房地产租赁纠纷案判决书
昆明市官渡区人民法院民事判决书
（2003）官法民一初字第3458号
原告昆明市官渡区冀星家具有限公司。
法定代表人任锋厚，经理。
住所官渡区小板桥镇土桥村关雨路。
委托代理人陈云鹏、普友星，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明市永丰温泉。
法定代表人李丽萍，负责人。
住所官渡区小板桥镇永丰村。
委托代理人吴黎明，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明市官渡区冀星家具有限公司诉被告昆明市永丰温泉租赁合同纠纷一案，本院于2003年9月3日受理后，依法由代理审判员李涛独任审判，于2003年9月19日公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托代理人，被告法定代表人及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明市官渡区冀星家具有限公司诉称：2001年2月1日原告因业务发展需要，同被告签订一房地产租赁合同，双方约定将被告由云南地人工贸有限公司租来的四亩空地转租给原告使用。当时云南地人工贸有限公司认可了被告的转租行为。原告在合同签订后即在合同约定的空地上进行了大量的投资，建盖了大量的房屋，添置了设备，并将合同所约定的第一笔租金30万元交给了被告，而被告未将租金交给云南地人工贸有限公司，2003年5月13日云南地人工贸有限公司终止了同被告方的房地产租赁合同。原告所承租的是空地，自己在空地上投资近百万元。由于被告没将租金交给云南地人工贸有限公司，导致云南地人工贸有限公司依约解除了同被告所签订的空地租赁合同。在云南地人工贸有限公司同被告解除合同后，原告同被告所签订的合同也由于被告的行为而成为一纸空文。这意味着原告对空地的投资将化为泡影，因为按照合同的约定，在解除或终止合同时空地上所建的房产无偿归云南地人工贸有限公司。原告在迫于无奈的情况下，为避免自己受到更大的损失，为了保证自己在空地上的投资能够收回，于2003年5月20日同云南地人工贸有限公司签订了就原来原告同被告所签订的空地租赁合同中所指的空地租赁合同，并且租金比原来付给被告的要高许多。原告同被告在合同中约定了在一方违约时违约方须向守约方支付违约金30万元，按此约定，做为守约方的原告要求法院责令被告向原告支付违约金20万元。由于被告方违约致使原告以超过原同被告签订的租金承租了同一块土地，给原告造成了383843元的经济损失，依合同约定，原告要求法院责令被告赔偿原告经济损失20万元。
被告昆明市永丰温泉辩称：被告并没有违约。原、被告之间的租赁合同关系是协商终止，而不是*终止。因被告业务繁忙，不想再经营所租赁的土地，于是从2002年底就和云南地人工贸有限公司反复磋商，在达成“云南地人工贸有限公司全部接收所有承租户”的共识后，才在2003年4、5月份多次召集各承租户，三方反复磋商终止原合同签订新合同的具体操作办法。2003年6月1日三方协商后签订《抵押还款协议》，就三方的权利义务进行了清结，被告已经按还款协议履行了义务。被告没有违约，原告的起诉毫无诚信可言。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其主张向法庭提交了下述证据材料：
1、个体工商业撤销申请登记表一份、官渡区工商局小板桥工商所出具的证明一份，欲证实昆明市官渡区冀星家具有限公司是由原昆明市官渡区冀星家具厂转换经营机制，并经工商局核准后变更而来。原昆明市官渡区冀星家具厂的债权债务由变更后的昆明市官渡区冀星家具有限公司承担；被告质称对真实性无异议；
2、昆明市官渡区冀星家具厂与昆明市永丰温泉签订的《房地产租赁合同》一份，欲证实被告将其从他处租来的空地转租给原告的事实以及租金的计算方式和合同期内租金总额为1831530元、合同第十二条第一款约定一方违约时须向守约方支付违约金30万元、合同第六条约定被告方须保证其租给原告的土地的权属无争议，如发生问题时由被告承担由此给原告造成的经济损失；被告质称对合同的真实性无异议，但不能证明原告主张；
