代理词（房屋买卖合同纠纷）

代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

就上诉人李某、王某与被上诉人丁某房屋买卖合同纠纷一案【案号：(2013)沪一中民二(民)终字第XXX号】(以下称本案)，上海刘春雷律师事务所接受李某、王某的委托指派谢恬律师担任其诉讼代理人，参与案件诉讼活动。现代理律师根据事实和法律规定，发表代理意见如下：

一、李某与丁某签订《购买协议书》、《房产买卖合同》约定交易的房屋是在规定年限内不得转让的动迁安置房，相关约定内容违反我国禁止性规定，根据《合同法》规定应属无效合同。

众所周知，动迁安置房的性质并不同于普通商品房，动迁安置房所有权人取得房屋产权证后未到规定年限是不得随意转让、出租的，这样的交易限制在全国各地的地方*都有相关的规定和惯例。

本案中，李某与丁某签订《购买协议书》、《房产买卖合同》约定交易的房屋位于上海市XXX路XX弄XX号XXX室(以下简称涉案房屋)，这套涉案房屋是李某与王某因动迁安置所得的配套商品房，这一事实已由一审法院查明。对于上海市动迁安置房的交易限制，《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条明确规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押”，涉案房屋取得房地产权证的时间是XXX年XXX月XXX日，同时涉案房屋房地产权证登记信息也明确记载“配套商品房，自XXX年XXX月XXX日起3年内不得转让，出租。”显而易见，涉案房屋XXX年XXX月XXX日之前是禁止买卖或出租的，否则违反上海市动迁安置房的禁止性规定。

因此，根据我国《合同法》第五十二条规定李某与丁某于XXX年XXX月XXX日签订的《购买协议书》、于XXX年XXX月XXX日签订的《房产买卖合同》因约定内容违反禁止性规定应属无效合同。

二、退一步而言，即使暂不谈《房产买卖合同》是否因违反禁止性规定而无效，但李某与丁某签订的《房产买卖合同》未经李某配偶王某的同意和事后追认，且王某一直对李某处分涉案房屋的单方行为持有异议，丁某也并非善意的第三人，《房产买卖合同》应属无效合同。

1、涉案房屋是夫妻共同财产，但对于房屋买卖王某完全不知情，《房产买卖合同》也无王某签字，李某单方签订合同并交付房屋属无权处分行为。

涉案房屋系李某和王某在婚姻续存期间的共同财产，根据我国《婚姻法》及《婚姻法解释》第十七条规定李某转让涉案房屋属处分家庭重大财产的行为是必须经其配偶王某书面同意的，但《购买协议书》、《房产买卖合同》上均没有王某本人的签字，也没有证据证明王某曾书面同意李某处分涉案房屋或授意李某签订有关涉案房屋的合同与交付房屋，况且王某一直在*(有本律师在二审庭审中向法庭提交的王某护照出入境记录为证)，则显而易见王某对于签订相关协议和交付房屋并不知情，李某单方处分涉案房屋是无权处分行为。

2、事后王某从未追认过李某的无权处分行为，并对此一直持反对的态度，《房产买卖合同》属无效合同。

根据我国《合同法》第五十一条规定李某的无权处分行为须经王某追认才是有效的处分行为，但是王某因探亲回到国内知晓此事后也从未追认过李某擅自处分涉案房屋的行为，并一直持反对意见，还多次与李某本人进行书面、电话沟通。同时，王某也与丁某及丁某的家属多次书面和口头交涉其反对李某将涉案房屋转让给丁某的意见。因王某考虑到涉案房屋内现居住的是丁某年事已高的父母，故为避免影响老年人的生活和健康，王某暂未通过相关法律途径主张李某与丁某的私下交易涉案房屋行为是无效行为，但这并不代表或意味王某放弃了相关权利，更并不代表或意味王某一直未对此事提出异议。故，李某的无权处分行为未经王某追认及同意，根据我国《民法通则》及《合同法》相关规定是无效的，自然李某擅自签订的《房产买卖合同》亦是无效的合同。

3、丁某不属于交易过程中的善意第三人，自然不能以李某为王某配偶就可认定处分涉案房屋是夫妻共同的意思表示。

退一步而言，即使我国《婚姻法解释》第十七条规定相对人有理由相信夫或妻的重大处分行为是夫妻双方共同意思表示的，不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但在本案中，丁某并非是善意第三人，从以下几个方面可以体现：

1)、丁某与李某、王某是多年的乡邻，其不可能不知道李某配偶王某长年身在国外，且丁某作为完全民事行为能力人具有相应的判断能力，其也不可能不会设想到就涉案房屋买卖如此重要的事项王某本人不参与，或丁某至少应是电话、邮件向王某进行询问、确认，这都有悖常理;

2)丁某三次向李某支付钱款均向李某的个人账户或直接向李某支付，而房款合计上百万人民币并非一个小数目，丁某从来都不曾向王某确认过其是否知晓或收到款项，这更不符合常理;

