腾房纠纷案代理词

尊敬的审判员：

云南建广律师事务所接受本案原告×××的特别授权委托，指派我们担任本案原告的诉讼代理人，依法参与诉讼。根据今年6月23日、7月11日以及今天三次庭审查明的事实，和7月6日昆明诺太价格评估事务所有限公司出具的“昆诺价评字2006字第032号”《价格评估结果报告书》的内容，以及《（2006）昆民一初字第25号民事判决书》所确认的与本案争议有关的事实，结合相关法律规定，代理人发表如下代理意见，请采纳：

一、2006年5月10日之后，三被告继续占有使用原告房屋已无任何合法依据，三被告应立即将所占用的原告房屋腾还给原告。

本案已查证属实的事实如下：官渡区工商局（争议房屋原所有权人）与第一被告于2005年2月16日就本案诉争房屋签订书面《租房协议》，租赁期限自2004年11月1日起至2005年6月30日止。2005年3月30日第一被告与第二被告法定代表人就本案诉争房屋签订书面《租房协议》，租赁期限自2004年11月1日起至2005年6月30日止，并约定第二被告没有转租权。2005年6月7日原告从官渡区工商局购买并取得诉争房屋所有权且于同年10月24日领取《房屋所有权证》，后因第三被告占用诉争房屋，原告×××于同年12月31日向昆明市中级人民法院诉请第三被告腾房。昆明中院生效判决确认：对于两份《租房协议》，2005年6月30日之后，合同约定的租期届满，承租人继续使用租赁物，出租人未表示异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限改为不定期；在不合法转租的情况下，承租人的转租行为是违约行为，出租人可以解除合同，出租人不解除合同的，租赁合同仍然有效；因出租人并未及时行使法定解除权，×××占有使用租赁物于法有据，判决驳回原告×××的诉讼请求。接到判决后，原告立即按照《合同法》的相关规定，于2006年4月10日向本案第一被告发出“解除《租房协议》的通知”，第一被告法定代表人于同日接收该通知，通知要求立即解除官渡区工商局与第一被告之间的《租房协议》并要求第一被告在30天内交还房屋给原告；同年4月11日第一被告向第二被告公证送达“解除《租房协议》的通知”，基于第二被告存在非法转租行为，第一被告行使法定解除权，同时行使不定期租赁合同赋予的法定解除权，并要求第二被告在15天内解除与其他人的一切租赁关系；第二被告于同年6月24日发出通知解除其与第三被告之间的租赁关系，第三被告已签收。

基于上述一系列事实，根据《合同法》第224条、第232条、第236条、第94条、第96条的规定，原告与第一被告之间以及第一被告与第二被告之间的《租房协议》已依法解除的事实确凿无疑，此一事实应得到法律的支持而被依法确认，第一被告和第二被告均负有向原告交还房屋的责任。至于第二被告与第三被告之间的租赁合同，其本身是一个无效合同，且原告从未认可过其真实性，第三被告向法庭提交的也是一份虚假的合同，合同本身的内容无法确认其真实性；至于第二被告与第三被告之间的事实租赁关系是存在的，但其合法性与否关键取决于第二被告是否拥有出租诉争房屋的权利，而庭审已查明，第二被告没有转租权，第二被告向第三被告转租房屋是非法的，且基于第二被告的非法转租行为，第一被告已依法解除了其与第二被告的租赁合同，第二被告再无任何权利转租房屋，在第一被告解除其与第二被告之间的租赁合同之后，第二被告与第三被告之间的租赁关系因缺乏权源而没有合法存在的基础条件，第三被告继续占有使用诉争房屋已没有任何合法依据，理应立即向作为权利人的原告交还房屋。

第三被告辩称其与第二被告的租赁合同签约日期在上述两份合同之前，不受该两份合同解除与否的影响。代理人认为这种辩解是站不住脚的。

首先，原告认为第二、三被告之间的合同是第三被告为了申报其个体工商户经营场所登记而制造的虚假合同，其合同内容并未被依法确认过，不能作为任何辩解的事实基础。

其次，就算如第三被告所言，其与第二被告之间的租赁期限为2004年7月1日至2007年7月1日，签约日期为2004年7月1日，也不能证明其与第二被告之间的租赁合同就有合法权源依据。