3、认可书一份，欲证实原、被告合同中所指的土地的产权方对被告将土地转租给原告的行为进行了认可，被告的转租是合法有效的；被告质称对认可书的真实性无异议；
4、收条一份，欲证实原、被告双方签订合同之后，原告按照合同的约定将第一期租金30万元交给被告；被告质称无异议；
5、云南地人工贸有限公司与被告签订的《终止协议》复印件一份，欲证实因被告不能按期交付租金，云南地人工贸有限公司于2003年5月13日解除了同被告的《房地产租赁合同》，导致原、被告签订的合同成了一纸空文，使原告在迫不得已的情况下与云南地人工贸有限公司重新签订合同；被告质称系复印件，不予质证；
6、通知一份，欲证实云南地人工贸有限公司于2003年5月20日向原告等租户发出通知称云南地人工贸有限公司同被告解除了合同，要求原告等同其另行签订合同；被告质称通知不能证实被告违约；
7、原告同云南地人工贸有限公司签订的《房地产租赁合同》，欲证实原告为避免更大的损失，不得已以超过原合同的条件与云南地人工贸有限公司重新签订了合同，新合同在租金总额上比原合同高383843元；被告质称不清楚原告与云南地人工贸有限公司签约、履行的情况，且租金高低不能简单对比；
8、收据一份，欲证实原告与云南地人工贸有限公司签订的合同已开始履行，原告的经济损失已成事实；被告质称收据非正规票据不能证实合同的履行情况；
9、收条一份，欲证实原告在空地上做了大量投资；被告质称对收条的真实性无异议，原、被告原约定的租赁空地四亩，因空地不够，双方协议由被告将盖有房屋的一部分土地租给原告，凑足四亩，并由原告补偿被告房屋价款6万元，收条是就补偿款产生的；原告对被告陈述的收条产生经过无异议。
被告为证实其主张向法庭提交了下列证据材料：
10、李丽萍与云南地人工贸有限公司签订的《房地产租赁合同》一份，欲证实被告对租赁标的物有转租权；原告质称无异议；
11、原、被告签订的房地产租赁合同一份，欲证实被告转租没有盈利，合同内容与被告同云南地人工贸有限公司签订的合同基本一致；原告质称对真实性无异议，但不能证实被告主张；
12、认可书一份，欲证实被告未违约，按约定如果违约也是原、被告共同承担责任；原告质称对真实性无异议，但不能证实被告主张；
13、书有“请按原与李丽萍签订的合同填写”等字样的空白合同一份及收条，欲证实云南地人工贸有限公司同意按原合同条件与租户签约，被告方与云南地人工贸有限公司终止了合同，收条上的字迹与空白合同上的字迹相同，均系云南地人工贸有限公司的负责人书写；原告质称对空白合同上书写文字的真实性无异议，对收条不予认可；
14、空白房地产租赁合同一份，欲证实原告同意与云南地人工贸有限公司签订合同并终止与被告的合同；原告质称系空白合同，无任何签章，不具有证明效力，不予认可；
15、抵押还款协议一份，欲证实被告与原告等租户已协议终止合同并进行结算，双方的权利义务已经终结；原告质称该协议只是对租金进行结算，但并不表示原告放弃向被告主张违约责任，故不能证实被告主张；
16、支票存根三份、收条五份、收据二份，欲证实被告已经按结算协议履行了还款义务；原告质称收条内容不完整，被裁剪过，其他的与本案无关；
17、“西南交通建设工程总公司第三工程处负责人 ”出具的证明一份，欲证实被告已经与各租户进行清算，双方的租赁关系已经结束；原告质称无证明效力；
18、证人赵荣出庭证称，证人现系云南地人工贸有限公司法定代表人，2001年被告与云南地人工贸有限公司签订房地产租赁合同，因被告经营困难（欠租金），双方与原告等几家承租户在2003年4、5月进行磋商，被告退出合同关系，由云南地人工贸有限公司接手与原告等租户签约，5月13日被告与云南地人工贸有限公司签订终止协议，5月20日与原告签订租赁合同，6月1日被告与云南地人工贸有限公司和原告等几家租户签订了抵押还款协议；被告质称未欠云南地人工贸有限公司任何损失；原告质称对证人证言无异议。
