上诉人上海茂顺置地有限公司因委托合同纠纷一案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2005）沪一中民二（民）终第字1463号

上诉人（原审被告）上海茂顺置地有限公司，住所地上海市新镇路1036弄22号。

法定代表人张磊，董事长。

委托代理人江宪，上海市联合律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）上海宝名房地产咨询有限公司，住所地上海市沪太路1895弄51号A1-03室。

法定代表人吴冠昌，董事长。

委托代理人韦芳、陈方，上海市中建律师事务所律师。

上诉人上海茂顺置地有限公司（以下简称茂顺公司）因委托合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2003）闵民三（民）初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年5月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人茂顺公司之委托代理人江宪，被上诉人上海宝名房地产咨询有限公司（以下简称宝名公司）之委托代理人韦芳、陈方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，1998年9月，宝名公司与茂顺公司签订《茂盛花苑销售代理协议书》，约定：茂顺公司委托宝名公司独家代理销售位于上海市闵行区七莘路3885 弄“茂盛花苑”房屋516套，双方同意该楼盘平均底价为每平方米人民币（下同）1，840元，超过底价部分的售价为宝名公司佣金，不足底价部分的差价由宝名公司补足；每超额1套，茂顺公司奖励2，000元。协议还约定，当客户签订销售合同后方可结算佣金，佣金每月结算一次，直接从购房款中扣除。同年12月 23日，宝名公司与茂顺公司签订《关于增加茂盛花苑销售代理面积的补充协议》，增加264套楼盘的销售，延长代理期限6个月。1999年1月19日，双方再签《茂盛花苑销售代理补充协议》，约定即日起所有新购房客户订金由代理商暂收，所有房款连同已签订的购房合同一并交于发展商财务收取，由发展商开具购房发票，原购房客户未开具购房发票的由发展商补开发票；当月起，佣金每45天结算一次，由发展商先行支付佣金部分的60%，剩余40%的佣金由发展商按收到房款比例支付给代理商，依次类推。

代理销售期间，1998年11月至1999年1月，宝名公司与茂顺公司结算确认三次代理费分别为1，011，339元、1，062，827.60元、 1，405，654元，合计3，479，820.60元。1998年10月至1999年2月宝名公司先后共向茂顺公司交款2，976，451元。

2000年11月27日，宝名公司诉至原审法院，要求茂顺公司支付销售代理费用。原审法院依法委托审计部门对宝名公司与茂顺公司房屋代理合同第四次结算佣金进行审计，审计结论佣金为1，395，762.32元，宝名公司收到业主房款1，748，928元，对此双方均无异议。嗣后，宝名公司提出撤诉申请，法院裁定予以准许。宝名公司现又诉至法院，请求判令茂顺公司支付房产销售代理费1，635，765.40元。原审庭审中，宝名公司变更诉讼请求为判令茂顺公司支付房产销售代理费1，789，790.02元。

原审认为，宝名公司与茂顺公司签订《茂盛花苑销售代理协议书》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同签订后双方均应按约严格履行。宝名公司诉请销售代理费，茂顺公司认为前三次代理费双方已结清，争议部分应以审计报告为准，报告确认宝名公司已收到第四期业主房款远大于其按约应取得的结算佣金，故茂顺公司实际是多支付了代理费。查协议约定：“当客户签订销售合同后方可结算佣金，佣金每月结算一次，直接从购房款中扣除”，故宝名公司除向茂顺公司交款外，从所收房款中留取代理费的做法符合约定。宝名公司认为已取得代理费3，085，792.30元，即已收房款6，062，243.30元扣减向茂顺公司的交款2，976，451元，鉴于上述两款项均已计取包括第四期在内的收付款，故该代理费不再是前三期茂顺公司已付款，宝名公司据此主张整个代理销售过程中尚欠的代理费并无不妥，茂顺公司上述抗辩理由不能成立。至于茂顺公司已付代理费的金额，茂顺公司认为不止3，085，792.30元，但对此未提供证据证实，故法院以该数额认定茂顺公司已付款。至于茂顺公司应向宝名公司支付的代理费，法院以双方三次结算的代理费及审计确认的第四次佣金为准，即 4，875，582.32元。现宝名公司诉请茂顺公司支付尚欠的销售代理费1，789，790.02元，符合合同的约定，法院予以支持。

原审法院审理后依照《*合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于二○○五年四月一日作出判决：被告上海茂顺置地有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海宝名房地产咨询有限公司销售代理费用1，789，790.02元。案件受理费18，958.95元，由被告负担。

判决后，茂顺公司不服，上诉于本院，诉称：1、双方已经进行了三次正常结算，本案的争议焦点仅仅是第四期销售商品房的代理费。原审法院却错误认定争议的是四期的代理费。2、根据审计报告的结论，第四期销售茂顺公司实际已经多支付了代理费。故请求二审法院撤销原判，改判驳回宝名公司在原审时的全部诉讼请求。

被上诉人宝名公司辩称：宝名公司主张的是整个楼盘的销售佣金，双方对前三期的销售佣金数额是没有异议的，对第四期销售佣金数额经审计确认也没有异议。但是，茂顺公司没有按约支付佣金，尚欠宝名公司佣金1，789，790.02元。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人茂顺公司与被上诉人宝名公司签订的《茂盛花苑销售代理协议书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律，应为有效。本案的当事人均应严格遵守，履行义务。根据查明的事实，宝名公司收到房款6，062，243.30元，交给茂顺公司房款2，976，451元，而四次销售的代理费数额为4，875，582.32元。故茂顺公司尚欠宝名公司代理费应为1，789，790.02元。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，应予维持。关于茂顺公司上诉称双方已经三次正常结算，本案仅解决的是第四期代理费的问题。本院认为，双方的三次结算只是确认了宝名公司前三期应该得到的销售代理费的数额和宝名公司前三期收到的房款以及宝名公司从中留取部分房款其余交给茂顺公司。由于双方对第四期销售的数额有异议，故委托审计。经审计确认了第四期销售宝名公司应得的代理费为1，395，762.32元，宝名公司收到的房款为1，748，928元。对此，双方均无异议。然而，宝名公司实际收到的房款数额超过双方前三次结算和审计确认的数额。故茂顺公司否认宝名公司实际收到的房款数额，又没有提供足以反驳的相反证据。同时茂顺公司又认为双方已经结清前三次的销售代理费缺乏事实依据，本院难以采信。茂顺公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币18，958.95元，由上诉人上海茂顺置地有限公司负担。

本判决为终审判决。