上诉人张志芳与被上诉人佛山市无极物业代理有限公司居间合同纠纷一案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2005）佛中法民五终字第208号

上诉人（原审被告）：张志芳，女，1973年11月25日出生，住所：佛山市禅城区佛山大道南交警楼202房。

委托代理人：吴晓军，男，1976年12月20日出生，汉族，住所：佛山市禅城区佛山大道南交警楼202房。

被上诉人（原审原告）：佛山市无极物业代理有限公司，住所：佛山市禅城区绿景路21号109铺。

法定代表人：娄壬之。

委托代理人：陈宇、陈传炳，广东信孚律师事务所律师。

上诉人张志芳因居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2004）佛禅法民一初字第2316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：2004年5月14日，原、被告及案外人李卓冠三方签订《认购协议书》一份，主要内容为：约定被告向李卓冠购买座落于佛山大道南交警楼 202房；在被告与李卓冠签订《广东省房地产买卖合同》的同时，被告支付首期房款11万元给李卓冠，同时被告应向原告支付代理费4500元，李卓冠则支付代理费2000元；约定原告代办该房地产的产权转移手续。该协议书签订后，被告与李卓冠于2004年5月20日签订一份《广东省房地产买卖合同》，被告于同日向李卓冠支付首期房款11万元。之后，李卓冠向原告支付了代理费；被告则在2004年6月24日向原告支付了代理费1500元，该收款收据上注明“剩余部分中介费（3000元）等办好房产证时支付”。现被告向李卓冠购买的座落于佛山大道南交警楼202房已经过户登记在被告张志芳名下，房产证由被告持有，办理房屋过户手续需要的费用（房地产权属登记费、土地证书费、房屋买卖契税）的单据亦由被告持有。原告认为被告尚有代理费3000元未支付，故提起诉讼。

原审判决认为：原、被告及案外人李卓冠之间签订的《认购协议书》符合《*合同法》关于居间合同的规定，该协议书性质为居间合同，即由原告向被告提供订立房屋买卖合同的机会或媒介服务，被告支付报酬的合同。在该合同中，原告处于居间人地位，被告则处于委托人地位。该合同不违反现行法律、法规、行政法规的规定，为有效合同，应受法律保护。根据《认购协议书》的约定，原告的义务有两项：一是促成被告与案外人李卓冠签订房屋买卖合同；二是提供代办产权转换手续的媒介服务。从《认购协议书》第二条第4款关于被告支付4500元代理费的约定来看，该4500元代理费是原告向被告提供订立合同的机会时的应得报酬；对原告提供代办产权转换手续的媒介服务，协议书无约定相应的报酬，但也无约定相应的违约责任。被告辩解“原告无履行代办房地产的义务，无权取得代理费”的意见，即使成立，那么原告也只是无权取得代办产权转换手续的代理费，对于原告已经履行了的促成双方签订房屋买卖合同的义务的报酬，被告应该依约支付。被告认为该费用属于原告代办房产证的辩解意见理由不足，不予采纳。原、被告及案外人李卓冠在《认购协议书》中约定：被告及案外人李卓冠签定《广东省房地产买卖合同》的同时，被告应向原告支付代理费4500元。因此，被告在与李卓冠签订了正式的《广东省房地产买卖合同》并支付了首期款11万元给李卓冠的当日，就应支付4500元代理费该原告。但原告在2004年6月24日收取被告的部分代理费1500元时，又在收款收据上注明“剩余部分中介费（3000 元）等办好房产证时支付”，则应视为原、被告对《认购协议书》中支付代理费的时间约定进行了变更，双方应按该变更后的支付时间履行。现被告所购买的房屋的房产证已办好（不论该房产证是原告代办、还是被告亲自去办理的），则按照变更后的付款时间，被告应向原告支付因原告促成其与案外人李卓冠签订房屋买卖合同而应得的剩余部分报酬3000元。被告无履行该付款义务，其行为构成违约，应承担相应的民事责任。依照《*合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条的规定，判决：被告张志芳应于判决生效之日起5日内向原告佛山市无极物业代理有限公司支付居间报酬3000元。案件受理费130元，由被告张志芳负担。

宣判后，原审被告张志芳不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当，错误之处在于：1、合同约定被上诉人应当承担的义务只有一项，即提供代办房地产过户手续，一审法院却多认定一项，即提供签约机会。其实，在本交易中，是被上诉人代原房产权利人李卓冠在其营业场所发出招买公告，寻找购买的客户。被上诉人是出让人李卓冠的代理人，而不是上诉人的代理人。2、在合同中，双方仅约定支付代理费，而没有具体约定是哪些代理事项的代理费，更未单独约定须支付“提供签约机会”的服务费（代理费）。既然一审法院在认定被上诉人的义务有两项的情况下，却又以偏概全的认定，合同约定的代理费仅仅是“提供签约机会”的服务费，而不是“提供代办房地产过户手续”的服务费。3、合同明确约定的代理事项仅仅只有“提供代办房地产过户手续”一项，然而，被上诉人没有履行该代理义务。4、房地产过户完成的结果既是被上诉人取得代理费的成就条件；同时，履行代理房地产过户手续的义务，也是被上诉人取得代理费的前提条件。没有履行自己的义务，又何谈权利？5、2004年6月24日，被上诉人在收取上诉人支付1500元代理费收据中，明确约定“剩余中介费（3000元）等办好房产证时支付”，该承诺既是对取得代理费的时间条件约定，也是对取得代理费的前提条件的约定。6、如果被上诉人没有明确承诺代理办理房地产过户手续，上诉人至少也不会承诺支付比出让人李卓冠更多的代理中介费（信息费）。综上，被上诉人未完成合同约定的义务，无权取得相应的报酬，而且，已经取得的预付款 1500元，也应当返还给上诉人。据此请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人佛山市无极物业代理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确；被上诉人已经完全履行合同义务，并不存在上诉人陈述的情形，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：上诉人、被上诉人及案外人李卓冠之间签订的《认购协议书》的性质为居间合同，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的权利、义务。《认购协议书》约定了被上诉人的义务有两项：一是促成上诉人与案外人李卓冠签订房屋买卖合同；二是提供代办产权转换手续的媒介服务。同时，《认购协议书》又约定上诉人应向被上诉人支付代理费4500元，其中，对被上诉人提供代办产权转换手续的媒介服务，协议书无约定相应的报酬，也无约定相应的违约责任。被上诉人已经促成上诉人与案外人李卓冠签订房屋买卖合同，双方当事人对此事实没有争议。现上诉人提出被上诉人无履行代办房地产过户手续的义务、无权取得代理费的上诉请求，但未提供其要求被上诉人代办房地产过户手续时，被上诉人有拒绝、推诿情形的相关证据，故即使是如上诉人所述其自行办理了房地产过户手续，但也不能以此主张被上诉人违约；即使被上诉人没有提供代办产权转换手续的媒介服务已构成违约，因协议书中没有约定相应的违约责任，故上诉人也不能免除向被上诉人支付代理费的义务，对于上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由上诉人张志芳负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 张 雪 洁

代理审判员 余 珂 珂

二○○五年四月二十一日

书 记 员 肖 建 国

林 彦