原告东营兴隆房地产有限责任公司因土地使用权转让合同纠纷一案

科普小知识2022-12-10 22:17:46

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山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2005）东民四初第52号

原告（反诉被告）东营兴隆房地产开发有限责任公司，住所地东营市河口区河庆路6号。

法定代表人王成泉，董事长。

委托代理人齐彬利，山东齐征律师事务所律师。

委托代理人曹玉杰，山东天地恒律师事务所律师。

被告（反诉原告）东营市裕华市场综合开发有限责任公司，住所地东营市东营区如意街20号。

法定代表人张长青，董事长。

委托代理人徐波，山东鲁北律师事务所律师。

委托代理人苏文军，山东鲁北律师事务所律师。

原告东营兴隆房地产有限责任公司（以下简称兴隆公司）因土地使用权转让合同纠纷一案，于2005年6月13日向本院提起诉讼。7月4日，被告东营市裕华市场综合开发有限责任公司（以下简称裕华公司）提出反诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人齐彬利、曹玉杰，被告的委托代理人徐波、苏文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

兴隆公司诉称：2003年，兴隆公司与裕华公司签订《东营市裕华市场综合开发经营合作协议》（以下简称《合作协议》），约定共同开发东营市裕华综合市场项目。在合同履行中，被告没有依约投入土地上原建筑物的赔偿款和拆迁费。被告的法定代表人张长青与原告签订《东营市裕华综合市场联合开发协议》。尔后，双方办理了按揭和土地开发项目申请贷款，办理了土地规划、使用、开工许可等手续，原告具体组织了投资施工建设，现建筑施工的裕华市场商品房开发项目已基本完成，并预售了部分商品房。但被告却不予办理付款结算和法人变更、股东退出手续，不移交经营管理权，反而提出解除合同，并挪用合作建房款350万元和擅自典当房产，私自售房，己构成违约。请求1、判令被告履行《合作协议》的义务；2、判令被告交回其挪用的合作建房款350万元及相关利息；3、被告承担本案诉讼费、实支费。

裕华公司辩称：原告不履行《合作协议》约定的义务构成违约，被告自筹资金完成项目的开发，并已通知原告解除该合作协议，合同解除后尚未履行的依法终止履行，原告请求继续履行《合作协议》没有法律和事实依据。原告所诉被告挪用350万元合作建房款与事实不符，也未提供充分证据，上述请求依法应予驳回。

裕华公司反诉称：双方所签《合作协议》第六条约定“如有违约，违约方付给对方每天3%违约金”。协议签订后，兴隆公司既未按期向裕华公司支付2600万元，也未投入该项目的工程建设资金、配套费、设计费、策划费等合同约定应承担的合作开发资金。因兴隆公司没有履行合同约定的投资义务，该项目资金均由裕华公司筹集和实际支付，合作双方之间不存在“合作建房款”。2005年5月16日已公证通知其解除该协议。因兴隆公司严重违约，给裕华公司造成巨大经济损失，应支付的违约金至少为3. 6亿元。因该数额高于裕华公司的实际损失，只请求依法判令兴隆公司支付违约金600万元，并承担本案的诉讼费用。

兴隆公司答辩称：《合作协议》第六条的表述是 “如有违约，违约方付给对方每天3％违约金或诉讼法律”，该约定因文意表达矛盾而无效。从文意分析，违约方可以选择两条路，一是向对方支付每天3％的违约金；二是诉讼法律。如果两条路必选其一，既然裕华公司选择了诉讼法律，就不应选择违约金。再者，支付每天3％违约金的计算基数、方法以及时间不明确，是无效条款。由于裕华公司不依约投资，兴隆公司不得不向银行贷款1千万元投入项目开发，并出资350万元办理了土地使用手续，支付建筑费用。裕华公司称项目开发资金全部由其筹集、支付不属实。裕华公司首先违约不投资建筑物赔偿款和拆迁费，无权要求解除合同。

本案审理期间，兴隆公司为证明其本诉主张提交了以下证据：

第一类，证据1，原告的企业法人营业执照；证据2，原告的企业建筑资质证书；证据3，被告企业法人营业执照；证据4，被告企业建筑资质证书。证明双方是具有房地产开发资质的企业法人，具有房地产开发建筑资质主体资格。