3)在整个交易过程中，都没有任何表象或理由或证据足以让丁某相信李某作出涉案房屋处分行为是经王某同意的或是夫妻的共同意思表示，例如：如王某的邮件、短信表示，或有王某签字的同意书，或王某、李某发布出售涉案房屋的公告、委托中介方出卖房屋的合同，等等。

4)事后，王某因探亲回到国内偶然得知此事，也多次与丁某以及其亲属进行书面与口头沟通其反对李某的单方处置，显然丁某并非善意的第三人。

因此，如不查清以上所述的本案基本事实并审查如上所述的相关必要证据，就不能认定王某知晓《房产买卖合同》的存在，就不能直接断然地推定王某认可涉案房屋被卖，更不能认定《房产买卖合同》是有效的合同。这样的推定和认定不仅不符合逻辑、有悖常理，并且也不符合我国《合同法》、《婚姻法》、《民法通则》上述的相关规定，毋庸置疑《房产买卖合同》应属无效合同。

三、再退一步而言，即使不谈《房产买卖合同》的效力，但丁某诉请李某、王某履行协助涉案房屋过户是未到履行期限且现阶段无法履行的合同义务，丁某提起诉讼的实质条件根本就未成就，贵院应依法驳回丁某的诉求。

前已详述，涉案房屋系动迁安置房，根据上海市最新动迁安置规定和涉案房屋产权证登记规定自取得产证后3年内不得转让，则李某需在XXX年XXX月XXX日之后才能依照《房产买卖合同》第六条的约定对丁某履行涉案房屋过户的义务，然还未到XXX年XXX月XXX日，丁某却早于前述时间的五个月就向一审法院提起了诉讼，并且一审法院还根据其诉讼请求做出了相应的判决，这有悖我国《民事诉讼法》的程序性规定，贵院应依法驳回丁某的诉求。

退一步而言，即使上海市住房保障和房屋管理局发布的《上海关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市〔2010〕375号)规定：“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。”但是本案并不能适用上述沪房管市〔2010〕375号通知，主要原因如下：

沪房管市〔2010〕375号是上海市住房保障和房屋管理局发布于2010年10月27日的文件，而《上海市动迁安置房管理办法》是上海市人民*发布于 2011年7月29日的地方规范性文件，显而易见前者的发布时间不仅晚于后者，并且发布的*机关的级别也低于后者，则根据我国《立法法》规定的从新法原则和发布机关级别高其文件效力就越高的原则来判断，本案就应适用上海市人民*之后发布的《上海市动迁安置房管理办法》规定的动迁安置房在取得产权证后三年内不得转让和出租，且其中明确未区分产权证是大产权证还是小产权证。

四、丁某明知涉案房屋是动迁安置房存在交易限制，提前交易是违反禁止性规定的，但其仍与李某交易，显然丁某自身是存在明显过错的，根据相关规定丁某也应自行承担部分法律责任。

购买房屋对于一个家庭来说无疑是一件非常重大的事项，通常在交易过程中买方要审查卖方是否拥有所有权(即产证)、房屋是否有抵押情况等影响重大权利的事项，然而在本案中，无论是《购买协议书》还是《房产买卖合同》都明确记载涉案房屋是动迁安置房、目前无法办理过户手续等等重大情况，但在相关条款和字眼如此醒然在目的情况下，丁某却仍然与李某签订相应的合同，且从签订《房产买卖合同》的时间来看，当时李某根本就没有对涉案房屋的所有权，那李某又何来对涉案房屋进行交易处理的基础权利呢?毫无疑问丁某是明知涉案房屋是不允许交易的、签订类似合同是违反禁止性规定的，丁某存在明显过错，其也应对此承担相应的责任，而非全部由李某、王某来承担所有的责任，这不仅有悖公平正义，也违反我国《合同法》规定的公平原则。

五、再退一步而言，即便贵院认定《房产买卖合同》有效，但因丁某本身存在明显过错且涉案房屋不允许交易违背了禁止性规定导致无法实现合同目的，上诉人也要求贵院根据我国《合同法》相关规定依法解除《房产买卖合同》，对于李某、王某与丁某各方的损失和责任进行依法认定。

六、在此非常感谢二审法院在二审阶段给予王某举证的机会，但一审法院在一审程序中剥夺王某的举证权利、存在严重的程序瑕疵是既存的事实，为进一步查明事实，上诉人坚持请求贵院依法调查一审法院庭审录像，以纠正一审法院严重的程序性错误。

本案一审阶段为证明李某与丁某签订相关涉案房屋协议时王某并不在国内，王某的代理人曾向一审法院请求提交王某护照出入境记录的证据，主审法官许可提交证据并且丁某当时作为原告也无异议，但是在开庭结束后的当日一审法院就对本案做出了一审判决，这不仅违反了我国《民事诉讼法》的程序性规定，并且还完全剥夺了王某作为一审被告进行举证的诉讼权利，这是严重的程序性错误，恳请贵院依法调查一审法院的庭审录像，查明事实，纠正一审法院的错误行为，以维护王某的合法权益。

以上代理意见，请贵院充分考虑并予以支持，谢谢!

上诉人：李某、王某之

代理人：上海刘春雷律师事务所

谢恬 律师

XXX年XXX月XXX日

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