代理词(合同纠纷)

代 理 词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：

xxxx律师事务所依法接受本案被告(反诉原告)郑xx的委托，指派我们作为其代理人参与本案诉讼。通过两次法庭调查，本案事实已十分清楚。依据本案事实和法律的相关规定，现代理人发表如下代理意见：

一、不论是依据合同约定，还是本案的事实，原告叶xx诉讼请求均应予以驳回。

1、本案合同是一个以债权转让为合同标的，而非以产权交付为标的的合同。

在本案中，基于被告郑xx与吕xx签订房屋转让协议，享有吕xx出让房屋的债权。郑xx与原告叶xx经协商签订房屋转让协议，承诺将上述享有的房屋债权(而非物权)转让给叶xx。

需要说明的是，郑xx与叶xx签订房屋转让协议时，郑xx并未取得该房屋的产权(不但未取得房产证，甚至房屋本身也未交付)。基于此，双方合同明确约定，在叶xx付清全部合同价款后，郑xx与叶xx办理原购房合同(郑xx与吕xx签订的房屋转让协议)的变更手续，即将其与吕xx签订的房屋转让协议的买受人主体变更为叶xx，将其享有的吕xx出让房屋的债权转让给叶xx。

因此，本案叶xx与郑xx之间的合同是一个以债权转让为合同标的，而非以产权交付为标的的合同。

2、本案债权转让合同合法有效。

《合同法》第七十九条明确规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人让。第八十条同时规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。从上述法律规定可知，本案债权转让合同不但是合法的，而且无需作为债务人的吕xx同意，只需通知其债权转让的事实即可。

原告代理人以本案合同约定的交易方式造成国家税收的流失为由认为本案合同违法是完全错误的。

首先，本代理人认为，我国民法的基本适用原则是，“法无明文即可为”。只要不违反法律的禁止性规定，所有民事行为都是可行的。何况本案合同约定的债权转让行为还有法律依据的。其次，所谓“君子爱财，取之有道。”国家收取税收也必须依法。国家法律并没有规定，所有涉及不动产的交易都有办理产权过户;既然可以不办理产权过户，国家又怎么能强制要求收取税收呢?既然可以不交税，又哪来的国家税收流失呢?既然国家利益(税收)没有损失，本案合同又怎么无效呢?!

3、本案是一个具有履行先后秩序的合同，叶xx须承担先行履行合同的义务。

郑xx与叶xx在房屋转让协议中明确约定，房款交清后，双方即办理原购房协议的变更手续。即叶xx履行合同义务在先，郑xx履行义务在后。

合同签订时，叶xx只有一项义务，即交清合同价款;叶xx违约后，附随产生另两项义务，即一，因逾期付款产生的利息;二，因违约导致郑xx产生的装修房屋损失。至于房屋约定面积与实际面积的差异须补交的合同价款是叶xx须履行的当然义务，这一点，叶xx代理人当庭予以认可。

在本案中，由于须承担先行义务的叶xx并未完全履行合同，致郑xx提起反诉。在叶xx全部义务履行前，即使是转让债权的义务，郑xx也享有不予履行的抗辩权。

综上所述，在本案中，郑xx自始未取得房屋产权证，叶xx不但是明知的，而且是与郑xx约定在先，通过债权转让由原产权人，本案另一被告吕xx直接将产权证办理给叶xx。本案叶xx与郑xx之间的合同是一个以债权转让为合同标的，而非以产权交付为标的的合同，该合同合法有效。叶xx的诉讼请求因不符合合同约定而不应予以支持。同时根据合同约定，叶xx具有承担先行履行合同的义务。在叶xx全部义务履行前，即使是转让债权的义务，郑xx也享有不予履行的抗辩权。

事实上，不但叶xx与郑xx签订合同时，郑xx并未取得该房屋的产权证，甚至到现在，本案辩论终结前，郑xx也还未取得该房屋的产权证。因此，叶xx诉请要求郑xx为其办理房屋产权过户手续不但不符合合同约定，同时在事实上也是不能实现的。

在本案中，在郑xx尚未通知吕xx转让债权，在叶xx与吕xx尚无合同关系的前提下，叶xx诉请要求吕xx为其办理产权过户手续更是于法无据，不能予以支持的。

二、反诉人郑xx的反诉请求依法应予支持。

在本案中，一方面，由于原告叶xx违约，给郑xx造成损失;另一方面，房屋约定面积与实际面积的差异叶xx须补交合同价款。据此，郑xx提起反诉。其反诉请求包括：

1、逾期付款利息。

被反诉人逾期支付合同价款，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条之规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”截止被反诉人付清全部房款之日止即2012年11月1日止，逾期支付房款所产生的利息合计：17802元。

2、装修损失。

因被反诉人逾期支付合同价款，导致反诉人解除合同，反诉人并据此装修房屋，装修费用损失为9865元。

本案另一被告吕xx已经当庭证明，由于吕xx一直未将房屋交付郑xx，所以郑xx也一直未将房屋交付叶xx。郑xx装修房屋是从吕xx处取得的房屋钥匙，因此并不存在在将房屋交付叶xx后，未通知叶xx而强行装修，损害叶xx利益的问题;相反的是，在郑xx装修房屋后，叶xx不但赶走了装修工人，还换了门锁，强行霸占房屋。对于被叶xx的无理行径，郑xx予以忍让，对其强占房屋的行为也予以默认。但是，关于约一万元的装修损失，吕xx也当庭证明，叶xx认可，并同意赔偿的。

3、关于房屋差价款。

法庭调查已经查明，吕xx已于二〇〇九年十二月三十一日取得了诉争房屋产权证，房屋实际面积为175.39平方米，与合同约定的房屋面积165平方米相差10.39平方米，按单价每平方米1700元计算，被反诉人应补交房款差额17663元。这一事实，也为叶xx代理人当庭认可。

代理人认为，郑xx上述反诉请求合理合法，且是叶xx的先行履行义务，不以郑xx是否履行合同为支付条件，依法应予支持。

综合本反诉意见，请求贵院在依法驳回叶xx诉讼请求的基础上，依法支持郑xx的反诉请求。

以上意见，恳请采纳。