第二类，证据1，2003年兴隆公司、裕华公司签订的《合作协议》。证明双方为联合开发房地产约定合作建房的权利义务关系。

证据2，2003年张长青与原告签订的《东营市裕华综合市场联合开发协议》。证明张长青与原告约定联合开发裕华市场的事实。

证据3，原告投资证据，共6项。其中第1项是原告向银行贷款1千万元的凭证。证明原告为开发房地产合作贷款1千万元的投入。第2项是河口区第二建筑公司（以下简称河口二建）垫付裕华市场工程款的证据，数额是1566115.64元。第3项是原告垫付裕华桥工程款的证据，数额是461253元。第4项是原告垫付建筑款600万元的证据。第5项是东营市裕华市场综合开发有限责任公司向原告借款350万元的证据，原告为此支付利息614743.79元。第6项是原告为裕华市场项目开发贷款支付利息的证据，计 42774.05元。

证据4，河口二建与东营市裕华市场综合开发有限责任公司在2003年6月25日签订的《建筑工程施工合同》。证明原告组织建筑施工的事实。

证据5，双方合作开发预售房款账目明细表，共6322884.30元。证明双方合作开发建成商品房后向社会售房收款的情况。

证据6，被告挪用350万元合作建房款的证据（复印件）。证明被告的人员张长青从双方开发资金中借走350万元没有归还。

证据7，2005年5月15日被告的《解除合同通知书》。证明被告在违约后又单方毁约提出解除合同的要求。

证据8，2005年5月20日原告的《不同意解除合同意见书》。证明原告不同意解除合同，并要求继续履行合同。

证据9，被告的账页（复印件）。证明被告以双方合作开发的土地使用权贷款900万元用于其股东分配。

证据10，被告典当贷款的利息收据2份（复印件）。证明被告私自用双方合作开发的房地产向典当行典当贷款。

证据11，房款收据（复印件）。证明被告私自售房而得款。

被告质证对第一类证据及第二类的证据1、证据3第 1项的真实性没有异议。但认为证据1能够反证原告负有义务支付2600万元前期投入资金，承担建设资金、设计图纸费、配套费、策划费，付款时间明确约定最迟不晚于2003年12月31日。证据3第1项是以原告名义从信用社贷出后借给被告的，用于支付工程款、设计费等， 2004年7月30日被告归还该款本金的同时，还承担了全部利息。原告主张1千万元是投资款不能成立，双方之间是借贷法律关系，与按照协议所应履行的付款义务是不同的两个法律关系。证据2系原告与第三人签订的协议，与本案无关，该协议主体是原告与张长青，其权利、义务对被告没有约束力。证据3的第2项是被告与河口二建签订的建设工程施工合同，与原告履行合作开发协议的证据没有关联性，与本案无关。原告提供的第一类证据足以证实双方及河口二建之间均系彼此独立的企业法人，河口二建履行合同义务不能等同于原告履行协议义务。第3项证据与本案无关。裕华桥是被告与第三人签订的包工包料施工合同，原告只能持这些单据与裕华桥的施工承包单位进行结算，该款项不属于原告的投资款。第4项证据，2003年5月22日被告向原告出具借款条是借贷法律关系，不能证明原告履行投资义务。由于原告逾期付款，被告为了减少该项目发生的损失，筹借资金启动该项目。向原告的法定代表人王成泉借款220万元，是为归还银行承兑欠款，形成的是被告与王成泉之间的借贷法律关系，与原告履行协议约定的付款义务无关。2003年11月25日的收据足以证实双方形成的是借贷法律关系，不能证明原告是在履行协议中约定的付款义务。 2004年11月15日20万元的收款收据，是独立于协议之外的法律关系，与原告履行双方协议约定的付款义务不具有关联性。第5项证据是第4项证据中 350万元借款所产生的利息，与本案《合作协议》没有关联性。第6项证据是被告向王成泉借款220万元所产生的利息，与原告是否履行协议约定的付款义务无关。证据4，原告没有提供原件，该证据与本案无关，这是河口二建与被告签订的合同，由于原告与河口二建都是独立的法人，该合同不能证明是原告在组织施工。证据5，原告提供的不是书证，证据来源不明，是原告单方所做的统计，属于当事人的陈述，在没有其他有效证据相印证的情况下，不予认可。证据6，由于原告没有提供该证据的原件，对该证据的真实性不发表质证意见，复印件的内容表明该笔债务的债权人是被告，该证据的右下角签有王成泉的名字，不是联合开发款，原告主张张长青擅自借钱不正确。证据7，没有异议。根据合同法的规定该通知既然到达原告处，涉案的《合作协议》即已解除。证据8，该意见书没有证据证实送达给被告。根据合同法规定，该意见书即使送达给被告也不能改变合同已经解除的法律事实。证据9，原告没有提供原件，该证据来源不明，不能作为有效证据。该证据表明是贷款还借款，证明与本案无关。证据10，原告没有提供证据原件，证据来源不明。被告贷款180万元，分别是向付海萍（典当行会计）借款100万，向陈亮借款80万。这两张利息收据上并没有加盖典当行的印鉴，利息是向上述两人支付的。原告主张被告擅自将双方开发的房地产典当不能成立，这是在原告不按约付款的情况下，被告为避免损失的扩大所采取的积极筹款措施。证据11没有原件，被告在原告不按协议约定付款的情况下，采取对外借款的办法并实际用于支付了项目开发建设所需款项，预收房款是完成项目筹资的一种途径，也是被告防止损失扩大的积极措施。

