买卖宅基地无效合同代理词

尊敬的审判长：

北京市仁人德赛律师事务所受本案原告A的委托，指派我作为其诉讼代理人。现依据法律和本案事实发表如下代理意见：

一、本案争议宅基地及地上房屋为原告A合法财产。

根据庭审查明原告A对争议宅基地及地上房屋拥有合法有效的物权，该权利通过法定登记程序予以确认并延续至今，非经原告本人变更及法定的程序该权利不能被非法转让。

二、被告B和第三人C就该争议宅基地及地上房屋达成买卖合同为无效合同。

1、第三人为无代理权人，其代理行为未被权利人追认，该代理行为无效，即本合同无效。

根据庭审查明：1996年初，因家中贫穷，原告A和妻子到北京市内来找工作，之后在城内工作一直未回顺义老房居住。1996年9月28日，第三人和被告签订合同将原告宅基地及房屋等出卖。从买卖合同可以看出，原告在合同上的所谓签字和摁的手印并非原告本人所为。被告在庭审中也自认当时原告并不在场，该签字和摁的手印是第三人在签合同时自己所为。被告对第三人的“代签代摁”行为看在眼里并不去提出异议，很显然，被告对第三人没有代理权的事实是心知肚明的，其为了达到及时占有该房子的目的恶意的和第三人签署了该合同。根据《合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”《民法通则》有相同的法律规定。本案中，原告没有以任何形式授予第三人代理权，被告在明知第三人没有代理权的情况下签署该合同，同时，原告从来没有追认过第三人的无权代理行为，综上，该合同无效。

2、被告在本村拥有一块宅基地，其不能在购买另一块宅基地，被告和第三人的买卖行为因违反法律规定无效。

根据我们了解以及庭审调查，被告及其丈夫在本村已拥有一块宅基地，根据《*土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，被告是不能在拥有另一块宅基地的，这也是被告拿到原告宅基地使用权证后迟迟没有能办理过户手续的原因，很显然，被告对该法律规定也是心知肚明的，并在庭审中也在有意回避该问题。由于被告与第三人签订的合同违反了《*土地管理法》的规定，根据《合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定。”的合同无效，该买卖行为无效。《民法通则》第五十八条有同样的表述。

综上，被告和第三人签订的合同由于是无权代理以及合同内容违反法律强制性规定，该合同自始无效、当然无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，被告应当及时腾退原告宅基地及地上物。另外，我们要指出的是，该合同由于违反法律强制行规定，该合同没有履行，也不可能履行。被告和第三人仍然是债权债务关系，原告的宅基地使用权自始没有发生变更也不可能发生变更，因此，原告的要求仅是腾退本属于自己的宅基地及地上物，望贵法院判如所请！

此致

***区人民法院

北京市仁人德赛律师事务所

律 师：陈俊海

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