上诉人上海卫厨电器有限公司因租赁合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2006）沪二中民二（民）终字第337号

上诉人（原审被告、原审反诉原告）上海卫厨电器有限公司，住所地上海市金山区金卫镇第二工业区，营业地上海市许昌路498号。

法定代表人李胜超，该公司总经理。

委托代理人陈少清，男，1954年7月30日生，汉族，户籍地浙江省乐清市七里港镇上屋村，现住上海市平凉路608号807室。

被上诉人（原审原告、原审反诉被告）上海市杨浦区怀一小学校办工厂，住所地上海市怀德路120号。

法定代表人杨晓汝，厂长。

委托代理人唐松宝，上海市华联律师事务所律师。

原审第三人上海输配电器有限公司，住所地上海市控江路1555号B座709室。

法定代表人陈少清，董事长。

上诉人上海卫厨电器有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2005）杨民三（民）初字第1660号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，1、1999年原上海市杨浦区许昌路第一小学校办企业上海永清电子电器厂作为甲方与上海卫厨电器有限公司（以下简称卫厨电器公司）作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将本市许昌路492号－498号即（1）号房街面房其中三间，包括全部屋面及周围墙面和全部街面广告招牌位子，店北上放广告灯箱下开门面朝平凉路。内简易仓库一间，包括租房之间和走道弄堂之间内场地和屋面空间并搭建简易房出租给乙方，作兴业之用，甲方负责依约按期交付，全部保持乙方使用。租期为三年一期，自1999年4月1日开始，每月租金3000元，以后分每季9000元交付一次，往后类推。以后合同到期双方未在三个月前提前提出异议协商同意，视同续租下一期三年，租赁各项内容不变，凭此协议继续有效，如乙方无故停付六个月，双方即刻终止合同履行。如甲方违约乙方单方面有权拒付租金，造成乙方损失均由甲方承担经济损失和法律后果。租赁用房期间乙方可将租房场地转租，出资装璜升值部分归乙方，超出租房期限范围须向甲方声明，相互配合共同得利，乙方转租后仍由甲方负责保持收取原定租金。双方在签订本合同时需签《安全环保》消防工作补充协议。……本合同在双方签章后即刻生效。甲方属杨浦区教育局许昌路小学校办工厂，均已核准出租，双方各自负责向上级部门备案存档。此外，双方还对其他事项作了约定。

2、签约后，双方按约履行。2000年3月1日双方又签订一份《补充协议书》，约定从2000年1月1日起原每月租金3000元调整为每月租金2000元。租期调整变更为从2000年3月1日开始。双方对租金、租期条款内容调整变更外，其余条款照样履行。2000年10月起上海市杨浦区怀一小学校办工厂（以下简称怀一工厂）按每月租金2500元标准向卫厨电器公司收取至今。

3、2000年4月1日，卫厨电器公司作为甲方与上海输配电器有限公司（以下简称输配电器公司）作为乙方签订了一份《房屋租赁转让协议书》，约定由甲方将其所租的上海市许昌路498号全部租房转让给乙方使用（门面房留一间给甲方外），由乙方接收。每月租金为1500元，分半年支付一次。特殊情况三个月付一次。租期从签约日生效按照甲方与房东（校方）、上海永清电子电器厂签订的房屋租赁合同和补充协议同期履行。双方还对其他事项作了约定。签约后，输配电器公司按约租用了房屋。

4、2004年2月21日怀一工厂、卫厨电器公司签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定由怀一工厂将本市许昌路498号4小间房屋，计40平方米出租给卫厨电器公司使用，每月租金 2500元，年租金30，000元。二个月一次结算，先付后用。第一次付费时间为2005年3月1日，下次提前10天付费。合同期为一年，即从 2004年3月1日至2005年2月28日。期满后，如出租方继续出租，承租方可在新租金的同等条件下，优先租赁，但应重订合同。双方还约定，未经出租方同意，不得转租、转借。此外双方还对其他事项作了约定。事后，卫厨电器公司在2004年3月12日至2005年2月28日期间共支付了怀一工厂租金 33，710元（其中3月12日支付怀一工厂2004年1月至2月期间的租金5000元，其余为2004年的租金）。2005年1月14日卫厨电器公司出具书条，确认欠怀一工厂2004年度租金3340元。审理中，卫厨电器公司称已支付清所欠租金，但所提供证据不能证明其主张的事实。

