上诉人上海青浦区房产经营公司因商品房预售合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2006）沪二中民二（民）终字第149号

上诉人（原审被告）上海青浦区房产经营公司，住所地上海市青浦区城中西路91号。

法定代表人张小弟，董事长。

委托代理人王建波、郑万华，上海青浦房地产有限公司职工。

被上诉人（原审原告）夏永康，男，1941年10月31日出生，汉族，住上海市青浦区夏阳街道城东新村商31号104室。

委托代理人张美娟，上海市方正律师事务所律师。

上诉人上海青浦区房产经营公司（以下简称青浦房产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2005）青民一（民）初字第1979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上海市青浦区人民法院判决查明：1999年5月20日，夏永康因向青浦房产公司（原名称为青浦县房产经营公司，2000年10月30日经工商部门核准变更为现名称）购买房屋而向青浦房产公司支付了房款125，415元及维修基金3，031.64元。1999年5月21日，夏永康与青浦房产公司签订了一份上海市商品房出售合同，合同约定：夏永康自愿向青浦房产公司购买上海市青浦区城东新村商26号101室，建筑面积为83.61平方米；青浦房产公司出售该物业仅作商业使用，夏永康在使用期间不得擅自改变该物业的房屋结构和用途；该物业的售价为125，415元。合同签订后，青浦房产公司即将房屋交付给夏永康使用。夏永康亦在系争房屋内办理营业执照后从事建筑装潢经营活动。2000年11月28日，夏永康领取了系争房屋的上海市房地产权证，但产权证上记载的房屋用途为住宅。2003年4月28日，青浦房产公司在夏永康的要求下出具了证明一份，载明：“青浦镇城东新村商26号楼101室由上海青浦房产经营公司开发，建设于2000年11月28日，出售于夏永康所有，建造时规划用途为商业用房。后在办证时误填为居住用途。特此证明青浦镇城东新村商26号楼101 室房屋用途为商业用房”。因夏永康仍无法取得商业用房的产权证，故夏永康于2005年1月提起诉讼。审理过程中，夏永康于2005年4月12日以尚需进一步收集证据为由申请撤诉，法院予以准许。之后，由于纠纷仍未解决，夏永康又于2005年5月诉至法院，要求判令青浦房产公司赔偿夏永康因购买青浦区城东新村26号101室房屋造成的经济损失919，710元（现在商业用房与现住宅房的差价）；本案受理费由青浦房产公司负担。

原审又查明：1997年3月31日，青浦房产公司取得了青浦县计划委员会关于建造商品住宅房屋（包括系争房屋）的立项批复，建筑面积为9，995平方米，其中：网点592平方米，投资650万元，资金自筹。本案系争房屋在规划图纸中未明确列明为商业用房。

原审法院审理过程中，夏永康为证明其房屋差价损失，申请法院对系争房屋进行评估，法院依法委托上海长信资产评估有限公司对本案系争房屋的市场价格进行评估。评估结论为：系争房屋在2003年4月28日的评估值为：住宅用途的为每平方米计3，030元，商业用途的为每平方米7，570元；系争房屋在 2005年5月31日的评估值为：住宅用途的为每平方米4，220元，商业用途的为每平方米10，708元。经质证，夏永康、青浦房产公司对评估报告的真实性均无异议。

原审法院认为：通过夏永康与青浦房产公司的陈述，可以确认夏永康领取产权证后的确与青浦房产公司交涉过变更房屋用途的事宜；另外，青浦房产公司在证明中表示青浦房产公司是在办证时将系争房屋误填为住宅用途，这一点与夏永康陈述的青浦房产公司一直答应为夏永康变更房屋用途相互对应，因此有理由相信夏永康在拿到产权证后，夏永康基于对青浦房产公司的信任，在青浦房产公司答应为夏永康办理房屋用途变更手续的情况下，一直未行使其合法的权益。但根据夏永康自己的陈述，在青浦房产公司出具证明后，夏永康自己也已去过房地部门，并已被房地部门告知本案系争房屋已无法办理商业用途的房产证。之后，夏永康称青浦房产公司还愿意为夏永康办理房屋用途变更手续，但青浦房产公司对此不予认可，夏永康亦未提供证据予以证明，故对夏永康陈述的 2003年4月28日之后青浦房产公司仍答应为夏永康办理房屋用途变更手续的事实不予确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，夏永康拿到产权证后，已经知道青浦房产公司并未按照合同的约定履行自己的义务，但由于青浦房产公司系房产公司，在青浦房产公司承诺为夏永康变更房屋用途的情况下，夏永康的确有理由相信青浦房产公司的承诺可能得到兑现。因此，青浦房产公司未按照合同履行的违约行为一直延续到2003年4月28日青浦房产公司出具证明之日。青浦房产公司出具证明后，夏永康自己去过房屋管理部门，清楚知道本案系争房屋无法办理商业用房的房产证，但夏永康未行使合同解除权，应视为夏永康实际已接受该房屋系住宅房的事实。因此，夏永康主张的2003年4月28日之后的房屋差价预期损失，由于夏永康未采取措施致使损失扩大，青浦房产公司无须对扩大的损失作出赔偿，故对这一主张不予支持。综上，青浦房产公司应当赔偿夏永康2003年4月28日时商业用房与住宅用房间的差价损失。据此判决：上海青浦区房产经营公司应于本判决生效之日起十日内赔偿夏永康经济损失379，589.40元。本案受理费14，207.10元，由夏永康负担 8，343.44元，由上海青浦区房产经营公司负担5，863.66元；评估费6，000元，由夏永康负担3，523.64元，由上海青浦区房产经营公司负担 2，476.36元。

原审法院判决后，青浦房产公司向本院提起上诉称：由于规划审批未通过，系争房屋全部为住宅用房，且青浦房产公司按住宅用房进行销售。因系争房屋可作商业使用，故系争房屋的房价比普通住宅贵，青浦房产公司不存在欺骗行为。夏永康前几年对房屋的性质并未提出异议，实际上亦按商业用房经营了一段时间。原审判决无事实和法律依据，请求撤销原判，驳回夏永康的诉讼请求。

被上诉人夏永康辩称：包含系争房屋在内的商品住宅房屋的立项批复中有网点592平方米，出售合同也是按商业用房进行出售，房屋价格也按商业用房的价格支付。因系争房屋用途问题，导致夏永康不能经营，青浦房产公司应赔偿夏永康的经济损失，不同意青浦房产公司的上诉请求。

本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实。

本院认为，夏永康与青浦房产公司签订的商品房出售合同，系当事人真实意思表示，应为有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方的出售合同约定青浦房产公司出售给夏永康的系争房屋为商业用途，而夏永康办理的产权证上房屋用途却记载为住宅，青浦房产公司的行为已违反合同约定，构成违约，应承担相应民事责任。原审法院按照青浦房产公司于2003年4月28日出具证明时系争房屋商业用途与住宅用途之间的差价，判决青浦房产公司赔偿夏永康经济损失并无不当，应予维持。青浦房产公司的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14207元，由上诉人上海青浦区房产经营公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  李 蕾

代理审判员  卞晓勇

代理审判员  金 辉

二○○六年二月二十二日

书 记 员  李 媛