利率新机制下，房贷利率如何变？

全球降息潮之下，最近一个月，中国深化利率市场化改革动作频频，新的贷款利率机制已经完成转换。

这次改革主要针对贷款利率机制，新的贷款利率机制，是以贷款市场报价利率(LPR)形成机制为主，以前是以贷款基准利率为主的浮动。比如目前的房贷，就是在五年期以上贷款基准利率4.9%的基础上浮动。

改革后实质性降息

8月20日上午9点半刚过，最新的贷款市场报价利率(LPR)出炉：

1年期LPR为4.25%，相较于央行贷款基准利率(1年和1年以内)降低了10个基点。

5年以上期限LPR为4.85%，相较于央行贷款基准利率(5年以上)降低了5个基点。

尽管降息幅度很小，但是这次的改革是名副其实的降息。由于企业经营贷款一般都以中短期贷款为主，1年期LPR下降幅度大于5年期LPR的降幅，也是这次利率市场化改革成果的重要体现。值得注意的是，此次LPR改革央行仅对新的增量贷款实施LPR替代，之前的存量贷款照旧执行。

为什么要做这次改革

目前的中国经济下行压力越来越大，想要提振经济，首要在于降低实体经济的融资成本。近年来，央行通过多次定向降准、TMLF、调低逆回购和MLF操作利率等方式使得货币市场利率逐步下行。这种利率下行对于老百姓而言，最典型的例子就是余额宝这类理财产品的收益率持续走低。

但与此同时，因为贷款基准利率多年未动，存在贷款基准利率和市场利率并存的“利率双轨”问题。银行由于追求利润，发放贷款时大多仍参照利率更高的贷款基准利率定价，特别是个别银行通过抱团的方式以贷款基准利率的一定倍数(如0.9倍)设定隐性下限，导致实际贷款利率的下行幅度远不及货币市场利率，结构性宽松的货币政策惠及实体经济的作用极其有限。

而在新机制下，央行对于利率的意图就能通过公开市场操作及时传导到银行贷款，打破“利率双轨”，实现利率市场化并逐步剔除掉贷款基准利率的影子和情结。最终形成类似余额宝收益率时刻波动的贷款利率市场化机制。

会不会影响你的房贷利率

对于购房者而言，房贷利率是一个绕不过去的坎，特别是首套刚需购房者都在想着房贷利率也能通过这次利率新机制的契机有实质性降低。

不过，昨天央行副行长刘国强针对房贷回应表示，对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则，不将房地产作为短期经济刺激的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。“具体怎么操作，过几天央行将发布个人住房贷款利率政策的公告，但有一点是肯定的：房贷的利率不下降。”

央行副行长之所以能如此肯定的说房贷利率不下降，笔者做出以下推论：由于当前的迫切需求是降低实体经济的融资成本以提振经济，本次改革并轨设计的目的在于：实现“定向降息”支持实体经济的同时，中长期利率不变以抑制资产泡沫。毕竟，无论是TMLF、逆回购还是MLF，这些公开市场操作都是基于中短期为考量的。后续，1年期LPR利率会更为市场化，而5年期以上LPR利率可能会持续“被指导”，以达到“定向降息”的目的。

再者，房贷利率不变有利于楼市的稳定，并且保持银行业的整体利润水平。毕竟银行已经开始让利于企业了，如果再让银行的房贷业务利润受损，银行业的风险也将被放大，对于整体的金融稳定是不利的。

地产融资从严监管不变

不过有人肯定会提出，银行不是*，既然给企业贷款的利润变低了，那银行就会把资金投向利润高的长期贷款去，从而加剧资金流入房地产的局面。我们认为，政策已经做好了部署应对这种局面。在《楼市播报36期：又现调控从严信号!考验开发商的时候到了》一文中提到，政策已经开始封堵涌入地产的各项非标融资渠道。

并且，昨日央行副行长还强调：金融工作落实“房住不炒”的定位和要求，就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。我们可以换一个角度思考，如果银行的信贷那么容易直接投向房地产，那么前几年银行为什么还要想办法借道信托、理财、资管等非标渠道呢?其实银行的直接贷款投向很容易被监管的!

而央行即将发布关于个人住房贷款利率政策的公告，笔者预计房贷政策不会有大变化，保持调控政策连续性继而稳定楼市是大趋势。