5、 2005年4月15日上海师惠教育联合发展有限公司发函给卫厨电器公司，称根据杨浦区教育局实行“校企分离”工作的要求，自2005年3月1日起，原由怀一小学管理的门面三产已全部归该公司物业部接管。因卫厨电器公司与怀一工厂签订的租赁合同已于2005年2月28日到期，经物业部验收，被告（反诉原告）目前存在很大安全隐患。要求卫厨电器公司在4月20日前尽快对安全隐患继续全面自查并及时整改。如到时复查不合格，将不再与卫厨电器公司签订租赁协议。同年4月21日师惠公司对卫厨电器公司承租的房屋进行了安全检查，确认卫厨电器公司还存在仓库未按要求堆放杂物、电线裸露在外、灭火器过期及数量不够等问题。卫厨电器公司及输配电器公司均在“安全检查情况表”上签字。2005年5月18日，上海师惠教育联合发展有限公司物业部发函给卫厨电器公司及输配电器公司，认为在2004年4月21日对卫厨电器公司承租的房屋进行了安全检查，卫厨电器公司亦承诺在同年4月28日前整改，但在4月29日再次对卫厨电器公司继续复查后，仍存在部分安全隐患问题未整改。由于卫厨电器公司未认真履行原租赁协议，且在期限届满后又不与公司签订新的协议，故要求卫厨电器公司在收函后三天内撤离所租场地并支付清已使用的场地费用。因卫厨电器公司以上海师惠教育联合发展有限公司物业部不具有法人资格，故卫厨电器公司无法与其签订租赁协议为由未予理睬，怀一工厂遂于2005年6月起诉至法院，要求判令解除怀一工厂、卫厨电器公司之间的租赁合同，由怀一工厂收回房屋；判令卫厨电器公司支付 2005年3月至5月期间所欠的租金计7500元。卫厨电器公司反诉认为其与怀一工厂之间履行的是卫厨电器公司与原上海永清电子电器厂在1999年2月 28日签订的租赁合同及2000年4月1日签订的补充协议，故现要求确认上述两份合同继续有效；另由于原上海永清电子电器厂与卫厨电器公司在租赁合同中约定每月租金为3000元，后又经协商改为每月租金为2000元，但怀一工厂从2000年至2004年2月间却以每月租金2500元标准向卫厨电器公司收取，多收了 24，000元，现要求怀一工厂退还。

6、卫厨电器公司原租用的许昌路492号至498号房屋系上海市杨浦区许昌路第一小学的门面街房，该房屋所有权人为上海市杨浦区教育局，使用者为该小学。该小学于1998年7月被撤销，该学校撤销后所使用的财产（包括校舍、营业房）及该校的三产企业合并由上海市杨浦区怀德路第一小学使用和管理。

原审法院审理后认为，怀一工厂、卫厨电器公司双方签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同，当事人双方均应按合同约定的义务全面履行。在租赁协议中双方约定合同期从2004年3月1日至2005年2月 28日止，但在租赁期限届满后，卫厨电器公司又使用所租的场地，且怀一工厂亦未提出异议，故从双方的行为来看，应推定双方有继续履行租赁协议的意向，租赁期视为更新，即租赁期限为不定期，任何一方均可以随时解除租赁合同。由于租赁期限为不定期，现怀一工厂不愿继续将房屋出租给卫厨电器公司使用，且卫厨电器公司自2005年3月起未支付租金，怀一工厂要求收回房屋，解除合同并无不当，应予以支持；由于卫厨电器公司从2005年3月起未支付怀一工厂租金，继续占用房屋至今，故怀一工厂要求卫厨电器公司支付2005年3月至2005年5月止的租金符合法律规定，予以支持；卫厨电器公司反诉要求怀一工厂退还多收卫厨电器公司的租金，尽管怀一工厂、卫厨电器公司在2000年3月签订的补充协议中对租金作了变更，由每月租金3000元减少为2000元，但事后怀一工厂按 2500元标准向卫厨电器公司收取租金，卫厨电器公司亦未提出异议，且已实际履行至2004年2月，应视为怀一工厂和卫厨电器公司对租金金额的再次变更，故现卫厨电器公司以怀一工厂多收租金为由，要求怀一工厂退还超出2000元部分的租金，无法律依据，不予支持；至于卫厨电器公司反诉提出确认在1999年及2000年与怀一工厂签订的租赁合同和补充协议继续有效的诉请，因上述合同及协议已被2004年怀一工厂、卫厨电器公司签订租赁合同所取代，故卫厨电器公司的此项诉讼请求亦无法律依据，不予支持。由于卫厨电器公司在租赁场地期间将其所租的房屋转租给输配电器公司，在出租人解除与承租人之间的租赁合同后，作为次承租人与承租人之间的租赁合同亦无法继续履行，且承租人亦与次承租人就继续履行合同达成一致，故卫厨电器公司与输配电器公司之间的租赁关系亦应解除，卫厨电器公司及输配电器公司理应腾退所租的房屋。

