路片区的合作方，且一直与第二被告一起参与对原告的安置工作，其作为与第二被告是一致的，应当与第二被告共同承担民事责任。根据《*合同法》第六条、第一百零七条之规定及《*城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、第二十八条之规定，判决如下：
一、第一被告昆明房龙屋业发展有限公司于判决生效后三个月内为原告殷顺祥、李国兰办理白马小区网点76号和78号房屋产权手续。
二、第二被告云南昆星房地产开发经营公司、第三被告云南黎明房地产开发经营有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告殷顺祥、李国兰17平方米营业用房的补偿费195500元（按每平方米11500元计算）；同时，一次性支付原告殷顺祥、李国兰从2000年1月1日至2000年11月22日止的过渡费80025元，并退还已收取的差价款54400元；
三、驳回原告殷顺祥、李国兰的其他诉讼请求。
案件受理费3263元由第二、三被告承担。
如不服本判决书，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审 判 长 蒋继红
审 判 员 李平原
审 判 员 李 艳
二〇〇三年九月四日
书 记 员 陈 奇
李海峰
铺面拆迁安置补偿纠纷案判决书
上一篇：新拆迁条例之司法权理性回归
下一篇：北京市混凝土外加剂买卖合同(BF