本院认为，裕华公司对第一类证据及第二类的证据1、证据3第1项和第4项2003年5月、11月的借款单据、证据4、7的真实性没有异议，其内容具有证明力，应予采信。第二类的证据2、证据3第2、 3、5、6项和第4项2004年11月15日、30日的收据，涉及第三方利益，并且不能反映双方当事人之间的权利义务关系。证据5来源不明，证据6、9、 10、11系复印件，证据8非函件签收证明。且上述证据对方均持有异议，不予采信。

裕华公司为反驳兴隆公司并证明其反诉主张，提交了以下证据：

证据1，《合作协议》。证明兴隆公司应当在最迟不晚于2003年12月31日向裕华公司支付2600万元，并承担裕华市场综合开发项目的设计图纸费、工程建设资金等开发费用，如有违约，违约方向对方承担每天3％的违约金。

证据2，东国用2003字第120号国有土地使用证（复印件）、土地有偿使用专用票据及完税凭证、山东省城镇公房所有权证泰山字第0192号。证明在《合作协议》签订时裕华公司已经取得该土地的使用权，并已将该宗土地用途变更为商业用地，裕华公司完成了以该土地作为出资的合同义务。

证据3、4，建设工程施工合同书及工程款收据。证明裕华市场建设施工由裕华公司组织实施，裕华公司与河口二建签订施工合同，向河口二建支付工程款1203.1956万元，兴隆公司以其行为表明不履行《合作协议》的主要义务，构成根本违约。

证据5，（2004）第15号东营市建设工程人防费交纳合同书、收款收据五份及发票三份。证明裕华公司交纳裕华购物广场设计费15万元、策划费50万元、人防费40万元、城市基础设施配套费 3502200元、防雷设计图纸审核、防雷装置施工质量及竣工验收检测费用23288.90元、建设工程质量监督检测费14000元。兴隆公司不履行合同义务，项目开发资金均由裕华公司筹集，兴隆公司构成根本违约。

证据6，收款收据四份、还款收据一份及工商银行业务回单一份。证明裕华公司向兴隆公司的借款1千万元本金及其利息已偿还，兴隆公司主张投资1千万元与事实不符。

证据7，商品房预（销）售许可证。证明因兴隆公司不履行合同义务，裕华公司为了筹集资金，防止损失扩大，经东营市房地产交易市场管理处批准后依法出售裕华综合市场项目的商品房。

证据8，公证书。证明裕华公司以公证邮寄送达的方式通知兴隆公司解除《合作协议》。

证据9，东营市城市信用社借款凭证及其利息单据。证明裕华公司借款1500万元并支付该款利息。证明因兴隆公司不履行合同义务，裕华公司为防止损失扩大向东营市城市信用社贷款，用于该项目的开发。