本院认为，根据证据1，昆明市官渡区冀星家具厂属于个体户，其在撤销后与另行登记的昆明市官渡区冀星家具有限公司并不能直接发生权利义务的转移，故不能证明原告的主张，但鉴于根据本案其他事实，昆明市官渡区冀星家具厂撤销后系由昆明市官渡区冀星家具有限公司履行原与被告签订的租赁合同，已就合同的权利义务形成事实上的转移，据此本院确定原告的诉讼主体适格。被告对证据2、3、4的真实性无异议，本院予以确认；证据5虽系复印件，但原告不是原件持有人，且该复印件能与证据18的证言相印证，本院予以确认；证据6、7、8印章明晰，本院对其真实性予以确认；证据9原、被告对收条的形成过程无异议，本院予以确认；证据10、11、12原告对其真实性无异议，本院予以确认；证据13、14系空白合同，无证明效力；证据15的协议签章真实，本院予以确认；证据16原告对收条的完整性提出异议，但无相应证据支持，本院确认收条的真实性；证据17不符合证据的形式要件，不具有证明效力；证据18原告对证人证言无异议，本院予以确认。
综上，本院确认本案事实如下：2000年9月22日李丽萍与云南地人工贸有限公司签订房地产租赁合同，约定由李丽萍承租云南地人工贸有限公司位于官渡区小板桥镇土桥村关雨路边原空军卫训队的房屋和空地，2000年10月1日至2005年9月30日止每年年租金为35万元，每年9月1日前一次性交付下一年度租金，如逾期交付租金云南地人工贸有限公司有权终止合同，并要求对方赔偿违约金20万元。其后被告昆明市永丰温泉在履行该合同。2001年2月1日被告与昆明市官渡区冀星家具厂签订房地产租赁合同，由被告将所租赁的土地四亩转租昆明市官渡区冀星家具厂使用，该合同经云南地人工贸有限公司认可。双方约定2001年2月1日至2006年2月1日的租金为60万，首付30万元。“如有一方违反合同中的任何条款，除赔偿因违约给对方造成的一切投资经济损失外，还处罚违约金。如被告无故违反，应退还未使用完租金外，还处罚违约金30万元。”2001年2月1日昆明市官渡区冀星家具厂向被告交付租金30万元。2001年10月昆明市官渡区冀星家具厂撤销。2001年10月24日以原昆明市官渡区冀星家具厂负责人任锋厚为法定代表人的昆明市官渡区冀星家具有限公司成立，原昆明市官渡区冀星家具厂的租赁合同由昆明市官渡区冀星家具有限公司履行。2003年4、5月间，被告与云南地人工贸有限公司及原告等几家转租户协商被告退出租赁关系事宜。2003年5月13日被告与云南地人工贸有限公司签订终止协议。同年5月20日原告与云南地人工贸有限公司签订房地产租赁合同。6月1日被告与云南地人工贸有限公司和原告等签订抵押还款协议，由李丽萍用其房产抵押担保支付云南地人工贸有限公司租金17万元并返还“昆明市官渡区冀星家具厂”租金16万元及其他租户的租金。2003年8月8日原告收到李丽萍退还的租金16万元。
本院认为，本案中被告与云南地人工贸有限公司、原告与被告虽未直接签订合同，但合同均系其履行，其间存在租赁关系，具合法有效。被告与云南地人工贸有限公司之间终止租赁关系，并与其他转租户共同协商，可推知其本意为合同权利、义务的转让，但在具体的操作上采用了被告先与云南地人工贸有限公司签订终止协议，再由转租户与云南地人工贸有限公司重新签订租赁合同的方式。原告等转租户参与协商，对该过程均系明知。2003年6月1日被告与原告等转租户及云南地人工贸有限公司签订了抵押还款协议，事实上原告与被告等转租户已经达成了终止租赁合同的合意，原、被告之间的合同已经协议终止，被告不存在违约的情形。从另一方面而言，被告如违约，其承担的违约责任远远大于其应向云南地人工贸有限交付的租金，如被告选择违约而与云南地人工贸有限终止合同定非理性之举，有违常理。故原、被告之间的合同已协议解除，原告的主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《*民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告昆明市官渡区冀星家具有限公司的诉讼请求。
诉讼费8510元由原告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
代理审判员 李涛
二〇〇三年十月十二日
书 记 员 王诚
房地产租赁纠纷案判决书
上一篇：北京市混凝土外加剂买卖合同(BF
下一篇：拖延症问卷调查