《（2006）昆民一初字第25号民事判决书》第7页第7行至第11行“自2004年11月1日始，官渡工商局与普洁公司的不定期租赁关系已经解除，2004年11月1日之后，虽然普洁公司仍然在使用租赁物，但此时普洁公司是由路路通公司处转租取得的房屋，普洁公司已由原来的承租人变为次承租人”，无论普洁公司是将其直接从官渡工商局租赁还是间接从路路通公司处转租取得的房屋再次转租第三被告，都要证明普洁公司拥有转租权，而第二、三被告并未举证证明官渡工商局或路路通公司赋予普洁公司转租权，相反，第一、二被告之间的《租房协议》明确约定第二被告不得转租房屋，可见，第二、三被告之间的租赁合同从来就没有任何合法权源依据。

第三被告总是以其在2004年11月22日申报个体工商户经营场所登记时向官渡工商局提交过其与第二被告之间的《房屋租赁协议》，就认为构成官渡工商局对其租赁合同效力的追认，这种理解是荒谬的。

工商注册登记，申请人负有保证其所提供的材料真实的基本义务，工商局只对申报登记项目进行形式审查，如申请人提供虚假材料骗取工商登记，要负相应法律责任。不能认为只要登记的事项都是真实合法有效的，否则要由工商局承担责任。更何况，第三被告于2004年11月22日申报工商登记时，官渡工商局已将房屋交由路路通公司管理并赋予路路通公司转租权，官渡工商局已没有权利过问路路通公司将房屋转租给谁，当然也就更无权追认路路通公司转租给普洁公司之后普洁公司非法再次转租合同的效力。

追认是一种明示行为，不得适用“默示”规则，“最高人民法院关于贯彻执行《*民法通则》若干问题的意见（试行）”第66条规定：“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”，本案中没有任何一份证据证实官渡工商局、原告、路路通公司明确表示认可第二、三被告之间的《房屋租赁协议》，原告去年底向中院起诉第三被告腾房再次表明这一态度。

二、既然三被告都已无合法依据继续占用原告房屋，当然应将房屋腾还给原告，否则就构成对原告权利的侵害，应承担损害赔偿责任。

时至今日，原告仍然无法接收到属于自己的房屋，无法行使对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，最直接的损失就是市场租金损失，“昆诺价评字2006字第032号”《价格评估结果报告书》已对该房屋的市场租金评估为：年租金85046.47元，月租金7087.21元，三被告应共同向原告赔偿从2006年5月11日起至诉争房屋实际腾还给原告之日止的租金，这些租金损失均是因被告非法占用原告房屋拒不腾还而造成，且评估结果客观公正、评估程序合法，理应全部赔偿。

三、原告为依法维护其合法权益，在依法行使法定解除权被告仍然拒不腾房的前提下才向法院提起诉讼，为此花费诉讼费13265元、评估费6000元、律师代理费××元，这些费用均是因被告非法占用原告房屋而造成，且都有合法票据和交纳依据，理应由三被告全部承担。

四、根据《合同法》第235条的规定，第一被告作为原告房屋的第一承租人，在合同期满后，负有返还租赁物的义务，且其在合同期满时的2005年6月30日，应该知道第二被告在非法转租房屋，第一被告未及时行使法定合同解除权，导致第二被告非法转租房屋、第三被告非法占用房屋的事实继续存在，第一被告具有明显过错；第二被告在没有合法转租权的情形下违反法律的强制性规定非法转租房屋，具有重大过错；第三被告在承租房屋时没有审查出租人是否拥有出租房屋的权利，且在原告去年底向法院诉请其腾房时已经知道第二被告的非法转租行为，在第二被告向其发出解除合同通知、原告再次诉请其腾房时仍然拒不腾房，具有恶意占用原告房屋的主观故意，应受到法律的制裁。三被告的共同过错或违法行为造成对原告权利的严重侵害，且该侵害事实继续存在，三被告应对原告的损失以及向原告交还房屋一事承担连带责任，否则，不利于原告权利的保护。原告恳请法院判决支持三被告承担连带责任。

综上所述，原告所提四项诉讼请求都有充分的事实和法律依据，请求贵院依法予以全部支持。

此 致

昆明市官渡区人民法院

代理人：吴黎明　 2006年7月14日