证据10、11，借款协议书及利息单据。证明裕华公司为防止损失扩大分别向付海萍、陈亮借款计180万元，用于该项目的开发。

证据12、13、14，银行承兑汇票贴现凭证、农村信用合作社贷款利息通知单、现金收入传票。证明裕华公司在筹集资金过程中支付的贴现及贷款利息、银行承兑手续费。

证据15、16，借款收据及其利息单据、保险费收据、农村信用合作社进帐单两份。证明裕华公司收到王成泉借款220万元，并偿还该款及支付保险费、部分利息。

兴隆公司质证对证据1的真实性没有异议，但认为项目名称是东营市裕华综合市场，双方共同开发房地产使用了裕华公司的名称，裕华公司的名称也是承建项目的名称。合同约定裕华公司提取纯利润的保底条款无效。合同对违约责任的约定不明，为无效条款。对证据2土地使用证的真实性没有异议，但裕华公司用双方合作开发的土地使用证抵押贷款，没有证据证明用于开发项目，侵犯了兴隆公司的利益。土地有偿使用专用票据及完税凭证上都有王成泉的签字，说明项目是双方共同支出，由双方人员认可。对城镇公房所有权证书的真实性没有异议，但拆迁由兴隆公司组织建筑队并支付相关费用。对证据3的真实性没有异议，承包方河口二建由兴隆公司控股，所以建筑费用都是由兴隆公司支付。对证据4、5的真实性没有异议，但该款项均是从双方共同的项目款中支付。证据6的1千万元不是兴隆公司向裕华公司出借，而是兴隆公司的贷款用于项目开发。对证据7的真实性没有异议，因合同约定的付款条件不成就，所以兴隆公司没有付款。对证据8的真实性无异议，裕华公司已通知解除合同，这与请求支付违约金相矛盾。对证据9的真实性没有异议，但无证据证明该款用于开发项目，利息已从项目款中支付。对证据10至16的真实性没有异议，但无证据证明该款用于开发项目。

本院认为，兴隆公司对证据1-8的真实性均无异议，证据内容具有证明力，应予采信。证据3、4载明工程项目施工合同的发包人是裕华公司，承包人是河口二建，工程款由裕华公司向河口二建支付。证据5载明项目工程款、设计费、策划费、人防费、城市基础设施配套费、防雷设计图纸审核、防雷装置施工质量及竣工验收检测费、建设工程质量监督检测费等的缴款人是兴隆公司。证据6为交款单位是兴隆公司，收款单位是裕华公司，收款事由为借款的借款收据和交款单位是裕华公司，收款单位是兴隆公司的归还借款本金及其利息的还款收据。证据7载明涉案商品房屋被批准公开预销售。证据8载明裕华公司通知兴隆公司解除涉案合同。证据9-16，不能反映双方当事人之间的权利义务关系，且本案中裕华公司未请求损失赔偿，不予采信。

经审理，本院确认以下法律事实： 2003年，裕华公司与兴隆公司（均具有房地产开发资质）签订《合作协议》。协议约定双方共同开发东营市裕华综合市场项目，项目占地面积约30亩，建筑面积约3万平方米，计划投资5千万元。2003年6月20日开工，2004年5月30日竣工。同时约定裕华公司投入（1）土地约30亩（1100万元）；（2）该土地上原建筑物的赔偿（厂房、住宅平房共8500平方米，赔偿640万元）；（3）拆迁费（60万元）；（4）土地转让应交税金（40万元）；（5）土地由住宅用地变更为商业用地应向国家补交土地款（560万元）。以上共计费用2400 万元，作为裕华公司投资入股资金。兴隆公司投入（1）建筑项目的设计图纸费、地质勘探费、配套费、建桥开口和拆迁等费用；（2）工程建设总投入资金以及策划、广告、销售、工程竣工后的物业管理等费用；（3）负责该项目整体开发销售所发生的费、税缴纳；（4）在开发项目中负责协调工农关系。裕华公司提取项目费、税后纯利润200万元，其余利润由兴隆公司取得。兴隆公司应付给裕华公司前期投入资金2400万元，项目承建销售税后利润200万元，共计2600万元。双方可以指定银行办理按揭和土地开发项目申请贷款1500万元，作为首付款，银行利息由兴隆公司支付。裕华公司收到首付款后，指定专人向兴隆公司提供公司印鉴、项目规划证、土地证、开工许可证等资质证以便办理相关手续，剩余1100万元从房屋预售开始，最迟不晚于2003年12月31日前全部付清。裕华市场开发建设、销售、物业管理及与该项目有关的责、权、利由兴隆公司承担。如有违约，违约方付给对方每天3％违约金或诉讼法律。协议签订后，同年5月，裕华公司交纳土地有偿使用金及税金，取得该宗土地的使用权，并将土地用途变更为商业用地。此后裕华公司分别交纳裕华购物广场设计费15万元、策划费50万元、人防费40万元、城市基础设施配套费350.22万元、防雷设计图纸审核、防雷装置施工质量及竣工验收检测费用2.32889万元、建设工程质量监督检测费1.4万元。2003年5月、11月，裕华公司分别向兴隆公司借款350万元、10万元。2003年8月1日，裕华公司向兴隆公司借款1千万元。次年8月26日裕华公司先后支付该款利息50.208381万元。2004年9月30日，裕华公司偿还兴隆公司该款本金。另外，裕华公司与河口二建所签建设工程施工合同履行中，裕华公司支付工程款1203.1956万元。2004年5月20日，涉案商品房屋被准许公开预销售。该工程项目现已基本完工，只有部分零星工程未经竣工验收。

