居间合同纠纷代理词
尊敬的审判长：
上海恒衍达律师事务所接受原告李某的委托，指派我担任其一审代理人，出庭参与诉讼，现针对双方争议焦点发表如下代理意见，供法庭审理参考：
一、被告没有全面履行居间义务，无权收取佣金，所收的15000元佣金应当退还原告
房地产居间合同是一种特殊的居间合同，居间方不仅要促成房屋买卖合同订立，还要提供代办房屋产权过户、代办房屋按揭贷款等服务。居间方全面规范履行居间义务是其获取佣金的必要条件。即便买卖双方签订了房地产买卖合同，但居间方没有完成后面交易过户、按揭贷款服务，也不能视为居间成功，居间方无权获取报酬。被告作为原告与第三人房屋买卖服务居间方，负有代为办理过户、按揭贷款等方面的法定义务，但被告由于工作人员离职时擅自带走全部交易资料，并向交易中心作出该房屋为家庭唯一住房的虚假承诺，导致房屋两次未能过户。后原告自行向交易中心递交申请材料，缴纳税费，自行完成与卖方的全部过户和交房手续。被告作为居间方，没有全面履行应尽的法定义务，无权获取佣金，其已经收取的15000元佣金，应当退还给原告。
二、被告没有履行代缴税款的义务，应返还代收原告的14000元税款
按照居间合同约定，由被告代为办理缴纳税款等房屋过户手续。在签订房屋买卖合同的当天，原告即按照被告公司门店经理王某的要求交纳29000元现金(包含 14000元的个人所得税和15000元的佣金)。后被告没有履行代为缴纳税款的义务，原告为办理房屋过户手续，自行向税务机关缴纳了14000元的个人所得税。王某作为被告公司的员工，在被告的授权下，负责与原告签订居间合同并提供居间服务，其代收现金的行为是职务行为，由此产生的后果应由被告承担。至于王某是否将该款交给被告，是被告与其公司员工之间的事，与原告无关。现被告没有履行代缴税款的义务，应依法返还原告交纳的税款。
三、被告在提供居间服务过程中，存在重大过错，应赔偿原告因此产生的4000元租金损失
按照约定，被告应于2014年2月15日以前代为办理房屋过户手续，但由于被告内部管理混乱，员工离职时带走全部交易资料，并向交易中心作出该房屋为家庭唯一住房的虚假承诺，导致房屋的过户及交房日期比合同约定的日期延迟了两个月。由于原告购买该房是置换行为，在自身的房屋出卖后，因被告的过错无法取得购买的房屋，只能以2000元/月的租金租房居住，由此产生的4000元的租金损失应由被告承担。
四、被告员工收款不入账的责任应由被告承担，原告没有过错
我国合同法第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”被告在签订合同时既未提请原告注意免除或者限制其责任的条款，也未向原告作详细说明。仅仅在居间合同中将这一条款加黑，根本不足以引起委托人的注意，没有尽到应尽的提醒和说明义务。
合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
被告作为一家专业房产中介公司，应当依靠规范的管理制度和健全的监管机制来规范约束员工及时将收到的款项入账，要求员工在收款时向客户提供盖有公司印章的收款凭据是其应尽的责任，被告为了防止员工收款不入帐，在《居间协议》的最后加上了一条特别告知的格式条款，将责任转嫁给不具备专业知识、不了解被告内部管理的原告，这明显加重了原告的责任，根据合同法第四十条的规定，该条款应为无效。
另外，由于被告内部管理混乱，在发现王保忠交纳一万元入账时，被告既不核对居间合同、收款收据等原始凭证，也不与原告核实。在王某离职后既不通知客户，也不办理离职交接手续，还任由离职员工带走客户房产证等重要交易资料，导致王某收款不入账的情况没有及时发现。由此可见，造成原告交纳的19000元没有入帐的责任完全在被告。
综上所述，被告既没有全面履行其应尽的义务，又没有代原告缴纳税款，理应退还收取的佣金和税款，还应赔偿因其过错给原告造成的损失，请法庭依据事实和法律，依法支持原告的诉请。
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