原审法院审理后作出判决：一、怀一工厂与卫厨电器公司签订的《房屋场地租赁合同》于 2005年5月18日解除；二、卫厨电器公司与输配电器公司签订的《房屋租赁转让协议书》于2005年5月18日解除；三、卫厨电器公司及输配电器公司应在判决生效之日起十日内搬出上海市许昌路498号房屋；四、卫厨电器公司应在判决生效之日起十日内支付怀一工厂从2005年3月1日至2005年5月31 日期间的租金人民币7500元；五、卫厨电器公司要求确认1999年2月28日及2000年3月1日与上海永清电子电器厂签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》继续有效的反诉请求，不予支持；六、卫厨电器公司要求反诉怀一工厂退还租金人民币24，000元的反诉请求，不予支持。

判决后，卫厨电器公司上诉至本院称，系争房屋及场地的产权人系杨浦区教育局，非怀一工厂所有，且上海师惠教育联合发展有限公司物业部从2005年起接管该房屋，怀一工厂已丧失房屋接管权利。卫厨电器公司有权要求怀一工厂退还多收的24000元。卫厨电器公司亦有权转租给输配电器公司，双方签订的转租协议有效，故请求撤销原审判决第二、三、四、五、六项，驳回怀一工厂的诉请，退还多收的24000元，由卫厨电器公司使用房屋至该房屋动拆迁完毕结束时退出该场所。被上诉人怀一工厂则认为原判正确，要求维持原判。

本院经审理查明，原判认定事实无误。

另查，上海师惠教育联合发展有限公司物业部2005年3月20日向怀一工厂发出书面通知称，怀一工厂从2005年3月起由上海师惠教育联合发展有限公司物业部接管，目前怀一工厂尚未注销工商登记，为此，在未注销之前的相关物业费用（包括卫厨电器公司等）的租赁费均由怀一工厂收取。

本院认为，系争房屋的产权人上海市杨浦区教育局已授权怀一工厂使用管理该系争房屋，上海师惠教育联合发展有限公司物业部亦明确表示在怀一工厂未经工商登记注销前的相关物业费用仍由怀一工厂收取，故怀一工厂有权在本案中主张相关权利。虽然双方在2000年3月签订的补充协议中约定月租金为2000元，但事后怀一工厂按每月 2500元标准向卫厨电器公司收取租金，卫厨电器公司没有提出异议，已实际履行四年至2004年2 月，双方重新签订了一份房屋场地租赁合同，月租金仍为2500元。故可视双方对租金金额已作变更，卫厨电器公司要求退还24000元租金的上诉请求，不予支持。由于怀一工厂与卫厨电器公司在2004年签订的协议中明确，未经出租方同意，不得转租。转借，现双方的租赁合同被解除，在未征得怀一工厂同意情况下，卫厨电器公司上诉要求继续履行其与输配电器公司之间签订转租协议，与合同约定不符，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。卫厨电器公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币1280元，由上诉人上海卫厨电器有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  汪 毅

代理审判员  沈 珺

代理审判员  郑 华

二○○六年三月二十日

书 记 员  邬海蓉