本案当事人争议的焦点问题是1、双方是否履行了《合作协议》的约定义务。2、《合作协议》对违约责任条款的约定是否有效。

本院认为：裕华公司与兴隆公司均具有房地产经营资质，双方所签《合作协议》约定的违约条款没有对违约金的计算基数作出约定，且约定的选择性违约条款为“如违约，可诉讼法律”，违背当事人追究违约责任的真实意思，属约定不明。其它内容不违背法律、行政法规的强制性规定，当事人的意思表示真实，合法有效。双方应当按照有效约定全面履行各自的义务。裕华公司已按约定办理土地使用权审批手续，完成了以该土地作为出资的主要合同义务。并且支付了项目工程款、设计费、策划费、人防费、城市基础设施配套费、防雷设计图纸审核、防雷装置施工质量及竣工验收检测费、建设工程质量监督检测费等应由兴隆公司承担的合同义务。兴隆公司认为所承建项目使用了裕华公司的名称，裕华公司按约定应投入2400万元作为入股资金而未投入，兴隆公司分两期向裕华公司付款约定有前提条件，因条件未成就而没有付款。对此，本院认为，《合作协议》约定是双方可以指定银行办理按揭和土地开发项目申请贷款1500万元作为首付款，银行利息由兴隆公司支付。剩余1100万元从房屋预售开始，最迟不晚于 2003年12月31日前全部付清。其中首付款的约定是一项选择性权利而不是强制性义务，双方没有申请贷款不构成兴隆公司拒绝支付裕华公司前期投入资金 2400万元合同义务的抗辩理由。兴隆公司认为所承建项目使用裕华公司名称的意见与《合作协议》的约定不相符，也无证据支持。而从《合作协议》的履行情况看，裕华公司筹集资金并开发完成工程项目。兴隆公司因裕华公司没有履行合同义务而行使先履行抗辩权不支付投资款的理由，不能成立。这与其主张投资1800 余万元亦相矛盾。裕华公司向兴隆公司借款形成借贷法律关系，现有证据对兴隆公司主张的事实无证明效力，不足以证明该款是兴隆公司为履行协议而向裕华公司支付的投资款。且其中的一千万元本金及其利息已由裕华公司偿还，不具有投资性质。建设工程款是由裕华公司支付河口二建，而并非由兴隆公司支付。应由兴隆公司履行的合同义务裕华公司已经履行完毕，裕华市场房地产建设项目由裕华公司单方开发，现已基本竣工，实现了开发建设房地产的合同目的。双方的权利义务应当对等、一致，兴隆公司未履行合同前期义务，不再享有要求裕华公司履行《合作协议》约定义务的权利，裕华公司有权拒绝其履行。总之，兴隆公司主张其已履行《合作协议》约定义务的证据不足，诉请判令裕华公司履行协议约定的义务，不予支持。兴隆公司提交的证据6载明2003年8月7日350万元借款的债权人是裕华公司，双方对债务人存有争议，但能够确认债权人与债务人之间是借贷法律关系，与本案不是同一法律关系，且与本案诉讼主体不同。兴隆公司主张该款是被裕华公司挪用的合作建房款，请求返还该款及其利息，证据不足，不予支持。张长青以个人名义与兴隆公司所签订的《东营市裕华综合市场联合开发协议》，未经《合作协议》的双方主体同意，与本案诉讼主体不同。也无证据证明该协议是因转让《合作协议》而形成，与本案不属同一民事法律关系，不予审理。

虽然本案现有证据不能证实兴隆公司履行了《合作协议》的约定义务，但是《合作协议》约定“如有违约，违约方付给对方每天3％违约金或诉讼法律”。该条款对违约责任的承担方式和计算依据约定不明确，裕华公司以此为依据请求追究兴隆公司的违约责任不予支持。

综上，依照《*合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《*民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、驳回兴隆公司的诉讼请求；

二、驳回裕华公司的反诉请求。

本诉案件受理费27510元，由兴隆公司承担；反诉案件受理费40010元，由裕华公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长

杨秀梅

审　判　员

于秋华

审　判　员

李万海